多個行業(yè)正在出現(xiàn)持續(xù)中斷現(xiàn)場工作和娛樂之間的界限正在變得模糊

趨同 發(fā)展的未來

作為設計師，我們渴望解決對客戶最重要的問題。為了實現(xiàn)這一目標，SmithGroup建立了客戶咨詢委員會 - 一個獨特的平臺，可以在當今最相關的業(yè)務挑戰(zhàn)的最前沿與組織探討創(chuàng)意。通過這些挑釁性的對話，我們將我們的設計方法與客戶視角融入的未來思維結合起來。在2018年秋季，我們召集了一組開發(fā)人員，物業(yè)經(jīng)理，城市規(guī)劃人員和最終用戶，以調查組織與房地產(chǎn)之間復雜關系的思想交流。對話的焦點是融合：發(fā)展的未來。以下是我們從該工作會議中學到的內容的摘要。

顛覆與新的混合使用

多個行業(yè)正在出現(xiàn)持續(xù)中斷，現(xiàn)場，工作和娛樂之間的界限正在變得模糊。將此與共享經(jīng)濟的興起，新興技術和不斷變化的代際期望相結合，毫無疑問，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷令人興奮的融合?；旌嫌猛鹃_發(fā)不再是不同元素的集合，而是針對市場需求的針對未來的戰(zhàn)略響應。隨著吸引和吸引知識型員工人才的競爭加劇 - 無論是在我們的城市還是郊區(qū) - 人們希望建立密集，多樣化和靈活的社區(qū)，融合各種用途 - 包括住宅，酒店，零售，工作和休閑 - 已鋪設新混合用途的方式。

這種趨同不僅與市場部門有關。以前，技術，工作場所設計和城市規(guī)劃之間存在脫節(jié)。技術專家受到一個迭代，破壞性的過程的驅動，并專注于成為第一個進入市場的人。相比之下，工作場所設計師和城市規(guī)劃師更加刻意。歷史上第一次，技術，工作場所設計和城市規(guī)劃也在趨同。

區(qū)碼頭。

從設施到體驗：市場和人口統(tǒng)計正在發(fā)生變化

雖然令人垂涎的房地產(chǎn)曾經(jīng)被黃金地段定義，但設施已成為各種房產(chǎn)的新價值差異化因素。開發(fā)商通過提供金星級的便利設施來競爭贏得租戶和投資者，從由常駐明星廚師準備的復雜食品和飲料提供到共同工作空間，寵物設施通常被認為是影響交易的最終吸引力。

在地區(qū)范圍內，開發(fā)人員明白這一切都與體驗有關......并且正在改變整個社區(qū)。底特律50區(qū)的區(qū)域就是一個例子;這個新模型以零售，住宅和辦公室包圍的新曲棍球競技場為一體，以創(chuàng)造行人豐富的街景體驗，以滿足對城市綜合生活方式的真正需求。像谷歌這樣的全球工作場所客戶已經(jīng)放棄了他們的郊區(qū)總部，以實現(xiàn)市中心工作場所為員工提供更積極的生活方式底特律地區(qū)擁有Little Caesars的旗艦總部和另一端激活地面平面的城市拱廊，是新混合用途的典范。目的地體驗的另一個例子是The District Wharf，華盛頓特區(qū)24英畝的開發(fā)項目。該開發(fā)項目重新啟動了波托馬克河沿岸一條長期被忽視的海濱區(qū)域，一方面通過創(chuàng)造性地將街道零售和餐廳空間，二級公共庭院和兩個酒店的每個品牌的客人兩個截然不同的發(fā)展聯(lián)系在一起。室內環(huán)境和量身定制的體驗

一些開發(fā)人員表示，混合用途的開發(fā)是與生成無關的，并且對嬰兒潮一代的吸引力與千禧一代一樣多。在郊區(qū)養(yǎng)家后，許多空巢老人現(xiàn)在想回到城市，在一些地區(qū)，他們占據(jù)了高達50%的市場份額。最近哈佛大學住房研究發(fā)現(xiàn)，退休的嬰兒潮一代正在縮小規(guī)模并搬遷到城市地區(qū)，并將千禧一代定價在一些市場中。為女性設計我們的城市，地區(qū)和建筑也是一個重要的考慮因素，因為女性占所有購房決策的90%。

底特律區(qū)。

規(guī)劃成功

SmithGroup與之合作的開發(fā)人員和業(yè)主已經(jīng)確定了若要使用混合使用項目必須解決的幾個關鍵屬性，包括：

熱情好客(不論用途)

整合質量完成

豐富的自然光線

驚人的共享舒適空間

現(xiàn)場零售

與會者一致認為，新的混合用途必須包括至少三種產(chǎn)品類型，沒有產(chǎn)品類型占總數(shù)的40%以上，不包括任何一個市場部門主導的項目。用途分割還提供了共享停車和降低成本的機會。例如，辦公室和住宅提供免費的用途組合，因為辦公室用戶需要從上午8:00到下午5:00停車，在晚上和周末為居民留下停車位。

底特律區(qū)。

挑戰(zhàn)與未來思考

財務障礙，工作性質，運輸和技術的變化被認為是成功發(fā)展的常見挑戰(zhàn)。近年來爆炸性建筑成本高達25%，加上市場驅動的收入限制，正在削弱一些項目的可行性。為了抵消勞動力成本的急劇上升，一些開發(fā)商正在利用新興技術，如整個建筑物的3D打印，而其他開發(fā)商正在尋找替代建筑方法，如預制和模塊化建筑。

不斷變化的工作環(huán)境正在多層次上改變混合用途的發(fā)展。由于30%的居民從他們的單位開展某種形式的業(yè)務，城市規(guī)劃者正在完善規(guī)劃條例。Coworking模型正在破壞微觀和宏觀規(guī)模的企業(yè)租賃協(xié)議，導致業(yè)主引入共享設施和共同工作空間，以與WeWork等組織競爭。由于美國高達60%的辦公用戶被認為是合作的良好候選人，大型企業(yè)的定制開發(fā)項目很快將創(chuàng)建目的地校園，整合了許多相同的設施，如共用空間。除了共工之外，工作的未來有望在工作場所和公共領域之間實現(xiàn)融合，因為工作無縫地從建筑物墻壁流向室外工作空間，

在共享經(jīng)濟心態(tài)的推動下，城市交通系統(tǒng)將繼續(xù)發(fā)展和擴展。自駕乘車，無人駕駛航天飛機，無人駕駛摩托車，城市自行車共享，汽車共享和應用驅動的拼車程序將釋放以前汽車使用的城市空間，停車場將被推到地區(qū)的周邊。

技術是將來將這些美妙體驗和系統(tǒng)連接在一起的共同點。無論是由Alphabet的城市技術集團Sidewalk Labs開發(fā)的試點項目，它都能將舊的付費電話轉換為免費的，技術先進的接入點，具有視頻通話功能和尖叫快速的WiFi，或者像多倫多碼頭這樣的整個以技術為中心的社區(qū)這將測試新興系統(tǒng)，技術將無處不在。

面向未來的解決方案

在與合作伙伴的對話中反復出現(xiàn)的另一個主題是無所不在的話題。H我們能否為我們的城市，地區(qū)和建筑物增加靈活性和面向未來的設計策略以預測未知?城市規(guī)劃者建議，或許，建筑物可以設計成多功能模塊，使其能夠適應其功能，作為今天的辦公室，明天的住宅結構，并在遙遠的未來轉變?yōu)楦呒壣瞽h(huán)境。一位開發(fā)商建議將建筑物中的垂直運輸元件轉移到周邊并增加樓層到樓層的高度，以便將來可以很容易地重新利用結構，而不是拆除和更換。還有另一個合作伙伴建議超越當今特定功能所需的最小技術，并設計通用技術訪問，以便一個基礎設施可以容納一秒，

我們從哪里開始?

客戶咨詢委員會的一位參與者描述的最終目標是查看超混合使用空間，為各種用戶創(chuàng)造終極體驗 - 無論該用戶是購物者，居民，訪客，辦公室工作人員，或者讓他們在空間中移動的人。然后，確保他們的體驗盡可能無縫和協(xié)調。這將通過通過公共平臺連接用戶來實現(xiàn)。這一概念以及技術日益重要的作用將很快推動整體總體規(guī)劃過程和發(fā)展。