混合用途開發(fā)項(xiàng)目使用體育場館作為他們的主力

位于洛杉磯郊區(qū)英格爾伍德的新建的70,000個座位的體育場是占地298英畝的洛杉磯體育場和娛樂區(qū)的中心，該區(qū)將開始營造一個生活工作環(huán)境。HKS Architects設(shè)計(jì)的體育場具有“室內(nèi) - 室外”的感覺。照片：好萊塢公園。在2020年夏天，有史以來建造的最昂貴的體育場計(jì)劃在加利福尼亞州的英格爾伍德開放，距離洛杉磯國際機(jī)場4英里。

位于60英畝的70,240個座位的體育場將成為洛杉磯公羊和洛杉磯閃電隊(duì)職業(yè)足球特許經(jīng)營的主場。對于像奧運(yùn)會這樣的大型活動，該設(shè)施可擴(kuò)展至100,000個座位。它將成為洛杉磯體育場和娛樂區(qū)(LASED)的重建項(xiàng)目，這是由好萊塢公園老板開發(fā)商Stan Kroenke帶頭的老好萊塢公園賽道的重建項(xiàng)目，該公司的總部位于圣路易斯的Kroenke集團(tuán)于2015年收購了整個酒店。 。

這個私人融資的綜合體的估計(jì)成本已攀升至至少50億美元。該地區(qū)的計(jì)劃包括890,000平方英尺的零售空間，780,000平方英尺的辦公空間，300個酒店客房，2,500個住宅，6000個座位的表演藝術(shù)場地，一個電視演播室，餐廳，會議空間和25英畝的公園。

洛杉磯體育場區(qū)的規(guī)劃包括890,000平方英尺的零售空間，780,000平方英尺的辦公空間(上圖)，300個酒店客房，2,500個住宅，6000個座位的表演藝術(shù)場地，一個電視演播室，餐廳，會議空間和25英畝公園(下)。照片：好萊塢公園。

LASED項(xiàng)目可以追溯到2005年，當(dāng)時Stockbridge Capital Group在這個受壓迫的郊區(qū)購買了238英畝土地，這是一個最新，最奢侈的例子，體育團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)資金，設(shè)計(jì)，施工和編程不僅是體育場或競技場，還有周圍的住宅和商業(yè)組件。

隨著他們體育宮殿的價格標(biāo)簽升級 - 納稅人對新競技場和體育場館的支持更加強(qiáng)硬，團(tuán)隊(duì)所有者及其銀行和市政合作伙伴正在籌集他們對體育場館的賭注，作為產(chǎn)生新收入來源和成為cynosure的催化劑社區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力。洛杉磯體育場正在設(shè)置最高的酒吧，以測試這個前提。

根據(jù)最近的實(shí)例，以體育為基礎(chǔ)的混合用途開發(fā)項(xiàng)目蓬勃發(fā)展 - 最引人注目的是德克薩斯州的亞特蘭大電池和阿靈頓娛樂區(qū) - 成功的關(guān)鍵在于組合建筑類型和活動的正確組合。

另見：新球場是內(nèi)華達(dá)州薩默林繁華市中心的另一個平局。

“我們看看機(jī)會的組合，但更重要的是人們可以在這些場地做什么，以及他們?nèi)绾闻c體育場或競技場聯(lián)系起來，”美國建筑師協(xié)會(AIA)，體育與娛樂業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人兼首席執(zhí)行官馬克威廉姆斯說。與HKS Architects合作開發(fā)，在好萊塢公園設(shè)計(jì)了洛杉磯體育場。“現(xiàn)在，復(fù)雜的所有權(quán)理解你必須以更廣泛的娛樂和時間框架來吸引觀眾。”

總部位于堪薩斯城的建筑事務(wù)所Populous正在開展的每個體育項(xiàng)目“都有一些混合用途開發(fā)的愿景”，高級首席和高級城市規(guī)劃師John Shreve說。“這是城市想要的。”

至少在公元70年左右，羅馬體育館建成后，體育設(shè)施已成為其城市社會結(jié)構(gòu)的一部分。一個多世紀(jì)以前，像波士頓的芬威公園和芝加哥的瑞格利球場這樣的標(biāo)志性球場被建成了各自社區(qū)的中心點(diǎn)。

在過去的50年里，運(yùn)動隊(duì)與他們的社區(qū)之間的關(guān)系發(fā)生了變化。隨著體育設(shè)施遷移到郊區(qū)并與其粉絲基地隔離，這種聯(lián)系變得更加緊張。

人口眾多的Shreve指向三個里程碑：

•匹茲堡的三河體育場，當(dāng)它在1970年開放時“嵌入混合使用”

•1992年在巴爾的摩開設(shè)的Camden Yards的Oriole Park，Shreve說，為一個城市的現(xiàn)有工業(yè)部門內(nèi)的“外向”球場建立了新的范例

•2017年開業(yè)的亞特蘭大坎伯蘭郊區(qū)的Sun Trust Park，亞特蘭大勇士隊(duì)與JLL合作，領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)了一個相鄰的120萬平方英尺的混合用途“微型社區(qū)”，名為The Battery Atlanta。

“體育商業(yè)雜志”估計(jì)，在過去20年中，超過122億美元的體育建筑和裝修已經(jīng)為新的娛樂發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同樣值得注意的是，洛杉磯的好萊塢公園重建似乎陷入了中立狀態(tài)，直到Kroenke的體育場建議獲得批準(zhǔn)并且他的公司接管了該項(xiàng)目。

在舊的開發(fā)模式中，體育場或競技場將在一個區(qū)域內(nèi)著陸，飛碟狀，并且希望開發(fā)商能夠跟隨并且鄰居將受益于新建筑，工作，商業(yè)遷移和稅收。但它并不總是這樣。

Mortenson體育+娛樂集團(tuán)總經(jīng)理Logan Gerken回憶說，在Metrodome于1982年開業(yè)幾十年后，明尼阿波利斯市中心的地區(qū)仍然主要是地面停車場。

現(xiàn)在，“沒有人留下任何機(jī)會，”格肯說。2016年在Metrodome網(wǎng)站上開設(shè)的9.75億美元的美國銀行體育場恰逢更廣泛的重建項(xiàng)目 - 由該市，富國銀行和總承包商Ryan Cos.領(lǐng)導(dǎo) - 在體育場附近的五個街區(qū)，包括110萬平方英尺的辦公空間，4.2英畝的公園，200套公寓和一家酒店。

JLL高級副總裁兼國家體育總監(jiān)Don Loudermilk表示，雖然舊的開發(fā)模式仍然可以在像丹佛這樣的地方找到，那里的城市正在開發(fā)Coors Field旁邊的土地，但它也越來越普遍。團(tuán)隊(duì)在圍繞體育場或競技場的發(fā)展中扮演更積極的角色。

在明尼蘇達(dá)州圣保羅市，Mortenson是安聯(lián)球場附近占地25英畝的混合用途開發(fā)項(xiàng)目的主要開發(fā)商，這是一個耗資2.5億美元，擁有20,000個座位的體育場，Mortenson正在為明尼蘇達(dá)聯(lián)隊(duì)職業(yè)足球隊(duì)建造這個體育場。在發(fā)展中。體育場定于今年春天開放。周圍Midway社區(qū)的總體規(guī)劃需要100萬平方英尺的辦公空間，420,000平方英尺的零售和商業(yè)空間，620個住宅單元，400個酒店房間和4,500個停車位。建筑物預(yù)計(jì)需要長達(dá)七年的時間。

參與開發(fā)的團(tuán)隊(duì)通常會考慮幾個目標(biāo)。一個是創(chuàng)建一個區(qū)域，該區(qū)域的目標(biāo)是全年吸引游客和客戶，超出團(tuán)隊(duì)的主場時間表。“許多人不想進(jìn)入座位碗，但仍想要在環(huán)境中，”HKS的威廉姆斯說。體育場館需要激活其區(qū)域并提供吸引這些客戶的替代方案。

“我們希望為威斯康星州的居民創(chuàng)造一個365天的景點(diǎn)，這將有助于振興密爾沃基市中心，”密爾沃基雄鹿隊(duì)NBA球隊(duì)總裁彼得·費(fèi)金說。該團(tuán)隊(duì)創(chuàng)建了一家開發(fā)公司，以便在去年8月開業(yè)的Populous設(shè)計(jì)的5.24億美元，714,000平方英尺的Fiserv論壇周圍購買27個空地，用于混合用途的復(fù)興。

Fiserv論壇是一個公私合作伙伴關(guān)系，雄鹿隊(duì)現(xiàn)任和前任所有者的投資額約為2.75億美元。

但是，新競技場和體育場館的公共融資幾乎總是一個政治上的燙手山芋，更多的團(tuán)隊(duì)必須為自己的新房買單。確保其設(shè)施周圍的街道呈現(xiàn)出一種溫馨，安全和有趣的氛圍符合他們的經(jīng)濟(jì)利益，這種氛圍更頻繁地包含了現(xiàn)場，工作和游戲組件。

亞特蘭大的Sun Trust Park是一個占地80英畝的娛樂區(qū)，名為Battery Atlanta，其中亞特蘭大勇士棒球隊(duì)在其中發(fā)揮了不可或缺的財(cái)務(wù)和發(fā)展作用。喬治亞理工學(xué)院最近的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，喬治亞州科布縣預(yù)計(jì)該地區(qū)和公園的年收入將近1900萬美元。照片：Mortenson。

技術(shù)鞏固了這種聯(lián)系

“體育商業(yè)雜志”研究總監(jiān)大衛(wèi)·布勞頓說，任何新的體育場館都必須具備某些元素。街頭零售就是其中之一。一個大廣場是另一個，最好是圓形劇場或大型電子廣告牌，顧客可以從幾個角度觀察他們的團(tuán)隊(duì)，或同時發(fā)生在異地的其他事件。

“這是成為賽事的場地，而不僅僅是球賽，”Loudermilk解釋道。

Shreve指向人口稠密的堪薩斯城動力+燈光區(qū)，靠近斯普林特中心球館，其中包括一個巨大的屏幕區(qū)域，在當(dāng)?shù)乇环Q為“客廳”，吸引了多達(dá)8,000人參加是時候看不同的活動了。

隨著運(yùn)動隊(duì)擴(kuò)展其家庭領(lǐng)域以外的范圍，技術(shù)有助于將他們與區(qū)域內(nèi)的客戶和建筑物連接起來。

“如果我坐在Texas Live![阿靈頓娛樂區(qū)的新酒吧和表演空間]或酒店，我還能得到什么呢?“HKS的威廉姆斯問道。“需要添加圖層。”他指出，團(tuán)隊(duì)可以通過這些客戶的智能手機(jī)提醒客戶注意娛樂區(qū)的情況。

投資是否值得花費(fèi)?

體育經(jīng)濟(jì)學(xué)是這樣的，團(tuán)隊(duì)必須不斷尋找方法來將資產(chǎn)貨幣化，無論是玩家還是建筑物。NBA金州勇士隊(duì)的總裁兼首席運(yùn)營官里克·韋爾茨正在記錄中，因?yàn)樗那蜿?duì)在9月份開設(shè)的新的數(shù)十億美元，擁有18,000個座位的大通中心，在沒有稅收補(bǔ)貼的情況下獲得融資，因此必須在占地11英畝的競技場區(qū)占地10萬平方英尺，可供29個零售點(diǎn)使用。大通中心還將包括580,000平方英尺的辦公空間，其中優(yōu)步將成為主要租戶，擁有45%，其中勇士擁有45%，亞歷山大房地產(chǎn)股權(quán)擁有10%。

勇士隊(duì)已建議在大通中心的校園內(nèi)建造一座擁有25間公寓的142間酒店。明年，其計(jì)劃要求增加3,000至5,000個座位的演出場地。完成后，大通中心每年至少舉辦200場活動。

這對團(tuán)隊(duì)來說很棒，但這個城市呢?大通中心，F(xiàn)iserv論壇或好萊塢公園洛杉磯體育場等場館的最終經(jīng)濟(jì)影響是什么?

這個問題長期以來一直是關(guān)于城市為新競技場或體育場館提供運(yùn)動隊(duì)補(bǔ)貼的辯論的核心。盡管團(tuán)隊(duì)和他們的擁護(hù)者聲稱新設(shè)施不僅僅是為自己買單，但2017年經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，83%的人認(rèn)為成本效益很少受到城市的青睞(bit.ly/2T5Z4yx)。

現(xiàn)在推測LASED會提供什么還為時過早。但有傳聞證明，體育活動的娛樂區(qū)已經(jīng)改變了他們的社區(qū)未來。

其中一個是位于德克薩斯州阿靈頓的繁忙的2,018英畝的娛樂區(qū)，這個曾經(jīng)困倦的城市位于達(dá)拉斯和沃斯堡之間，以其六旗游樂園而聞名。這個區(qū)域跨越了擁有10萬個席位，耗資13億美元的AT&T體育場，這是2009年開業(yè)的達(dá)拉斯牛仔隊(duì)的主場 - 是阿靈頓2014年戰(zhàn)略計(jì)劃的核心要素，旨在將這座城市轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)和娛樂目的地。

去年9月，這個價值2.5億美元的德克薩斯直播活動，擁有5000人的戶外活動館，在那里開放，另一個盒子在該區(qū)40億美元的總體規(guī)劃中檢查。在接下來的幾年里，該區(qū)還將實(shí)現(xiàn)價值1.5億美元，擁有302個鑰匙的勒夫酒店和活動中心;還有11億美元，擁有40,000個席位的Globe Life Field，這是德州游騎兵隊(duì)(該區(qū)的一名投資者)的新家。

去年11月，10萬平方英尺的阿靈頓體育場在該市的會議中心開業(yè)。它可容納2500名觀眾，是世界上最大的電子競技體育場。

體育驅(qū)動型開發(fā)項(xiàng)目的第二個值得注意的例子是Sun Trust Park，這是一個價值6.72億美元，擁有41,000個座位的亞特蘭大勇士隊(duì)的主場，于2017年開業(yè)。由Liberty Media擁有的Braves也貢獻(xiàn)了4億美元并作為一個開發(fā)項(xiàng)目太陽信托公園周圍80英畝混合用途區(qū)的合作伙伴，名為Battery Atlanta。(勇士隊(duì)與佐治亞州Cobb縣合作開發(fā)了Sun Trust Park和Battery Atlanta，該公司為該項(xiàng)目發(fā)行了近4億美元的債券。)

該團(tuán)隊(duì)是Battery Atlanta的大股東，其中包括一座九層樓的辦公大樓，作為Comcast的總部，350,000平方英尺的零售和餐廳空間(最終將擁有60家餐廳)，一家擁有264個鑰匙的Omni酒店，一個550-單元公寓大樓和擁有3500個座位的可口可樂Roxy劇院。

仲量聯(lián)行進(jìn)行了一項(xiàng)可行性研究，以協(xié)助勇士隊(duì)和該縣尋找這一發(fā)展的理想財(cái)產(chǎn)，并確定正確的建筑組合。(例如，它發(fā)現(xiàn)該地區(qū)的零售和多戶家庭服務(wù)不足。)

去年秋天，佐治亞理工學(xué)院企業(yè)創(chuàng)新研究所的一個部門經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心對球場和區(qū)域的經(jīng)濟(jì)影響進(jìn)行了分析(bit.ly/2C7PHUH)。它計(jì)算了該縣每年1890萬美元的凈財(cái)政影響，為20年。

雖然該球場的收入預(yù)計(jì)不足以覆蓋該郡的償債，維護(hù)和運(yùn)營成本每年約740萬美元，但亞特蘭大電池對該縣政府和學(xué)校的年收入將超過年度開支約1200萬美元。

該研究還考慮了SunTrust / Battery Atlanta對該綜合體附近物業(yè)的影響所產(chǎn)生的“光環(huán)效應(yīng)”。該研究計(jì)算出這些房產(chǎn)的稅收收入將超過縣支出1270萬美元。

Loudermilk在圣誕節(jié)假期期間在亞特蘭大，見證了Battery Atlanta各地的餐廳。“它已成為一個值得去的地方，特別是千禧一代。”

室內(nèi)和室外重新定義

關(guān)于融資的辯論盡管如此，體育錨定的發(fā)展繼續(xù)向前推進(jìn)，在紐約州布法羅，新澤西州哈里森，康涅狄格州哈特福德，佛羅里達(dá)州坦帕灣，華盛頓特區(qū)和加利福尼亞州奧克蘭市提出或正在進(jìn)行項(xiàng)目。 ，僅舉幾例(見側(cè)欄)。

在今年或2020年初的某個時候，將在舊金山28英畝混合用途社區(qū)Mission Rock Pier 48開始建設(shè)，該建筑在2025年建成后將包括130萬至170萬平方英尺的商業(yè)空間，750,000至1.5百萬平方英尺的住宅，150,000至200,000平方英尺的零售，以及850,000平方英尺的結(jié)構(gòu)化停車場。該項(xiàng)目的首席開發(fā)人員是舊金山巨人隊(duì)。預(yù)計(jì)Mission Rock每年將為城市服務(wù)帶來超過2500萬美元的新收入。

威廉姆斯說：“只要這些地區(qū)能夠回應(yīng)顧客的體驗(yàn)，這些建筑就會記憶猶新，并將我們團(tuán)結(jié)在一起。”

這個概念還在不斷發(fā)展。Shreve表示，Populous正在南加州設(shè)計(jì)一個體育項(xiàng)目，如果實(shí)現(xiàn)的話，可以包括零售和娛樂的彈出場所，以及X-Games和電子競技的空間，其客戶“正在實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展”。

Mortenson的Gerken認(rèn)為，下一次混合使用的體育運(yùn)動將提供更多的場地訪問俱樂部和酒店，并“模糊競技場或體育場室內(nèi)和室外之間的界限”。