保利物業(yè)向全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)申請(qǐng)公司股票終止掛牌

2017年8月才登陸新三板的保利物業(yè)，為何急于終止掛牌?在公告中，保利物業(yè)僅表示，這是公司自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃的需要。保利物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也并未正面回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者的疑問(wèn)，其表示，如有新的內(nèi)容，會(huì)第一時(shí)間告知。

“從新三板退市，或是保利物業(yè)為轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股做準(zhǔn)備。”一家物管企業(yè)中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，保利物業(yè)提出新三板退市是自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，這就意味該公司需要更多資金去支撐它的擴(kuò)張計(jì)劃。

“新三板交易量有限，保利管理層又對(duì)港股持保留態(tài)度，所以赴A股IPO的可能性最大。”但該中層也指出，“涉房”物業(yè)管理企業(yè)通常存在較多關(guān)聯(lián)交易，這也是其回歸A股的最大“掣肘”。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，截至2018年上半年，保利物業(yè)為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)管理服務(wù)金額為35666.63萬(wàn)元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的19.25%。

關(guān)聯(lián)交易比例逐年減少

與其他“涉房”物管企業(yè)無(wú)異，保利物業(yè)此前擴(kuò)張主要依托保利發(fā)展，關(guān)聯(lián)交易占比較大。而這也成為包括保利物業(yè)在內(nèi)的物管企業(yè)難回A股的重要原因。

山西證券項(xiàng)目經(jīng)理雷成名曾發(fā)文表示，IPO對(duì)申報(bào)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力極其關(guān)注，影響?yīng)毩⑿缘拇蟊壤P(guān)聯(lián)交易不利于對(duì)申報(bào)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的判斷。但目前，我國(guó)很多物管企業(yè)都依托于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其承接的物業(yè)項(xiàng)目多為關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的或自營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目。

這使得A股市場(chǎng)目前僅有南都物業(yè)一家成功登陸。資料顯示，作為一家沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為其母公司支持的第三方物業(yè)，南都物業(yè)在2015?2017年向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)收入分別約為1672萬(wàn)元、1750萬(wàn)元、1860萬(wàn)元，占同期營(yíng)業(yè)收入比例分別為3.55%、3.03%、4.96%。

時(shí)代周報(bào)記者查閱保利物業(yè)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書(shū)發(fā)現(xiàn)，截至2016年底，該公司在管面積達(dá)8870.96萬(wàn)平方米。其中由保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理面積為8160.98萬(wàn)平方米，占總體管理面積的92%。關(guān)聯(lián)交易方面，保利物業(yè)2015年、2016年為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)管理服務(wù)金額分別約為47640萬(wàn)元、62321萬(wàn)元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比例分別為24.61%、24.46%，比例遠(yuǎn)高于南都物業(yè)。

雖然保利物業(yè)表示，公司的關(guān)聯(lián)交易定價(jià)合理并且公允，不存在損害公司或其他股東利益的情形。但其仍提示稱(chēng)，未來(lái)若公司實(shí)際控制人、控股股東等人不遵守《公司章程》《股東大會(huì)議事規(guī)則》等規(guī)章制度，則存在影響其他非關(guān)聯(lián)股東權(quán)益的可能。

為此，保利物業(yè)提出，除了制度約束，公司還將通過(guò)積極開(kāi)拓新市場(chǎng)、整合和優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)資源等方式擴(kuò)大收入來(lái)源，逐步降低關(guān)聯(lián)交易比例。

2016年，保利物業(yè)啟動(dòng)“2+4”外拓戰(zhàn)略，并先后成為普天新能源、同元集團(tuán)、山東滕投集團(tuán)、匯源建設(shè)集團(tuán)等企業(yè)的物業(yè)服務(wù)商。

2017?2018年上半年，保利物業(yè)新增外拓項(xiàng)目合同面積分別為2379萬(wàn)平方米、2632萬(wàn)平方米。截至2018年6月30日，保利物業(yè)的物業(yè)管理面積為1.3億平方米，其中由保利發(fā)展開(kāi)發(fā)的物業(yè)的管理面積為9877萬(wàn)平方米，占總體管理面積的75.93%(2016年為92%)。

關(guān)聯(lián)交易方面，2017年-2018年上半年，保利物業(yè)為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)管理服務(wù)金額分別為64360萬(wàn)元、35666萬(wàn)元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比例分別為19.88%、19.25%，關(guān)聯(lián)交易比例逐年減少。

啟動(dòng)“147”計(jì)劃

雖然目前保利物業(yè)新三板退市的真實(shí)意圖仍未明朗，但時(shí)代周報(bào)記者從可靠信源處獲悉，保利物業(yè)內(nèi)部已然啟動(dòng)了一項(xiàng)名為“147”的三年戰(zhàn)略計(jì)劃，似與公告中提到的“自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃需要”不謀而合。

3月7日，管理層在保利物業(yè)2019年度工作任務(wù)啟動(dòng)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，公司整體要向著“147”奮斗;平臺(tái)公司向著A+(年度業(yè)績(jī)?cè)u(píng)級(jí))公司奮斗;總部職能向著S級(jí)部門(mén)奮斗;全體員工向著高績(jī)效奮斗。時(shí)代周報(bào)記者獲悉，“147”計(jì)劃(2019-2021年)，即要實(shí)現(xiàn)1百億營(yíng)收，4億平方管理面積，7個(gè)億利潤(rùn)。

但從保利物業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，完成“147”目標(biāo)并不輕松。財(cái)報(bào)顯示，2017年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為32.4億元，凈利潤(rùn)2.35億元。2018年上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.53億元，歸母凈利潤(rùn)1.85億元，公司在管面積為1.3億平方米，合同面積2.19億平方米。

為此，保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊曾在內(nèi)部會(huì)議上建議，要充分利用兼并、收購(gòu)、合作等手段，借力資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的有效擴(kuò)張;積極發(fā)展社區(qū)消費(fèi)服務(wù)，創(chuàng)新商業(yè)模式;提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與附加值，打造“全服務(wù)”生態(tài)鏈。