波士頓耗資10億美元的布爾芬奇十字路口背后的故事

波士頓的增長(zhǎng)促使投資者關(guān)注復(fù)雜的混合用途項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將為明天的城市服務(wù)。 這意味著以過境為導(dǎo)向、相互聯(lián)系和包容的社區(qū)。 其中一個(gè)項(xiàng)目是Bulfinch Crossing，$15億，六棟建筑，正在取代政府中心車庫(kù)，這是國(guó)家房地產(chǎn)顧問公司和HYM投資集團(tuán)合作的產(chǎn)物。 HYM投資集團(tuán)的創(chuàng)始合伙人兼董事總經(jīng)理托馬斯·奧布賴恩(Thomas O‘Brien)與商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行總裁談了波士頓的發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

CPE：你參與了幾個(gè)引人注目的發(fā)展，這必然會(huì)改變波士頓的面貌。 你認(rèn)為明天的社區(qū)會(huì)是什么樣子？ 開發(fā)者接下來會(huì)關(guān)注什么？

托馬斯·奧布賴恩：開發(fā)商在波士頓將重點(diǎn)關(guān)注的最重要的事情是繼續(xù)需要在整個(gè)城市增加住宅單元。 波士頓經(jīng)歷的就業(yè)增長(zhǎng)和持續(xù)的人口增長(zhǎng)對(duì)波士頓來說都是好事，但副作用是住房成本大幅上升。 這既為我們創(chuàng)造了發(fā)展新住房的需要，也為我們創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

我們?cè)谒伎嘉磥砩鐓^(qū)時(shí)面臨的最大問題與基礎(chǔ)設(shè)施和大型交通項(xiàng)目的發(fā)展有關(guān)。 我們經(jīng)歷了20世紀(jì)70年代、80年代，然后進(jìn)入90年代，當(dāng)時(shí)有大量的公共資金投資于主要的交通項(xiàng)目：紅、橙、銀線的改進(jìn)以及大挖掘項(xiàng)目，以創(chuàng)建新的中央動(dòng)脈。 所有這些都是數(shù)百萬美元的重大項(xiàng)目。 為了創(chuàng)造未來的成功社區(qū)，需要發(fā)展下一代基礎(chǔ)設(shè)施，這與發(fā)展更多的住房和混合使用的城市項(xiàng)目齊頭并進(jìn)。

CPE：你能告訴我們有關(guān)Bulfinch交叉項(xiàng)目的情況嗎？ 關(guān)于這個(gè)開發(fā)的最新更新是什么？

奧布賴恩：布爾芬克交叉標(biāo)志著波士頓的一個(gè)新時(shí)代。 對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，我們正在利用1960年代城市更新時(shí)期的舊的、未充分利用的野蠻結(jié)構(gòu)-政府中心車庫(kù)，并將其重新改造為一個(gè)充滿活力的發(fā)展的一部分，它體現(xiàn)了我們?cè)谖磥砩鐓^(qū)中想要的東西：面向交通、混合使用和高度連接-這是社區(qū)所有成員的目的地。

第一座建筑是一座住宅塔，在啟用階段已經(jīng)開始施工，其中包括開始拆除和重新安裝車庫(kù)，以便使該塔能夠上升。 它將是一座480英尺高的建筑，將在2020年夏季交付480多個(gè)住宅單元。 與此同時(shí)，我們正在繼續(xù)推進(jìn)Bulfinch Crossing的下一階段工作，并正在推進(jìn)我們的計(jì)劃，在這一地點(diǎn)再建造五座總計(jì)2300萬平方英尺的建筑，并在50年內(nèi)首次將60%的車庫(kù)拆除到“日光”國(guó)會(huì)街。

我們已經(jīng)開始了“一個(gè)大會(huì)”(One Congress)的前期工作，它是位于Bulfinch Crossing的100萬平方英尺的塔。 這座將超過500英尺高的PelliClarkePelli塔將不僅是BulfinchCrossing的標(biāo)志性錨，而且也將是波士頓天際線的引人注目的補(bǔ)充。

CPE：有了這個(gè)項(xiàng)目，波士頓加強(qiáng)了一個(gè)趨勢(shì)，已經(jīng)接管了美國(guó)的主要市場(chǎng)-城市核心的重生，特別是在住宅方面。 你如何看待這種趨勢(shì)在波士頓展開？

奧布賴恩：我一直在看著這件事發(fā)生在我的整個(gè)生命中——在波士頓發(fā)生的事情令人驚奇。 在這個(gè)城市核心的重生過程中，城市發(fā)生了如此多的變化-以餐廳場(chǎng)景為例。 幾年前，波士頓的場(chǎng)景僅限于波士頓人去的兩三家餐館。

今天，它已經(jīng)爆炸，并推動(dòng)了其他社會(huì)和娛樂選擇在劇院和音樂行業(yè)。 食物場(chǎng)景是BulfinchCrossing的重要組成部分，在那里，我們正在創(chuàng)造一個(gè)新的和令人興奮的氛圍，以取代一個(gè)丑陋的，笨重的車庫(kù)。 移除部分車庫(kù)將為餐廳創(chuàng)造新的戶外空間和新的行人體驗(yàn)，這與我們?cè)谧≌康禺a(chǎn)中看到的趨勢(shì)是一致的。

結(jié)合起來，這些空間和對(duì)城市體驗(yàn)的強(qiáng)調(diào)使波士頓成為一個(gè)更有趣的居住地點(diǎn)，無論是我們談?wù)摰氖谴髮W(xué)畢業(yè)后想留在城市里的年輕人，還是想從郊區(qū)搬到一個(gè)更可步行的市中心社區(qū)的空巢老人。

對(duì)這一城市核心的重新興趣，以及由此產(chǎn)生的居住選擇，也意味著我們有義務(wù)解決交通基礎(chǔ)設(shè)施問題。 像波士頓這樣的城市需要繼續(xù)投資，關(guān)注使城市變得偉大的一切，思考是什么造就了一個(gè)好的餐廳場(chǎng)景，或者如何創(chuàng)造一個(gè)更可步行的城市社區(qū)。

CPE：關(guān)于大城市多家庭市場(chǎng)接近供過于求的問題，已經(jīng)有幾次討論。 你認(rèn)為這是真的嗎？ 這適用于波士頓嗎？

奧布萊恩：在過去的兩年里，波士頓肯定增加了很多高端租賃單位。 現(xiàn)在，這個(gè)城市正在吸收這些單位。 同時(shí)，公寓市場(chǎng)非常需要供應(yīng)，所以有空間增加這個(gè)數(shù)字。 當(dāng)HYM考慮到租賃單位的需求時(shí)，我們正在尋找2020年的道路，屆時(shí)我們的住宅塔將交付，目前正在進(jìn)行的一些項(xiàng)目已經(jīng)有幾年的歷史了。 我們對(duì)我們?cè)谑袌?chǎng)上的地位充滿信心，因?yàn)楫?dāng)時(shí)BulfinchCrossing的住宅將是波士頓最好的新建筑，我們處于一個(gè)中心和永恒的位置。

CPE：你看到不斷變化的金融環(huán)境（稅收改革、高利率等）嗎？ 作為投資者和開發(fā)商的挑戰(zhàn)？ 為什么？ 可以做些什么來避免這些變化的影響？

奧布萊恩：市場(chǎng)的變化絕對(duì)是一個(gè)挑戰(zhàn)。 從我們今天所處的位置來看，華盛頓更多的確定性和可預(yù)測(cè)性將減少挑戰(zhàn)。 雖然更高的利率可能即將到來，但它們?nèi)匀缓艿停覀儧]有看到在不久的將來有巨大的壓力來大幅推高利率。 由于我們預(yù)見到建設(shè)成本將繼續(xù)上升，利率不會(huì)再下降，我們正通過盡快建設(shè)來面對(duì)這些變化。

CPE：你對(duì)未來多家庭房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測(cè)是什么？

奧布萊恩：在波士頓，我們對(duì)多家族企業(yè)的未來感到非常積極。 我市擁有行業(yè)健康未來的所有要素.. 我們有世界級(jí)的學(xué)院和大學(xué)，一個(gè)難以置信的醫(yī)療保健和醫(yī)院系統(tǒng)，以及真正強(qiáng)大的基礎(chǔ)就業(yè)驅(qū)動(dòng)。

只要我們繼續(xù)投資于關(guān)鍵的交通、基礎(chǔ)設(shè)施需求和其他創(chuàng)造理想的城市生活體驗(yàn)的因素，我們就能更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上的任何挑戰(zhàn)或不確定性。 波士頓應(yīng)該發(fā)現(xiàn)自己正處于世界增長(zhǎng)的中心，因?yàn)樗匀皇且粋€(gè)多家庭房地產(chǎn)的偉大城市-對(duì)于使這些改變游戲的項(xiàng)目成為現(xiàn)實(shí)的開發(fā)商和尋找現(xiàn)代、充滿活力的城市體驗(yàn)的居民來說。