寒意褪去深圳樓市在3月出現(xiàn)回暖跡象

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅的成交套數(shù)為3088套，環(huán)比上升141.44%。二手住宅成交大幅提升，3月二手住宅成交4551套，環(huán)比上升127.9%，同比下降15.1%，成交量為近半年新高。

“去年一度門庭冷落的售樓處出現(xiàn)了擁擠，而中介店里的經(jīng)紀(jì)人也開始變得忙碌。”這是時(shí)代周報(bào)記者近期走訪深圳樓市最直觀的感受。

在走訪過(guò)程中，有業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，自去年731調(diào)控政策出臺(tái)后，深圳樓市便進(jìn)行下行通道。春節(jié)結(jié)束后，銀行信貸有所放松，開發(fā)商加快推盤，多重因素助力下，壓抑了多時(shí)的需求開始釋放，客戶結(jié)束觀望進(jìn)場(chǎng)，成交量上漲明顯。

而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前的市場(chǎng)只是局部回暖，未來(lái)是否能維持三月的熱度仍待觀察。

市場(chǎng)回暖

深圳羅湖區(qū)紅桂路，300米之內(nèi)就有三四家中介店。這幾日，每家店都比平常要熱鬧很多。

“三月成交量是以前兩三個(gè)月的總和。”深圳鏈家經(jīng)紀(jì)人程原(化名)向時(shí)代記者欣然表示，以前一個(gè)月才向總店做匯報(bào)，現(xiàn)在隨著交易量的增加，一兩個(gè)星期就要去做匯報(bào)。

房屋的出售速度也在明顯加快。李勇(化名)向記者表示，其在中介處掛牌的一套小三房近期終于成交了，而這套房子之前在網(wǎng)上掛了半年都鮮少有人問(wèn)津。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，深圳住宅成交量連續(xù)5周環(huán)比上升。2019年第8、第9、第10、第11、第12周全市住宅成交套數(shù)分別為1407套、1534套、1614套、1835套、2052套，環(huán)比分別增長(zhǎng)93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。

深圳中原董事長(zhǎng)鄭叔倫認(rèn)為：“深圳中原3月份業(yè)績(jī)創(chuàng)半年新高，環(huán)比2月份業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)近四倍，公司總體業(yè)績(jī)近4億元。其中寶安東區(qū)創(chuàng)造近年來(lái)新高。”

雖然成交量持續(xù)增長(zhǎng)，但成交價(jià)格基本保持穩(wěn)定。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市一手住宅的成交均價(jià)為54005元/平，環(huán)比下滑0.42%。3月全市二手住宅均價(jià)為52319元/㎡，環(huán)比上升0.95%。

“價(jià)格方面有小幅上升 ，每套上浮5-10萬(wàn)左右。” 鏈家某門店店長(zhǎng)對(duì)記者表示，絕大多數(shù)房子價(jià)格都可以再商議，我們也會(huì)勸業(yè)主適當(dāng)降價(jià)，這樣有利于房屋成交，從2017年下半年開始，市場(chǎng)價(jià)格就已經(jīng)基本穩(wěn)定了，大幅上漲局面基本不會(huì)出現(xiàn)。

引導(dǎo)此輪行情的依然是剛需人群。“這段時(shí)間買房的主力是剛需人群，包括首次置業(yè)以及改善型需求。”程原向記者表示，基本上很少出現(xiàn)投資客。

與此同時(shí)，市場(chǎng)也出現(xiàn)兩極分化。“豪宅有一定市場(chǎng)，低總價(jià)的剛需需求旺盛，而中間價(jià)段就比較難賣。”鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者表示。

升溫動(dòng)力仍存

“貸款寬松，利率上浮比例下行。”明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者表示，成本下降促使購(gòu)房者購(gòu)房意愿進(jìn)一步加強(qiáng)。

從3月份開始，包括中國(guó)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在內(nèi)的深圳各大商業(yè)銀行陸續(xù)調(diào)整房貸利率。深圳的首套房貸利率已由此前的基準(zhǔn)上浮15%普遍降至上浮5%左右，二套利率也由上浮20%調(diào)整至上浮10%，出現(xiàn)10%的利差。

購(gòu)房貸款也開始放松。“銀行額度寬松了，放款速度也在明顯加快，去年最慢的時(shí)候，需要兩三個(gè)月才能批下來(lái)，并且還需要指定銀行，現(xiàn)在一個(gè)月都算時(shí)間長(zhǎng)了，基本15-20天就放款了。”程原向時(shí)代周報(bào)記者表示。

除此之外，開發(fā)商推盤積極性依舊高昂，大都維持年前的優(yōu)惠力度、促銷手段，導(dǎo)致新房銷售速度也在加快。

位于龍崗中心城的朗泓·龍園大觀，推出首付42萬(wàn)免利息分期6個(gè)月的優(yōu)惠活動(dòng)。售樓處人員表示，7天內(nèi)交首期款40%、3個(gè)月內(nèi)交首期款30%、6個(gè)月內(nèi)交首期款30%。

而坐落于紅嶺北的鈞濠Mix Park也推出特批優(yōu)惠房，平均單價(jià)在4.5萬(wàn)左右，低于周邊二手房?jī)r(jià)格。

供應(yīng)量的增加也成為市場(chǎng)升溫動(dòng)力。“以往上半年發(fā)展商更多選擇觀望，下半年才加快推盤。但是今年流動(dòng)性不足的情況下，現(xiàn)金為王，發(fā)展商不等下半年，上半年拿證就賣，現(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)有不少樓盤推出。一手比較旺，瑞府、E立方等樓盤賣的都不錯(cuò)。”鄭叔倫表示。

局部回暖

雖然市場(chǎng)熱情有所提升，但行業(yè)內(nèi)對(duì)于2019年深圳樓市預(yù)期依然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“相比去年下半年以來(lái)的表現(xiàn)確實(shí)是回暖，但目前的行情只能說(shuō)是反彈，不能說(shuō)是反轉(zhuǎn)。是否全面回暖，還有待進(jìn)一步確認(rèn)。”艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者表示。

鄭叔倫強(qiáng)調(diào)，“回暖只是相對(duì)一二月份的冷清，總體市場(chǎng)還是平穩(wěn)。”

事實(shí)上，從現(xiàn)在反推深圳樓市過(guò)去一年的演變曲線發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)狀況同去年下半年相比的確有所好轉(zhuǎn)，但跟去年同期相比依然存在一定差距，并不能算全面回暖。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年3月份，深圳二手成交量為5622套數(shù)，3-8月持續(xù)上漲，8月份成交量高達(dá)7208套。而731樓市新政成為2018年深圳樓市調(diào)控的分水嶺。從9月份開始，政策的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，當(dāng)月成交量跌落至4952套，12月成交量下滑至3810套左右。

中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，目前3月份只能算是小回暖，局部樓盤火爆，有些樓盤還是很低迷，二季度市場(chǎng)可能收縮。

“政府對(duì)外釋放出的信號(hào)依然是調(diào)控不動(dòng)搖，原來(lái)的限購(gòu)限價(jià)限貸沒(méi)有放開，只是利率下調(diào)，不排除二季度會(huì)有一定寬松，但能不能保持三月份的態(tài)勢(shì)，未來(lái)仍需觀察。”宋丁進(jìn)一步闡釋道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，各地樓市政策基本平穩(wěn)，市場(chǎng)很難出現(xiàn)大幅度變化，整體看，2019年目前的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來(lái)越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。