從租賃到房東合作的過(guò)渡

隨著趨勢(shì)迅速成為普遍接受的標(biāo)準(zhǔn)，辦公室行業(yè)的動(dòng)態(tài)繼續(xù)發(fā)生變化。合作是最好的例子。世邦魏理仕(CBRE research)的研究顯示，雖然海恩斯(Hines)和鐵獅門(mén)(Tishman speyerr)等大公司采用了一種全新的商業(yè)模式，并推出了自己的平臺(tái)，但傳統(tǒng)的共享空間提供商在2019年全年也在繼續(xù)擴(kuò)張，但速度明顯放緩，尤其是在今年最后一個(gè)季度。

另一方面，通過(guò)與辦公市場(chǎng)上的大公司合作，勤勉公司一直在增長(zhǎng)，以創(chuàng)造下一個(gè)層次的靈活工作場(chǎng)所。這家共享空間提供商在2018年初轉(zhuǎn)向了只與合作伙伴合作的方式，自那以來(lái)已經(jīng)籌集了數(shù)百萬(wàn)美元的資金，將其網(wǎng)絡(luò)規(guī)模擴(kuò)大了一倍，并支持其國(guó)際擴(kuò)張。

首席執(zhí)行官Jamie Hodari討論了房東合作關(guān)系的獨(dú)特之處，以及他們?nèi)绾纬蔀橥苿?dòng)行業(yè)發(fā)展的力量之一。他還闡明了這種模式在過(guò)去幾個(gè)季度是如何推動(dòng)公司增長(zhǎng)的。

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自2013年勤勉行業(yè)首次亮相以來(lái)，共同工作行業(yè)發(fā)生了怎樣的變化?你現(xiàn)在怎么看?

Hodari:當(dāng)我們?cè)?013年開(kāi)始辛勤工作時(shí)，我們行業(yè)的核心價(jià)值主張是靈活性或社區(qū)。勤勉的人是第一個(gè)提出公司應(yīng)該把員工的工作經(jīng)驗(yàn)交給專(zhuān)家的人，因?yàn)檫@樣他們會(huì)有更快樂(lè)，更有生產(chǎn)力，更敬業(yè)的員工。快進(jìn)到今天，對(duì)更好工作的承諾已經(jīng)成為我們行業(yè)中最成功的供應(yīng)商的核心。

如果說(shuō)我們這個(gè)行業(yè)的第一次大變革是其價(jià)值主張的成熟，那么第二次大變革則是其潛在商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。將近兩年前，勤勞的人不再與房東簽訂長(zhǎng)期租賃合同，而是選擇更可持續(xù)、更緊密合作的合作協(xié)議。它們當(dāng)然更復(fù)雜，需要一個(gè)強(qiáng)大的、持續(xù)的運(yùn)營(yíng)記錄，但它們是我們行業(yè)前進(jìn)的方向，看到整個(gè)行業(yè)迅速轉(zhuǎn)向這種模式是令人難以置信的。在2019年第四季度，我們這個(gè)行業(yè)的臂長(zhǎng)租賃下降了80%，降至100萬(wàn)平方英尺，而勤勉公司在同一時(shí)期簽署了70萬(wàn)平方英尺的合作協(xié)議。

該行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是什么?

這不是一個(gè)很透明的部門(mén)。實(shí)際上，這個(gè)領(lǐng)域的上市公司并不多，投資者和合作伙伴也不清楚行業(yè)基準(zhǔn)應(yīng)該是什么，不應(yīng)該是什么。我們迫切希望獲得更好的數(shù)據(jù)和更一致的信息，但要讓公眾對(duì)如何理解太空經(jīng)濟(jì)有更廣泛的理解還需要時(shí)間。

勤奮是如何重新定義靈活的工作空間體驗(yàn)的?

Hodari:作為美國(guó)最大的優(yōu)質(zhì)工作場(chǎng)所供應(yīng)商在美國(guó)，我們已經(jīng)交付了超過(guò)1000萬(wàn)天的工作。這意味著，我們已經(jīng)掌握了一門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)，可以讓你在一天的工作中更有效率、更有吸引力，以及如何在一個(gè)復(fù)雜的環(huán)境中為多達(dá)100家不同的公司提供基于選擇的工作環(huán)境。

描述客戶(hù)的類(lèi)型使用勤奮的共同工作的地方。

最關(guān)心員工生產(chǎn)力的公司往往是我們的核心客戶(hù)。這可能包括小企業(yè)、《財(cái)富》500強(qiáng)(Fortune 500)以及介于兩者之間的所有企業(yè)，但它們往往專(zhuān)注于人才是成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力的行業(yè)。為了滿(mǎn)足來(lái)自企業(yè)客戶(hù)如Lyft、Hyatt、Humana、Pandora、Instacart、Pinterest、Pfizer、Eventbrite、Zillow、Heineken和Compass不斷增長(zhǎng)的需求，我們通過(guò)勤奮的、定制化的大型團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品來(lái)引入Canvas。

你與黑石集團(tuán)(Blackstone)和海恩斯(Hines)等各種傳統(tǒng)房東建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系，以創(chuàng)造靈活的工作場(chǎng)所。在不斷變化的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)下，這些合作如何展開(kāi)和蓬勃發(fā)展?

Hodari:讓這些房東合作關(guān)系蓬勃發(fā)展的一個(gè)因素是，他們從第一天起就認(rèn)識(shí)到，真正重要的是緊密合作，為那些每天都在自己的大樓里工作的人帶來(lái)變革。不斷地提醒自己，這真的很有幫助，不是關(guān)于勤勞的人，也不是關(guān)于這些地主，而是關(guān)于建筑的使用者。這有助于解決任何自我意識(shí)的問(wèn)題，并在雙方面臨困難的決定時(shí)，給予雙方一顆北極星。

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在各種宏觀經(jīng)濟(jì)條件下蓬勃發(fā)展的能力，是資產(chǎn)所有者轉(zhuǎn)向合伙制的部分原因。建立在臂長(zhǎng)租賃基礎(chǔ)上的合作場(chǎng)所給房東帶來(lái)了一種雙重結(jié)果——他們要么收取租金，要么某天醒來(lái)，供應(yīng)商破產(chǎn)了，空間變暗了。這是一個(gè)可怕的結(jié)果，它放大了經(jīng)營(yíng)者、房東和客戶(hù)在生意中的風(fēng)險(xiǎn)。

在合作關(guān)系中，如果收入在經(jīng)濟(jì)衰退中下降了11%，房東的收入就會(huì)減少11%。這似乎是一個(gè)更容易接受的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是考慮到我們的房東合作伙伴目前的租金比市場(chǎng)水平高出30%左右。

與許多其他共享空間提供商不同，勤勉公司一直在那些不被視為科技中心的城市開(kāi)設(shè)辦公地點(diǎn)。你如何為你的品牌尋找新的地點(diǎn)?

如果有一群企業(yè)關(guān)心員工的經(jīng)驗(yàn)，招聘和留住優(yōu)秀的人才，那就是一個(gè)勤奮的市場(chǎng)。技術(shù)中心組件從來(lái)沒(méi)有真正與我們的業(yè)務(wù)績(jī)效有太多的相關(guān)性。如果這座城市經(jīng)濟(jì)繁榮，而且沒(méi)有過(guò)高的空置率，這確實(shí)會(huì)有所幫助，但這與一座城市的科技程度略有不同。

我們有一個(gè)需求算法，多年來(lái)已經(jīng)變得相當(dāng)準(zhǔn)確，并使用數(shù)十個(gè)輸入變量來(lái)預(yù)測(cè)我們單位的價(jià)格和斜坡率。擁有客觀的數(shù)據(jù)是幫助我們擺脫只在理想的門(mén)戶(hù)市場(chǎng)、進(jìn)入郊區(qū)和商場(chǎng)的陷阱的一部分。

貴公司的擴(kuò)張計(jì)劃是什么?

Hodari:我們計(jì)劃在2020年將足跡擴(kuò)大近一倍。2019年最后一個(gè)季度是我們最好的一個(gè)季度，我們與房東簽訂了70萬(wàn)平方英尺的合作協(xié)議，是上一個(gè)季度的三倍。我們處在這樣一個(gè)點(diǎn)上，大多數(shù)建筑物都應(yīng)該有某種工作場(chǎng)所即服務(wù)組件。我們的工作是繼續(xù)向房東合作伙伴說(shuō)明情況，這是迄今為止一個(gè)成功的戰(zhàn)略。

你如何看待合作行業(yè)的未來(lái)?

像這樣的外包行業(yè)會(huì)有一波又一波的采用。在早期，客戶(hù)需要驗(yàn)證底層業(yè)務(wù)解決方案的吸引力。最終，隨著它的成熟，客戶(hù)會(huì)不斷地追問(wèn)，當(dāng)專(zhuān)家為他們提供某些服務(wù)時(shí)，而不是他們自己做時(shí)，他們是否真的得到了更好的結(jié)果。但一旦他們確認(rèn)了這一點(diǎn)，就會(huì)迅速采用。

我們的行業(yè)——至少是最好的供應(yīng)商之一——正處在這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。就像物流外包、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)或制造外包一樣，棘輪也只是朝一個(gè)方向移動(dòng)——一旦你把一項(xiàng)內(nèi)部功能交給了專(zhuān)家提供商，并得到了更好的結(jié)果，你就很難再自己回去做了。這意味著，我認(rèn)為你將在未來(lái)十年看到一股巨大的收養(yǎng)浪潮。

我們可以這樣想:每年我們都會(huì)獲得更多的數(shù)據(jù)、更多的經(jīng)驗(yàn)、更多的產(chǎn)品線(xiàn)和特性來(lái)交付員工，而99%的占領(lǐng)者根本沒(méi)有足夠大的能力在他們的總部之外交付。每個(gè)季度，我們都會(huì)更多地了解是什么推動(dòng)了員工的生產(chǎn)力和敬業(yè)度，而什么沒(méi)有，所以我們會(huì)加倍努力，不斷改進(jìn)流程。我們改善辦公場(chǎng)所服務(wù)的速度比傳統(tǒng)租賃方式快兩倍左右。想象一下七八年之后會(huì)是什么樣子。