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開(kāi)發(fā)商投資大型設(shè)施以吸引頂級(jí)租戶(hù)
隨著對(duì)令人垂涎的租戶(hù)和顧客的競(jìng)爭(zhēng)升溫,開(kāi)發(fā)商將設(shè)施軍備競(jìng)賽推向新的極端。
位于佛羅里達(dá)州坦帕市的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)是美國(guó)Courtesy Cole Media的第一個(gè)運(yùn)營(yíng)結(jié)晶水瀉湖。
有史以來(lái)建造的更奢侈的設(shè)施之一定于今年春天在紐約市開(kāi)放。這艘150英尺高的鋼結(jié)構(gòu)稱(chēng)為Vessel,價(jià)格至少為1.5億美元,由154個(gè)相互連接的樓梯組成,有近2,500個(gè)臺(tái)階和80個(gè)著陸點(diǎn),可形成一英里的可攀爬通道。
船只毗鄰The Shed,這是一座耗資4.5億美元的教育/藝術(shù)/表演大型建筑,擁有大量可伸縮的外殼,大約在同一時(shí)間開(kāi)放。它們是由其開(kāi)發(fā)商The Related Companies定位的250億美元Hudson Yards重建項(xiàng)目的一部分,作為紐約的“新重心”,預(yù)計(jì)每年為該市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)190億美元。
像Vessel這樣的大型設(shè)施在過(guò)去可能與富含石油的中東酋長(zhǎng)國(guó)的自由支出過(guò)度相關(guān),在美國(guó)主要城市變得越來(lái)越少見(jiàn)。例如,位于加利福尼亞州門(mén)洛帕克西校區(qū)的Facebook新建的524,000平方英尺辦公樓MPK 21由Gehry Partners設(shè)計(jì),包括一個(gè)占地3.6英畝的屋頂花園和擁有200多棵樹(shù)的公園和1.4- MW太陽(yáng)能電池陣。
在舊金山,最近開(kāi)業(yè)(當(dāng)時(shí)關(guān)閉結(jié)構(gòu)修復(fù))Transbay運(yùn)輸中心包括一個(gè)5.4英畝的公共屋頂公園,由PWP景觀(guān)建筑設(shè)計(jì),有半英里的步行路徑,200種植物和樹(shù)木,真草,和圓形劇場(chǎng)。一個(gè)1000英尺長(zhǎng)的噴泉的水射流在公園的北側(cè)彎曲,由跟蹤下面公共汽車(chē)運(yùn)動(dòng)的傳感器激活。
Epperson總體規(guī)劃社區(qū),佛羅里達(dá)州坦帕市,禮貌科爾媒體。
它們值得花費(fèi)嗎?
大型設(shè)施,特別是室內(nèi) - 室外空間,在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中至關(guān)重要,部分是為了吸引千禧一代的居民,Ben Kochalski是JBC West的負(fù)責(zé)人和John Buck公司的總監(jiān),他是一位總部位于芝加哥的開(kāi)發(fā)商。項(xiàng)目包括Park Tower高層建筑,其中包括14個(gè)“天橋”和兩個(gè)寬敞的露臺(tái)(參見(jiàn)第32頁(yè)的側(cè)欄)。
幾乎每個(gè)建筑部門(mén)都在進(jìn)行軍備競(jìng)賽。但更少討論的是投資與回報(bào)之間的關(guān)系。事實(shí)上,Newmark Knight Frank(bit.ly/2FV58A3)在華盛頓特區(qū)市場(chǎng)過(guò)去三年內(nèi)交付的124棟公寓樓進(jìn)行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn),擁有五種或更多社交設(shè)施的建筑物,如健身中心和游泳池,實(shí)際上,每單位售價(jià)約為32,000美元,而不是四等或更少設(shè)施的公寓。
另請(qǐng)參見(jiàn):室內(nèi)戶(hù)外設(shè)施在舊金山摩天大樓開(kāi)放租賃價(jià)值
Kochalski是第一個(gè)承認(rèn)計(jì)算設(shè)施投資回報(bào)率“令人難以置信的困難”的人。但他很快就注意到他的公司仍然相信一座“重裝設(shè)施”的建筑物租得更快,并且需求更高。
Facebook的MPK 21 Menlo Park總部擴(kuò)建包括編織數(shù)百棵樹(shù)木,草和灌木的步行道。禮貌Facebook。
加水,增加物業(yè)價(jià)值
大型設(shè)施的投資回報(bào)率正在由Crystal Lagoons進(jìn)行全面測(cè)試,Crystal Lagoons是一家授權(quán)技術(shù)的跨國(guó)公司,允許開(kāi)發(fā)商建造和維護(hù)無(wú)限大小的結(jié)晶瀉湖,并在任何地方創(chuàng)造海灘生活方式。
Crystal Lagoons成立于智利圣地亞哥,于2014年進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)。它在邁阿密和達(dá)拉斯設(shè)有辦事處,并在六個(gè)州開(kāi)展業(yè)務(wù),已經(jīng)協(xié)商了23宗交易,其中三個(gè)瀉湖正在運(yùn)營(yíng),還有兩個(gè)將開(kāi)始建設(shè)。致公司執(zhí)行副總裁Kevin Moore。
摩爾說(shuō),瀉湖與大型公共游泳池的不同之處在于,技術(shù)通過(guò)“劑量”或消毒來(lái)減少100倍的化學(xué)品,“僅在必要時(shí)”使用水。瀉湖也不需要精心設(shè)計(jì)的過(guò)濾系統(tǒng) - 因此使用能量比傳統(tǒng)游泳池少50倍 - 通過(guò)部署超聲波將顆粒物和沉淀物輸送到底部,便于拆卸和清潔。Crystal Lagoons通過(guò)瀉湖傳感器提供對(duì)水質(zhì)的遠(yuǎn)程技術(shù)監(jiān)督。“我們可以通過(guò)幾次按鍵進(jìn)行更改,”摩爾說(shuō)。
Moore表示,根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)模,Lagoons每英畝需要花費(fèi)65萬(wàn)到100萬(wàn)美元。施工需要九個(gè)月到一年才能完成。當(dāng)被問(wèn)及為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇瀉湖而不是其他便宜的便利設(shè)施時(shí),摩爾通過(guò)勾選“價(jià)值杠桿”進(jìn)入他的營(yíng)銷(xiāo)宣傳,其中包括瀉湖如何將B位置提升到A位置并且可以幫助開(kāi)發(fā)人員到最后區(qū)域更快。
在ESJ Capital花費(fèi)6000萬(wàn)美元收購(gòu)位于邁阿密的占地18英畝的動(dòng)物園叢林島后,它來(lái)到Crystal Lagoons尋找改善動(dòng)物園出勤率的方法。摩爾說(shuō),Crystal Lagoons設(shè)想的是安裝一個(gè)占地2英畝的環(huán)礁湖,周?chē)闹亟?xiàng)目,如果有效,可能會(huì)在幾年內(nèi)將動(dòng)物園的年交通量從目前的275,000人增加到100多萬(wàn)人次。
Crystal Lagoons在美國(guó)的首個(gè)許可證是在佛羅里達(dá)州Wesley Chapel占地900英畝的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)內(nèi)占地7.5英畝的瀉湖,其計(jì)劃包括單戶(hù)和多戶(hù)住宅和商業(yè)建筑。
為了評(píng)估這種舒適度的投資回報(bào)率,Metrostudy在去年秋天完成瀉湖安裝之前的七個(gè)月內(nèi)進(jìn)行了研究。該研究發(fā)現(xiàn),Epperson的四款車(chē)型的銷(xiāo)售速度是其他三個(gè)總體規(guī)劃社區(qū)同樣車(chē)型銷(xiāo)量的兩倍。一旦瀉湖的建設(shè)開(kāi)始,Epperson模型的售價(jià)就會(huì)高出20%以上。
Epperson的開(kāi)發(fā)商Metro Development Group確信:它已簽署許可證,在佛羅里達(dá)州中部的其他八個(gè)社區(qū)包括5至15英畝的瀉湖。該公司還創(chuàng)建了自己的“MetroLagoons by Crystal Lagoons”品牌。
大約80%的Crystal Lagoons目前的項(xiàng)目是Epperson和Beachwalk這樣的混合用途開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分,這是一個(gè)占地1000英畝的總體規(guī)劃社區(qū),位于佛羅里達(dá)州圣約翰,擁有大約800個(gè)單戶(hù)和聯(lián)排別墅。Beachwalk包括一個(gè)占地14英畝的瀉湖,擁有3700萬(wàn)加侖的水,專(zhuān)供居民使用。計(jì)劃商業(yè)開(kāi)發(fā)包括零售,餐廳,健身中心,12,000-sf俱樂(lè)部會(huì)所,迷你高爾夫球場(chǎng)和寵物嬉水池。根據(jù)杰克遜維爾商業(yè)雜志的報(bào)道,未來(lái)的發(fā)展還可能包括占地70英畝的高中。
由Gehry Partners設(shè)計(jì)的Facebook的MPK 21項(xiàng)目為MPK 20頂部9英畝的公園增加了3.6英畝的屋頂公園空間。感謝Facebook。
適合炎熱或寒冷的氣候
Lagons和其他大型設(shè)施通常被視為“附加設(shè)施”,不一定能賺錢(qián),但“穩(wěn)定其余的發(fā)展,”AIA,AIA,LEED AP,AE7的高級(jí)設(shè)計(jì)師,匹茲堡設(shè)計(jì)公司AE7 。
AE7在中東地區(qū)做了很多工作,包括迪拜,開(kāi)發(fā)商Majid Al Futtaim去年5月與Crystal Lagoons達(dá)成協(xié)議,在其38億美元的Tilal Al Ghaf混合用途社區(qū)中包括一個(gè)17英畝的瀉湖。
AE7的實(shí)踐總監(jiān)Jeff Wetzel表示,他的公司一直致力于迪拜的另一個(gè)混合用途項(xiàng)目Mohammed Bin Rashid City 1區(qū),該項(xiàng)目將包括一個(gè)占地99英畝,長(zhǎng)7公里的瀉湖,橫跨海灘和步行道。
AE7向Millcas Investments的總裁兼首席執(zhí)行官Lucas Piatt介紹了瀉湖的概念,該公司正在匹茲堡重新開(kāi)發(fā)一個(gè)占地15英畝的工業(yè)用地,用于一個(gè)名為Esplanade的混合用途社區(qū),這是該城市俄亥俄河沿岸城堡社區(qū)重建的一部分。濱海藝術(shù)中心可能距離開(kāi)工兩年,但其計(jì)劃要求占地2英畝的公共瀉湖,此外還有摩天輪,碼頭,酒店,30萬(wàn)平方英尺的辦公空間,以及多達(dá)600個(gè)住宅單位。 Chris McCune,PE,Millcraft的項(xiàng)目經(jīng)理。
這將是Crystal Lagoons的第一份北方許可協(xié)議。Millcraft打算將濱海藝術(shù)中心作為一個(gè)四季社區(qū),擁有全年的溫泉浴場(chǎng)和瀉湖的一部分,可以轉(zhuǎn)變?yōu)榱锉鶊?chǎng)。
Esplanade是一個(gè)15英畝的重建項(xiàng)目,計(jì)劃在匹茲堡設(shè)計(jì),由當(dāng)?shù)氐腁E7公司設(shè)計(jì),將包括一個(gè)全年可供公眾使用的占地兩英畝的瀉湖。在冬季,部分瀉湖將作為溜冰場(chǎng)。AE7,Courtesy Crystal Lagoons。
“我們正試圖激活這個(gè)網(wǎng)站,”McCune說(shuō),“并為游客創(chuàng)造了'第一天'的目的地”,Templeton解釋說(shuō)這意味著濱海藝術(shù)中心的所有建筑和特色都會(huì)同時(shí)打開(kāi)。
AE7和Millcraft高管指出,另一個(gè)當(dāng)?shù)氐牧锉鶊?chǎng) - 位于PPG Place的100萬(wàn)美元,13,456-sf的Mass Mutual匹茲堡溜冰場(chǎng) - 已經(jīng)成為一個(gè)受歡迎的景點(diǎn),這預(yù)示著Esplanade潛在的吸引力。
Crystal Lagoons的下一個(gè)成長(zhǎng)理念更加雄心勃勃:為陷入困境的購(gòu)物中心注入新的活力。摩爾表示,他的公司已經(jīng)與一些房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行了交談,討論如何用2至4英畝的瀉湖替換失敗或破產(chǎn)的商場(chǎng)錨,這將使開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)增加食品和飲料場(chǎng)所,酒店,甚至是多戶(hù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。什么都沒(méi)有簽署,但摩爾是有希望的。“這將是零售業(yè)重塑的一部分,”他說(shuō)。
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