證明澳大利亞房價下滑的圖表確實很大

自2017年底以來澳大利亞房價一直在下跌。許多人懷疑下跌將持續(xù)相當(dāng)長一段時間。

目前的經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)在是有記錄以來最大的一次，僅在19世紀(jì)末和20世紀(jì)上半葉的幾個時期超過了。

它也與全球金融危機(jī)期間海外市場的一些下跌相媲美或已經(jīng)超過了一些。

家庭住宅是大多數(shù)澳大利亞家庭最大的財富儲備。

再加上家庭收入增長疲軟，不乏經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為這會對家庭支出造成壓力，可能拖累經(jīng)濟(jì)增長和通脹，并給失業(yè)帶來上行壓力。這就解釋了為什么這么多人認(rèn)為澳聯(lián)儲會再次降息。

澳大利亞央行本月早些時候承認(rèn)收入增長疲軟和房價下跌正在影響支出水平。

無論你從哪個方面看它 - 無論是從當(dāng)?shù)氐臍v史角度還是在全球金融危機(jī)期間看到的海外衰退 - 現(xiàn)在毫無疑問，澳大利亞房價的下滑變得非常大。

它現(xiàn)在是澳大利亞有史以來最大的記錄之一，僅在19世紀(jì)末和20世紀(jì)上半葉的幾個時期超過了它。

雖然這種下降的性質(zhì)并不統(tǒng)一，包括在一些價格實際上根本沒有下降的特定市場，現(xiàn)在把這次全國經(jīng)濟(jì)衰退稱為現(xiàn)代歷史上最大的市場是安全的。

澳大利亞國民銀行的這些優(yōu)秀圖表顯示，與國內(nèi)和國際相比，它與過去的時期相比有多大。

自19世紀(jì)末以來，澳大利亞僅在6個不同的場合超過了平均資本城市價格下降的8%。

圖片：NAB

包括通脹的影響，在11%，低迷也是有記錄以來的第九大。實際通脹調(diào)整后的排名較低，反映出通貨膨脹現(xiàn)在遠(yuǎn)低于過去的時期。

即使與離岸市場全球金融危機(jī)期間出現(xiàn)的部分價格下跌相比，目前實際資本城市房價的下跌也是顯著的，超過或接近這一時期世界許多地區(qū)的相同規(guī)模。

即使原諒澳大利亞首都城市價格在過去幾十年中已經(jīng)走了很長一段路，但從歷史最高水平開始，這種低迷仍然存在，在持續(xù)時間和規(guī)模方面仍然存在。

現(xiàn)在它正在對家庭財富水平產(chǎn)生重大影響。

據(jù)NAB稱，鑒于家庭住宅是大多數(shù)家庭最大的財富儲備，房價下跌，再加上今年晚些時候澳大利亞股市疲軟，2018年凈家庭財富可能實際下降4% - 調(diào)整條款。

它還估計，凈住房財富 - 住房價值減去抵押貸款債務(wù) - 實際價格比2017年底的創(chuàng)紀(jì)錄高峰下降了12%，包括今年第一季度價格下降2.5%悉尼，墨爾本和珀斯的下降尤為嚴(yán)重。

據(jù)NAB稱，住房財富的下降現(xiàn)在是過去半個世紀(jì)左右的第二大記錄，僅超過了20世紀(jì)90年代初澳大利亞最后陷入衰退時的13%的下降。

鑒于許多人懷疑經(jīng)濟(jì)衰退將持續(xù)一段時間，主要反映出更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)的影響以及許多澳大利亞東海岸市場新住房供應(yīng)的急劇上升，因此難以理解為什么對家庭支出前景持悲觀態(tài)度，以及更廣泛的澳大利亞經(jīng)濟(jì)目前處于高位。

澳大利亞經(jīng)濟(jì)在2018年大幅放緩，下半年年均增長率約為1%，比今年上半年慢了四倍。大部分減速反映了較弱的家庭支出，占經(jīng)濟(jì)的最大部分，約為55%。

雖然最近一些精選數(shù)據(jù)系列出現(xiàn)了一些令人鼓舞的跡象，包括2月零售銷售意外增長，但更廣泛的證據(jù)表明今年前三個月經(jīng)濟(jì)放緩仍在繼續(xù)。

在過去的許多時期，無論是在國內(nèi)還是國外，當(dāng)房價下跌的幅度與最近看到的相似時，往往會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑。

雖然NAB并未預(yù)期會出現(xiàn)這樣的結(jié)果，但預(yù)計住房主導(dǎo)的支出放緩將使澳大利亞經(jīng)濟(jì)增長在未來一年保持低迷。

考慮到房價下跌的規(guī)模以及家庭收入沒有抵消家庭收入的影響，財富對支出的影響在當(dāng)前情況下可能更為重要，而家庭收入只會繼續(xù)微弱增長，“NAB經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kieran Davies說。 。

“這向我們表明，消費者支出可能仍然疲軟，支撐著2%低位地區(qū)年度GDP增長緩慢的前景。”

其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家也警告過長期低迷的前景。

去年年底，Capital Economics表示，經(jīng)濟(jì)衰退可能會使未來幾年的住房財富總額下降8,000億美元

該集團(tuán)表示，住房財富的下降可能會拖累家庭支出，抵消澳大利亞勞動力市場狀況的持續(xù)改善。

該集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)表示，“我們并不認(rèn)為財富效應(yīng)已經(jīng)消亡或者家庭能夠擺脫它。”

“我們估計，財富效應(yīng)的下降將使每年的年消費增長減少0.5個百分點，或每年GDP增??長0.3個百分點。”

此外，瑞銀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家還警告說，住房市場的持續(xù)疲軟可能會導(dǎo)致家庭儲蓄增加，因為家庭收入增長已經(jīng)疲弱，家庭儲蓄增加，支出減少，支出水平增長緩慢。

雖然很少有經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是來自成熟金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場低迷將導(dǎo)致澳大利亞經(jīng)濟(jì)下滑，許多人認(rèn)為家庭支出疲軟，因此經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)低迷的可能性最終將導(dǎo)致失業(yè)率隨著招聘水平的增加而開始上升這使得澳大利亞央行更難以將潛在通脹率提升至2-3%的目標(biāo)。

通貨膨脹已經(jīng)非常疲軟，如果失業(yè)率開始上升，這種情況不太可能改變，因為它可能會開始對工資增長施加新的下行壓力，而工資增長已經(jīng)比過去的時期更低了。

盡管有些人仍然相信強(qiáng)有力的招聘會繼續(xù)下去，有助于進(jìn)一步降低失業(yè)率，但這種觀點很快就會成為少數(shù)。金融市場仍然接近完全定價，澳大利亞央行將在明年年中之前將澳大利亞的現(xiàn)金利率降至1%。

許多主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)需要很長時間才能推動澳大利亞央行采取行動，預(yù)計今年之前現(xiàn)金利率不會超過兩個基點降低25個基點。

此時，澳大利亞央行仍然認(rèn)為“強(qiáng)勁”的勞動力市場狀況將有助于實現(xiàn)其對未來幾年失業(yè)率降低和通脹加快的預(yù)測。然而，它放棄了對現(xiàn)金利率前景的溫和緊縮偏見，暗示下一個可能會在今年2月更高，這表明下一步行動的風(fēng)險更均衡。

本月早些時候，澳聯(lián)儲表示將“繼續(xù)監(jiān)測發(fā)展情況并制定貨幣政策，以支持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長，并實現(xiàn)長期的通脹目標(biāo)”。

許多人認(rèn)為這條線 - 銀行4月貨幣政策聲明中的新內(nèi)容 - 表明該銀行可能正在接近自2016年8月以來首次降低現(xiàn)金利率。

該銀行還承認(rèn)家庭支出受到實際家庭可支配收入持續(xù)疲軟和住房市場低迷的影響。