FHA翻轉(zhuǎn)豁免對(duì)投資者和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息

HUD和FHA終于開(kāi)始展示一些罕見(jiàn)的常識(shí)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資者可以為當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的價(jià)值。該由聯(lián)邦住房管理局宣布，他們將在2012年擴(kuò)大“反翻轉(zhuǎn)條例”的豁免應(yīng)該是個(gè)好消息，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而入門級(jí)購(gòu)房者誰(shuí)將會(huì)從這個(gè)豁免中受益。

FHA和HUD在2003年5月發(fā)布了原始的《反翻轉(zhuǎn)條例》，基本上說(shuō)，擁有少于90天的任何房屋都不能由購(gòu)買者使用FHA抵押抵押貸款購(gòu)買。碰巧的是，在2003年5月，我本人和一個(gè)商業(yè)伙伴剛剛購(gòu)買了一棟建于1949年的房屋，需要進(jìn)行一些重大的翻新。我們的計(jì)劃是對(duì)其進(jìn)行徹底的更新，然后將其快速轉(zhuǎn)售給自用買家。從購(gòu)買到裝修完成，我們計(jì)劃的周轉(zhuǎn)時(shí)間約為8周。該計(jì)劃于2003年5月中旬購(gòu)買，計(jì)劃是到7月正好在銷售旺季的時(shí)候，將其重新上市，并與代理商一起上市。

就在我們完成一項(xiàng)耗資20,000美元的翻新工程時(shí)，其中包括新建一個(gè)全新的廚房，以及將廚房和用餐區(qū)結(jié)合在一起的移動(dòng)墻;浴室裝修，硬木地板面漆，一些新的管道，內(nèi)外的新油漆和美化環(huán)境，我們的經(jīng)紀(jì)人告知我們HUD剛剛發(fā)布了FHA抵押的新規(guī)定，我們必須“擁有”房屋12在聯(lián)邦住房管理局(FHA)為新買家提供抵押貸款的幾個(gè)月之前。

在進(jìn)行了預(yù)算適當(dāng)?shù)男迯?fù)并嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行了時(shí)間表后，我們意識(shí)到，由于這種新的反翻轉(zhuǎn)，我們可能無(wú)法在計(jì)劃的時(shí)間范圍內(nèi)找到合格的買家規(guī)則。

我們有許多文件顯示，房屋價(jià)值的提高是合理的。我們?cè)谂臄z完所有工作的照片之前和之后進(jìn)行了廣泛的拍攝，并為我們購(gòu)買了無(wú)數(shù)項(xiàng)目提供了所有收據(jù)。有大量信息可以證明裝修已大大提高了房產(chǎn)的價(jià)值，我們計(jì)劃的要價(jià)119,000美元完全符合任何合法評(píng)估師的評(píng)估。但這對(duì)HUD來(lái)說(shuō)是“不行”，我們最終不得不租用該物業(yè)，這給我和我的伴侶都帶來(lái)了極大的困難。

幸運(yùn)的是，我們能夠以現(xiàn)金流量的形式將其作為租金，并且至今仍是一種租金。但是，我們的大部分現(xiàn)金都被用于購(gòu)置和翻新房產(chǎn)。反翻轉(zhuǎn)規(guī)則從本質(zhì)上迫使我們制定了另一個(gè)業(yè)務(wù)計(jì)劃，并且我們選擇在那個(gè)時(shí)候不進(jìn)行任何進(jìn)一步的翻新。

2010年，由于認(rèn)識(shí)到住房危機(jī)，并且鑒于大量喪失抵押品贖回權(quán)的房屋處于空置狀態(tài)，被盜賊剝奪了管道，電器和銅線的配線，HUD和FHA最終意識(shí)到，也許允許投資者購(gòu)買這些房屋并進(jìn)行修復(fù)并迅速轉(zhuǎn)售它們以獲取利潤(rùn)畢竟不是一個(gè)壞主意。事實(shí)是，大多數(shù)購(gòu)房者不具備購(gòu)買被剝奪的破舊房屋并進(jìn)行修理的技能或欲望。而且，正如歷史所表明的那樣，該規(guī)則在2003年首次實(shí)施時(shí)并不能控制旨在防止的欺詐行為。