首先來(lái)看一下租賃中的法律問(wèn)題

業(yè)主和租客一直在給他們的律師打電話，詢問(wèn)有關(guān)當(dāng)今全球流行病的許多問(wèn)題。下面是對(duì)這些問(wèn)題的快速概述，以及我們通常給出的答案。然而，所有這些都是新的領(lǐng)域。這里的法律摘要不可靠。每種情況取決于其具體情況，首先包括文件的措辭。但問(wèn)題和曝光都是真實(shí)的。

假期房租嗎?許多租客面臨著收入在一段時(shí)間內(nèi)完全消失的情況，但他們的租約還在繼續(xù)，包括支付租金的義務(wù)。即使他們有現(xiàn)金儲(chǔ)備(大多數(shù)小租戶沒(méi)有)，他們也希望盡可能多地持有現(xiàn)金。許多租戶已經(jīng)開始與業(yè)主對(duì)話，要求減免租金。推遲交房租也于事無(wú)補(bǔ);它只是延緩?fù)纯唷?/p>

一些租客已經(jīng)要求90天的減租，在這段時(shí)間結(jié)束后，情況會(huì)重新考慮。租金削減幅度可能在50%到66%之間。

老板的角度?另一方面，業(yè)主知道自己必須支付房產(chǎn)稅、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和債務(wù)償還——這些都不會(huì)隨著租戶的收入而消失。與普遍的看法相反，業(yè)主通常也沒(méi)有大量的現(xiàn)金儲(chǔ)備。但業(yè)主必須決定，是擁有空置的空間而沒(méi)有收入(以及對(duì)弱小的前租客的索賠)，還是讓弱小的租客支付減租后占用的空間更好。

在業(yè)主同意減租的情況下，我們?nèi)绾沃雷鈶粝聜€(gè)月不會(huì)回來(lái)要求進(jìn)一步減租?在一個(gè)完美的業(yè)主世界里，任何租金的降低都會(huì)導(dǎo)致大量的當(dāng)前支付。至于租戶能否支付這筆費(fèi)用，則是一個(gè)完全不同的討論。

那些已經(jīng)忍無(wú)可忍的租客們已經(jīng)決定永久地歇業(yè)了。租賃文件和任何擔(dān)保將決定誰(shuí)有多大的風(fēng)險(xiǎn)。但也許他們以后會(huì)明白的，也許這并不重要。

保護(hù)租賃語(yǔ)言?有些租約包含“不可抗力”條款，如果由于天災(zāi)或承租人無(wú)法控制的其他事件導(dǎo)致承租人無(wú)法履行其租賃義務(wù)，承租人可以免除某些租賃義務(wù)。不過(guò)，這些條款很少適用于任何付款義務(wù)。它們只是與建筑、空間維護(hù)等相關(guān)。根據(jù)租約規(guī)定，承租人仍需按時(shí)交納租金。一個(gè)典型的租約會(huì)用一大段的篇幅來(lái)陳述這樣一個(gè)命題:無(wú)論如何，承租人都沒(méi)有任何理由遲交租金。

如果業(yè)主做了一些事情阻止租戶使用空間，大租戶有時(shí)會(huì)獲得扣留租金的權(quán)利。如果政府強(qiáng)制關(guān)閉，這符合條件嗎?可能不會(huì)。

大型商場(chǎng)的租戶可能會(huì)有更好的運(yùn)氣，盡管可能需要一段時(shí)間。他們的租約經(jīng)常說(shuō)，如果一定數(shù)量的其他商店已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，他們可以降低租金，甚至搬走。這些條款的細(xì)節(jié)差別很大。在承租人行使其權(quán)利之前，業(yè)主往往要花很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)解決問(wèn)題。

在此背景下，合同法中潛伏著一個(gè)被稱為“目的受挫”的概念?！叭藗兺ǔ?huì)簽署一份合同，包括一份租約，這是基于他們這樣做的某些假設(shè)。如果這些假設(shè)被完全削弱，那么法院可能會(huì)提供救濟(jì)。但這是一條非常不確定、困難和危險(xiǎn)的道路，可能不會(huì)有多大幫助。

業(yè)務(wù)中斷保險(xiǎn)嗎?大多數(shù)業(yè)主和租戶都有一個(gè)包括“業(yè)務(wù)中斷”在內(nèi)的保險(xiǎn)計(jì)劃。它通常只包括火災(zāi)或其他影響建筑物的具體物理事件造成的收入損失。它通常不包括任何“業(yè)務(wù)中斷”。

上面的“法律”討論都很不令人滿意。盡管與租賃相關(guān)的法律問(wèn)題往往會(huì)對(duì)業(yè)主有利，但如果租戶都破產(chǎn)了，這也沒(méi)有多大幫助。最終，今天的大流行和國(guó)家緊急狀態(tài)的連鎖反應(yīng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)主、租戶和保險(xiǎn)公司之間的法律關(guān)系。各級(jí)政府已經(jīng)采取了前所未有的行動(dòng)，比如紐約暫停了部分抵押貸款的支付，以及所有的拆遷。我們可以合理地期待更多這樣的措施，并可能為房地產(chǎn)法律和關(guān)系的一個(gè)非常不同的領(lǐng)域。