深圳安居房政策 深圳老舊房屋坍塌能否加快舊改

深圳安居房政策2018年8月，市政府出臺(tái)了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“主文件”）。新時(shí)代，深圳市將針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，努力實(shí)現(xiàn)全體市民住有所居。“主文件”提出深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬(wàn)套住房，其中：市場(chǎng)商品住房70萬(wàn)套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬(wàn)套，占60%左右。

本次即將公開(kāi)征求意見(jiàn)的三個(gè)政府規(guī)章是“主文件”的配套文件，分別為《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法》《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法》（以下分別簡(jiǎn)稱《公租房辦法》《安居型商品房辦法》和《人才住房辦法》）。
出臺(tái)三個(gè)政府規(guī)章的目的
——貫徹落實(shí)住房制度改革“主文件”。深化住房制度改革是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，深圳市委市政府此次改革的總體部署，是計(jì)劃通過(guò)構(gòu)建“1+3+N”的政策體系，統(tǒng)籌好宏觀、中觀、微觀，分層次、分步驟布局改革線路。其中：“1”是指2018年8月出臺(tái)的“主文件”，是本次深化住房制度改革的綱領(lǐng)性文件，處于整個(gè)體系的“塔尖”；“3”是指本次征求意見(jiàn)的三個(gè)政府規(guī)章，是對(duì)“主文件”基本原則和指導(dǎo)意見(jiàn)的法制化，既起到落實(shí)作用，也為下一層級(jí)規(guī)范性文件提供了立法指引，是承上啟下的“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)”；接下來(lái)要做的“N”是指與三個(gè)政府規(guī)章配套的實(shí)施細(xì)則及技術(shù)規(guī)范，將提供具體的操作細(xì)節(jié)與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是整個(gè)體系的“塔基”。
——實(shí)現(xiàn)改革成果的法治化。凡屬重大改革都要于法有據(jù)。去年通過(guò)公開(kāi)、民主程序制定的“主文件”，凝聚了市民對(duì)住有所居的期望，在最大程度上達(dá)成社會(huì)共識(shí)。此次出臺(tái)三個(gè)政府規(guī)章，是為了讓各項(xiàng)改革措施沿著法治的軌道推進(jìn)，以法律形式固化改革成果。
——保障三種住房政策的操作性。三個(gè)政府規(guī)章對(duì)公租房、安居型商品房、人才住房的建設(shè)籌集、分配及管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)定可操作的規(guī)則。通過(guò)三個(gè)規(guī)章的具體制度安排，政府主要按照規(guī)章依法做好三種住房的建設(shè)、分配、管理和服務(wù)工作；廣大市民依照規(guī)章通過(guò)公開(kāi)透明的方式申請(qǐng)、使用三種住房；社會(huì)各界及廣大媒體依法行使社會(huì)監(jiān)督的權(quán)利，促進(jìn)政府規(guī)范管理、提升服務(wù)，同時(shí)協(xié)助政府查處違法違規(guī)行為。
——促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。出臺(tái)三個(gè)政府規(guī)章是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措，通過(guò)完善住房供應(yīng)和保障體系，大規(guī)模增加公租房、安居型商品房和人才住房等各種住房的供應(yīng)，有利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
三個(gè)政府規(guī)章的主要內(nèi)容
——關(guān)于住房建設(shè)籌集。“主文件”提出深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集公租房、安居型商品房和人才住房不少于100萬(wàn)套，分近期、中期、遠(yuǎn)期施行。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，三個(gè)政府規(guī)章將在住房建設(shè)籌集方面突出以下內(nèi)容：
一是多主體供給、多渠道保障。多主體包括市區(qū)政府、人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等八大主體；多渠道包括新供應(yīng)用地、棚改、工改保、城市更新配建、地鐵上蓋建設(shè)等15種渠道。
二是加大供給，努力實(shí)現(xiàn)供需平衡。2016年以來(lái)，我市加大了三種住房建設(shè)籌集力度。由于項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)到竣工交付需要一定周期，所以短時(shí)間內(nèi)未形成大規(guī)模供應(yīng)。目前，安居型商品房供應(yīng)較少，但全市正在努力突破土地瓶頸，提高安居型商品房用地比例，預(yù)計(jì)在2021年之后形成有效供應(yīng)。
三是努力提升住房品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)從住有所居到住有宜居的轉(zhuǎn)變。大力推廣裝配式和綠色建筑，打造設(shè)計(jì)優(yōu)良、質(zhì)量可靠、綠色宜居的安居工程，如將建成國(guó)家級(jí)安居工程示范項(xiàng)目的光明長(zhǎng)圳項(xiàng)目；堅(jiān)持教育、醫(yī)療、交通、文體等公共配套設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付；大力推進(jìn)綠色物業(yè)和智慧社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建管理有序、和諧美麗的幸福家園。
——關(guān)于三種住房的申請(qǐng)條件?！豆夥哭k法》規(guī)定，除了面向戶籍中等偏下及低收入家庭供應(yīng)以外，還將根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，面向新市民中的公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員，以及先進(jìn)制造業(yè)職工供應(yīng)。其中，戶籍中等偏下及低收入家庭申請(qǐng)輪候的主要條件是：具有深圳戶籍并在深繳交3年社保，不超過(guò)收入財(cái)產(chǎn)限額，無(wú)自有住房，3年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過(guò)自有住房，未正在領(lǐng)取住房租賃補(bǔ)貼。
《安居型商品房辦法》規(guī)定，申請(qǐng)租賃或購(gòu)買的主要條件是：具有深圳戶籍并在深繳交10年社保，無(wú)自有住房，5年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過(guò)自有住房，未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，不超過(guò)收入財(cái)產(chǎn)限額。
《人才住房辦法》規(guī)定，申請(qǐng)租賃的主要條件是：具有深圳戶籍或者持有有效居住證的各類人才并在深正常繳納社保，無(wú)自有住房，3年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過(guò)自有住房、未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。申請(qǐng)購(gòu)買的主要條件是：具有深圳戶籍的各類人才并在深繳交10年社保，無(wú)自有住房，5年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過(guò)自有住房，未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。
——關(guān)于設(shè)定收入財(cái)產(chǎn)限額。設(shè)定收入財(cái)產(chǎn)限額是住房保障制度的重要組成部分，是國(guó)內(nèi)外的普遍做法，也是實(shí)現(xiàn)住房保障精準(zhǔn)化的必要措施。《公租房辦法》《安居型商品房辦法》分別規(guī)定公租房和安居型商品房的申請(qǐng)家庭須符合收入財(cái)產(chǎn)限額要求。收入財(cái)產(chǎn)限額的具體標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)改部門另行制定、公布，并實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整。收入財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定核對(duì)工作由市民政部門負(fù)責(zé)，在申請(qǐng)家庭誠(chéng)信申報(bào)的基礎(chǔ)上，通過(guò)政務(wù)信息共享和大數(shù)據(jù)核查等手段，努力實(shí)現(xiàn)收入財(cái)產(chǎn)核對(duì)工作的準(zhǔn)確高效。
——關(guān)于住房分配方式。公租房采取輪候分配和定向配租相結(jié)合的方式，安居型商品房和人才住房實(shí)行按批次分配。對(duì)于已在輪候庫(kù)的公租房申請(qǐng)家庭和安居型商品房申請(qǐng)家庭，可繼續(xù)采用輪候分配方式。同時(shí)，為充分體現(xiàn)對(duì)特殊困難群體的照顧，在安居型商品房的分配過(guò)程中，撫恤定補(bǔ)優(yōu)撫對(duì)象、殘疾人家庭等可享受增加抽簽次數(shù)、配置兩個(gè)搖號(hào)號(hào)碼、適當(dāng)加分等優(yōu)先政策。
——關(guān)于住房封閉流轉(zhuǎn)機(jī)制?！栋簿有蜕唐贩哭k法》及《人才住房辦法》分別對(duì)出售的安居型商品房和人才住房封閉流轉(zhuǎn)的情形、流轉(zhuǎn)價(jià)格、取得完全產(chǎn)權(quán)的條件、應(yīng)繳增值收益計(jì)算規(guī)則等作出了具體規(guī)定。比如，出售的安居型商品房和人才住房在一定年限內(nèi)封閉，不得上市流轉(zhuǎn)，因另購(gòu)市場(chǎng)商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)面向其他符合申購(gòu)條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓，或由原產(chǎn)權(quán)單位或主管部門按規(guī)定回購(gòu)；自簽訂買賣合同之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購(gòu)房滿10年的，經(jīng)批準(zhǔn)并向政府繳納增值收益后，可以取得所購(gòu)住房的完全產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將應(yīng)繳增值收益與在深服務(wù)年限掛鉤，優(yōu)待扎根深圳作貢獻(xiàn)的人才。
——關(guān)于住房分配管理監(jiān)督。為了提高住房資源的使用效率，確保住房保障公平公正，三個(gè)政府規(guī)章明確了一系列后續(xù)監(jiān)管措施：一是完善執(zhí)法監(jiān)督措施，采用信息化等科技手段加強(qiáng)租售后監(jiān)管；二是明確用人單位、申請(qǐng)家庭、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及企事業(yè)單位的法律責(zé)任；三是建立信用管理機(jī)制，有關(guān)當(dāng)事人存在違反法律法規(guī)及規(guī)章行為的，除依法進(jìn)行處罰外，還將其納入不良行為記錄，依法實(shí)行聯(lián)合懲戒。
——關(guān)于新舊政策銜接?！豆夥哭k法》《安居型商品房辦法》均設(shè)置了一定期限的政策實(shí)施過(guò)渡期，即新辦法頒布后一定期限內(nèi)，符合條件的申請(qǐng)人可繼續(xù)依照原有規(guī)定提出輪候申請(qǐng)，或者已取得受理回執(zhí)的，經(jīng)審核合格可以進(jìn)入輪候庫(kù)，繼續(xù)適用原辦法。新辦法施行后申請(qǐng)人提出申請(qǐng)的，將按新政策執(zhí)行。人才住房作為新的住房類型，不涉及新舊政策銜接問(wèn)題。
此次“三個(gè)政府規(guī)章”的征求意見(jiàn)時(shí)間將持續(xù)一個(gè)月，從即日起至2019年5月28日18：00前，有關(guān)單位和個(gè)人均可通過(guò)以下方式進(jìn)行意見(jiàn)反饋。相關(guān)主管部門將充分吸收社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，進(jìn)一步修改完善三個(gè)政府規(guī)章并爭(zhēng)取盡快發(fā)布實(shí)施。
 
 
深圳老舊房屋昨天，深圳市羅湖區(qū)一老舊小區(qū)內(nèi)，有樓房突然傾斜倒塌。萬(wàn)幸的是，因舊改原因，該房屋早已無(wú)人居住，因此未發(fā)生人員傷亡。附近樓房住戶得到通知及時(shí)撤離，躲過(guò)一劫。警察、消防、社區(qū)工作站等各部門隨即展開(kāi)救援。這本是一起房屋安全事故的新聞，親歷者心有余悸。事件隨后的走勢(shì)，卻一改其應(yīng)有的沉重的調(diào)性而變得荒誕喜感。
發(fā)生事故的和平新居，位于羅湖區(qū)漁民村附近。穿過(guò)幾條小馬路，便是深圳河，河對(duì)岸就是香港。羅湖是特區(qū)最早發(fā)展的城區(qū)，當(dāng)年可謂特區(qū)中的特區(qū)。許多重要的政府辦事機(jī)構(gòu)，最早落腳于此。濱河大道、和平路、寶安南路、船步路幾條主干道合圍之下，分布著大片舊居民區(qū)，分屬海關(guān)邊檢、鐵路航運(yùn)等不同單位。離此不遠(yuǎn)，是深圳商業(yè)消費(fèi)最旺盛的人民南、蔡屋圍等片區(qū)，集中了萬(wàn)象城、金光華、KKmall、地王大廈等高檔商場(chǎng)。從繁華的商業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)入高架林立、煙火氣息濃郁的住宅區(qū)，宛如進(jìn)入另一個(gè)世界。房屋老態(tài)畢現(xiàn)、設(shè)施陳舊缺失。搜索各大購(gòu)房網(wǎng)站，此類型房屋的價(jià)格，往往低于關(guān)外新樓盤一大截。
眼看周圍高樓拔地而起，住在這種老社區(qū)的居民，心態(tài)頗為復(fù)雜。相當(dāng)一部分的一手業(yè)主，有能力的早就另購(gòu)他處，將房屋或出租或轉(zhuǎn)賣。留下來(lái)的業(yè)主，無(wú)不期盼早日進(jìn)入城市更新序列，一圓自己的新房夢(mèng)。在深圳，同一地段，舊房與更新之后的新盤，價(jià)差甚至達(dá)到一倍左右。因此，待更新的老舊房屋，由此進(jìn)入開(kāi)發(fā)商和中小散戶投資客的視線。和平新居網(wǎng)上掛牌均價(jià)，每平米約45000元，與周邊同區(qū)域同檔次房屋大致相當(dāng)。由此經(jīng)濱海大道向西二十公里左右，南山區(qū)深圳灣片區(qū)，以開(kāi)發(fā)于2010年左右的次新盤寶能太古城（北區(qū)）為例，每平米均價(jià)已經(jīng)沖到了1.4萬(wàn)元以上，并有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。離開(kāi)深圳灣繼續(xù)往西，到達(dá)寶安中心區(qū)，幾乎也找不到單價(jià)低于6萬(wàn)元的樓盤。再折回羅湖萬(wàn)象城附近，2009年入市的次新盤幸福里，單價(jià)也在10萬(wàn)上下。假如和平新村舊改成功，每平米房?jī)r(jià)保守估計(jì)有近一倍的收益，因此，房屋坍塌引來(lái)各方躁動(dòng)。利益面前，業(yè)主急速加價(jià)，中介持幣收購(gòu)，雖說(shuō)荒唐，卻也情理之中。
深圳舊改項(xiàng)目主要分三大類型：舊村改造；舊工廠舊工業(yè)區(qū)改造，如廠房和宿舍等；本文討論的對(duì)象即為第三種，紅本舊住宅區(qū)改造。此類舊改項(xiàng)目，因簽約難、不確定性強(qiáng)、拆遷難，而成為最難搞定的舊改類別。許多項(xiàng)目往往在改造意向簽約階段便停滯不前，難以繼續(xù)往下推進(jìn)。
回到因坍塌而漲價(jià)的和平新居，買到就是賺到嗎？不妨再來(lái)回顧本月內(nèi)有關(guān)舊改的另一則新聞。8月初，一則《木頭龍舊改最后4戶仍拒簽 49名業(yè)主在10年等待中離世》的報(bào)道，讓這個(gè)拉鋸12年之久的舊改項(xiàng)目進(jìn)入大眾視野。木頭龍小區(qū)地處羅湖中心區(qū)，建于上世紀(jì)八十年代初，小區(qū)占地約7萬(wàn)平方米，擬拆遷房屋棟數(shù)共61棟，總戶數(shù)為1340戶。木頭龍屬于福利房性質(zhì)，國(guó)企、事業(yè)單位職工占業(yè)主的大多數(shù)，他們也是第一批來(lái)深建設(shè)者。筆者早年居住附近，每日上下班，公交車報(bào)站名“木頭龍”，一排排整齊的住宅區(qū)從窗外駛過(guò)，道路規(guī)整，生活氣息濃厚。同事們無(wú)不艷羨，不知何時(shí)，外來(lái)建設(shè)者們，才能在深圳有個(gè)像木頭龍這樣的家。十幾年過(guò)去，木龍頭小區(qū)已有20多棟樓被拆除，小區(qū)內(nèi)荒草瘋長(zhǎng)，垃圾堆積，滿目瘡痍，還因海沙建筑，早已屬于危樓。
2007年，深圳益田集團(tuán)進(jìn)駐木頭龍小區(qū)開(kāi)展舊改籌備工作，2010年，木頭龍獲批深圳市首批舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目。自2017年至今，99.7％的業(yè)主都已簽約，仍有4戶遲遲不肯簽約，并拒絕談判，還有一戶住在危樓內(nèi)不肯搬出。據(jù)公開(kāi)的補(bǔ)償協(xié)議顯示，益田對(duì)木頭龍是按照1∶1.3的比例進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。在2015年頒布的《城市更新條例》草案中，市場(chǎng)呼喚已久的拆賠標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)進(jìn)行更改。按照規(guī)定，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積（套內(nèi)建筑面積）測(cè)算，置換比例不得低于1∶1，但不得高于1∶1.3。從2007年至今已過(guò)去足足12年，從2011年到2015年期間，開(kāi)發(fā)商每年向已搬出的業(yè)主支付的租金已超過(guò)了7000萬(wàn)元。租金標(biāo)準(zhǔn)，也從60元/平方米提高到70元/平方米，年租金補(bǔ)貼升至一億元。
2010年4月，木頭龍、南苑新村、金鉆豪園、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)，共同被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃，也就是作為深圳城市更新第一批8個(gè)舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目。益田集團(tuán)財(cái)大氣粗，開(kāi)發(fā)實(shí)力不可小覷，可是，就連它，也搞不定木頭龍最后未簽約的0.3%。?？吹叫侣勥@里那里強(qiáng)拆云云，在深圳等待舊改的業(yè)主和民眾內(nèi)心，卻有種別樣的滋味難以言說(shuō)。曾經(jīng)，在南山區(qū)公安局附近，有一棟孤零零的村民自建房傲立于道路頂端，多年來(lái)，周圍路網(wǎng)不得不繞開(kāi)它進(jìn)行修建，無(wú)他，乃是因?yàn)樾蘼返馁r償沒(méi)談攏。去年9月份，作為首批城市更新計(jì)劃之一的橋東片區(qū)，終于達(dá)到雙百簽約，可以正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。從被納入城市更新計(jì)劃到完成“雙百簽約”，足足耗費(fèi)了8年時(shí)間。從2009年深圳開(kāi)始大面積推進(jìn)城市更新，十年過(guò)去，實(shí)際進(jìn)展與預(yù)期目標(biāo)差距巨大。全市舊改立項(xiàng)746個(gè)，實(shí)施率僅有37%，并且，絕大部分項(xiàng)目還是屬于工業(yè)項(xiàng)目的升級(jí)改造，剩下零星幾個(gè)住宅區(qū)舊改點(diǎn)綴其中。位于南山區(qū)政府對(duì)面的南苑新村，舊改歷程，可謂艱辛，一線開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科介入，歷經(jīng)十二三年，才取得95%左右的簽約率，怨不得其他實(shí)力稍遜的中小開(kāi)發(fā)商從舊改市場(chǎng)中，識(shí)趣走開(kāi)。
深圳商品房城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不可控因素多，“雙百簽約”的規(guī)定看似保護(hù)了物權(quán)財(cái)權(quán)產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上，是否忽略了利益之前的人性復(fù)雜性。一方面，我們喜見(jiàn)深圳市對(duì)于物權(quán)的尊重，另一方面，類似木頭龍這樣的情況頻頻出現(xiàn)，政府該如何處置？是將所有的矛盾轉(zhuǎn)移至開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間，而回避政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任嗎？羅湖區(qū)南湖街道辦昨日貼出告示，對(duì)居民進(jìn)行臨時(shí)疏散和安置。羅湖區(qū)政府在事發(fā)當(dāng)晚，組織專家進(jìn)行勘察，并及時(shí)發(fā)布通告，稱善后處置進(jìn)行中。政府介入和處置速度不可謂不迅速，此為該點(diǎn)贊之處。深圳市商品房住宅舊改項(xiàng)目，多為上世紀(jì)八十年代建蓋，它們和它們老邁的業(yè)主們，還能經(jīng)受多少次，經(jīng)受多少年的日曬雨淋，如何才能科學(xué)快速地從根源上解決問(wèn)題，考驗(yàn)著政府的執(zhí)政思維，也考驗(yàn)著舊改參與各方的心態(tài)取舍。
好了這就是深圳安居房政策深圳老舊房屋的相關(guān)內(nèi)容了，謝謝觀看。