德國房價在2018年繼續(xù)增長 但同比增長放緩

德國房價在2018年繼續(xù)增長，但同比增長放緩。然而，減速增長并未表明德國房價出現(xiàn)實質(zhì)性惡化。住宅信貸質(zhì)量預(yù)計將保持強(qiáng)勁。

根據(jù)Scope進(jìn)行的研究，德國住宅的增長在過去一年中在大多數(shù)細(xì)分市場放緩 - 在柏林，漢堡，慕尼黑，科隆，法蘭克福，斯圖加特，杜塞爾多夫，以及小城市，農(nóng)村地區(qū)，低城市地區(qū)人口密度，以及德國西部和東部。事實上，只有一個部門仍然看到增長率持續(xù)增長 - 擁有10萬至60萬居民的城鎮(zhèn)。

范圍早在2018年5月就凸顯出德國七大市場的價格“飆升”開始減速。由于建筑成本較高，我們預(yù)計住宅價格的漲幅將進(jìn)一步放緩。

“然而，范圍并不認(rèn)為減速增長表明德國住房價格出現(xiàn)實質(zhì)性惡化的跡象?？紤]到房價增長的長期趨勢在3%左右，持續(xù)增長有一定的余地，“Scope

Scope的擔(dān)保債券團(tuán)隊副主任Mathias Pleissner 認(rèn)為，房價仍然可持續(xù)。使用平均長期增長率作為平減指數(shù)，七大城市的當(dāng)前市場價值比長期平均值低1.4%。這一觀點在其他部分也很明顯，與其他城市的可持續(xù)水平相比，差距為4.3%，而城鎮(zhèn)的差距則為8.6%。

“德國的住宅價格水平已經(jīng)提高，但在大多數(shù)地區(qū)并沒有過高估價，”Pleissner說。“與其他歐洲國家相比，德國的價格與收入水平適中，我們的觀點得到了支持。與近幾年相比，新住房的可負(fù)擔(dān)性感覺較低，因為它在過去八年中持續(xù)下降。從長期來看，相對于收入來說，與2000年及更早的房價相比，房價仍然更便宜，盡管在投機(jī)性投資的推動下確實存在區(qū)域估值過高。

經(jīng)濟(jì)增長將在2019年放緩，在歐洲的某些地區(qū)(即意大利)，經(jīng)濟(jì)衰退即將到來。隨著市場情緒疲弱，房價增長將會放緩。假設(shè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)沖擊，非常緊張的環(huán)境，并基于平均歷史價格水平下降的兩個標(biāo)準(zhǔn)偏差沖擊，Scope預(yù)計價格下降約25%-30%，區(qū)域細(xì)分市場沒有重大變化。在緊張的環(huán)境中，甩賣折扣可能會進(jìn)一步降低不良資產(chǎn)價值。

“如果利率上升且市場價值下降，大多數(shù)德國借款人長期鎖定固定利率抵押貸款的持續(xù)低利率將不會導(dǎo)致信貸風(fēng)險嚴(yán)重惡化，”Scope的擔(dān)保債券團(tuán)隊負(fù)責(zé)人Karlo Fuchs補(bǔ)充道。 。“通常10年的利率確定期將使抵押貸款的承受能力保持在較高水平，并在中期內(nèi)支持高信貸質(zhì)量。”