洛杉磯市中心大型寫(xiě)字樓獲得5.5億美元CMBS再融資

商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的一個(gè)主題是，擁有強(qiáng)大資產(chǎn)的強(qiáng)大贊助商仍然會(huì)獲得他們需要的融資，盡管某些金融子部門(mén)凍結(jié)了資金。

根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)這筆交易的分析，兩座摩天大樓的業(yè)主們已經(jīng)$5.5億美元的商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)債務(wù)來(lái)重新融資該房產(chǎn)。

根據(jù)惠譽(yù)評(píng)級(jí)(Fitch Ratings)的分析，摩根士丹利和高盛(Goldman Sachs)發(fā)起了抵押貸款，提供給加州公共雇員退休制度(Cal PERS)和共同財(cái)富太平洋資本(CWP Capital)之間的一家合資公司，該公司自2013年兩人購(gòu)買(mǎi)該資產(chǎn)以來(lái)就一直在管理該房產(chǎn)。

10年期，只收利息的貸款是無(wú)追索權(quán)的，固定利率為2.44%，這消除了LIBOR在貸款期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。 $5.5億抵押貸款包括一張3.3億$的高級(jí)票據(jù)，該票據(jù)將在摩根士丹利主導(dǎo)的MSC2020-CNP單資產(chǎn)單一借款人(SASB)交易中證券化，而在該信托之外持有的其余2.2億$余額將根據(jù)惠譽(yù)提供的信息保留給一個(gè)或多個(gè)未來(lái)證券化。 惠譽(yù)稱，除了這些收益外，贊助商還注入了360萬(wàn)$股權(quán)，用于再融資、為前期準(zhǔn)備金提供資金和支付關(guān)閉費(fèi)用。 根據(jù)摩根士丹利的一位代表確認(rèn)了這一日期，標(biāo)的抵押貸款于3月25日關(guān)閉，SASB證券化將于5月13日關(guān)閉；根據(jù)惠譽(yù)的說(shuō)法，該抵押貸款原定于5月19日關(guān)閉。

城市國(guó)家廣場(chǎng)包括兩個(gè)52層的摩天大樓和橫跨整個(gè)城市街區(qū)515南花街在洛杉磯市中心。 據(jù)惠譽(yù)稱，它有3,273個(gè)停車(chē)位——一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)庫(kù)和一個(gè)獨(dú)立的11層車(chē)庫(kù)，與該站點(diǎn)相鄰，通過(guò)天橋連接到其中一個(gè)塔樓。

Cal PERS和CWP Capital于2013年秋季從加州教師退休系統(tǒng)(Cal STRS)以8.58億$或每平方英尺約330$的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了該房產(chǎn)。 根據(jù)CRE Direct2013年的一份報(bào)告，在出售之前，Cal STRS已經(jīng)獲得了該資產(chǎn)的全部所有權(quán)，收購(gòu)了合作伙伴T(mén)homas Properties Group，這一交易使Thomas在整個(gè)德克薩斯州和弗吉尼亞州北部的另外五座辦公樓中擁有更多的股份。

該合資企業(yè)自七年前收購(gòu)City National Plaza以來(lái)，已向其注入約1.93億$資金，其中包括6600萬(wàn)$用于升級(jí)建筑物和現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施，以及1.27億$用于改善租戶。 據(jù)惠譽(yù)稱，該房產(chǎn)建于1972年，最后一次裝修是在2018年。 總體而言，該資產(chǎn)出租率為81.4%，服務(wù)于金融服務(wù)、法律和“創(chuàng)意”辦公室租戶。

加拿大皇家銀行(Royal Bank of Canada)下屬城市國(guó)家銀行(City National Bank)總部設(shè)在其中一個(gè)塔樓內(nèi)，作為該資產(chǎn)的最大租戶。 根據(jù)惠譽(yù)的說(shuō)法，自2004年搬入該大廈以來(lái)，該大廈僅占該物業(yè)可出租凈面積的14%。

截至上個(gè)月，City National Plaza的辦公空間仍然開(kāi)放，盡管根據(jù)Fitch的分析，由于的影響，大多數(shù)租戶目前正在遠(yuǎn)程工作。 雖然每個(gè)零售租戶都關(guān)門(mén)了，但只有兩個(gè)-只占現(xiàn)有基本租金的0.3%-已經(jīng)伸手要求減免租金。

惠譽(yù)(Fitch)表示，保薦人能夠償還4月份的債務(wù)，而且他們沒(méi)有要求延期或任何貸款修改，這突出了該國(guó)最大的公共養(yǎng)老基金CalPERS的信用價(jià)值，該基金管理的資產(chǎn)約為3,690億$。 CWP Capital是一位房地產(chǎn)投資者、開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)理，自1998年以來(lái)，一直與Cal PERS合作，在全國(guó)各地收購(gòu)辦事處和混合使用資產(chǎn)；據(jù)惠譽(yù)稱，自那時(shí)以來(lái)，他們共同處理了超過(guò)130億$房地產(chǎn)交易。

根據(jù)惠譽(yù)的分析，這筆貸款包括一筆總額略超過(guò)1360萬(wàn)$的預(yù)付還本付息準(zhǔn)備金，用于支付12個(gè)月的債務(wù)，以及如果貸款的債務(wù)收益率連續(xù)兩個(gè)季度下降到6.5%以下，則引發(fā)的現(xiàn)金流掃蕩。

據(jù)惠譽(yù)稱，該網(wǎng)站的一些寫(xiě)字樓租戶，如全球律師事務(wù)所Paul Hastings，已要求減免租金，而另有九家租戶“最近開(kāi)始與贊助商進(jìn)行討論”，這些租戶僅占現(xiàn)有基礎(chǔ)租金的14%。 該物業(yè)的其他辦公室租戶包括全球咨詢公司JLL、瑞銀金融服務(wù)公司和律師事務(wù)所，如Kirkland&；Ellis、NortonRoseFulbright、Foley&；Lardner、White&；Case、Crowell&；Moring和KattenMuchinRosenman。

根據(jù)惠譽(yù)的說(shuō)法，有超過(guò)485,000平方英尺面積的十幾個(gè)租戶，只要提供12至18個(gè)月的通知，并支付終止費(fèi)，就可以在各自到期日期前兩、三年或四年終止現(xiàn)有租約。 根據(jù)惠譽(yù)的分析，該大樓的幾個(gè)零售租戶每月都在那里，物業(yè)經(jīng)理不希望他們?cè)谠撐飿I(yè)呆很長(zhǎng)一段時(shí)間；目標(biāo)是最終將空間出租給更強(qiáng)大的零售和餐廳租戶，這將補(bǔ)充目前占據(jù)該資產(chǎn)的辦公室租戶。

盡管出現(xiàn)了這一流行病，但空置的空間正在由“現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人來(lái)推銷(xiāo)，他們步行建筑并為潛在租戶提供虛擬旅游”，惠譽(yù)寫(xiě)道，并補(bǔ)充說(shuō)，業(yè)主們說(shuō)，在爆發(fā)時(shí)，大約有35萬(wàn)平方英尺的“潛在租賃活動(dòng)在管道中”；雖然這些討論大多被暫停，但贊助商向Fitch報(bào)告說(shuō)，與這些租戶的談判最近重新啟動(dòng)。 惠譽(yù)寫(xiě)道，由于洛杉磯在大流行期間對(duì)建筑活動(dòng)的寬松限制，該建筑的一些小租戶繼續(xù)建造他們現(xiàn)有的空間。 贊助商還報(bào)告說(shuō)，他們的許多租戶已經(jīng)討論了尋找更多的臨時(shí)空間來(lái)給仍在辦公室的員工，以及“堅(jiān)持”社會(huì)距離措施更多的個(gè)人空間。

菲奇援引研究公司Reis的數(shù)據(jù)寫(xiě)道，去年第四季度，洛杉磯市中心的辦公子市場(chǎng)平均空置率為14.1%，平均租金為每平方英尺43.50$。 因此，City National Plaza目前的空置率略高于次級(jí)市場(chǎng)的平均水平，而其每平方英尺47.07$的平均總租金率符合該地區(qū)現(xiàn)有的A類(lèi)和B類(lèi)產(chǎn)品組合。

Fitch寫(xiě)道，在2015年至2019年期間，洛杉磯市中心的次級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的凈吸收，平均每年新增完成量約為55.8萬(wàn)平方英尺，吸收量為676600平方英尺，盡管Reis預(yù)計(jì)吸收量將在未來(lái)五年內(nèi)向南，導(dǎo)致平均空置率從2019年第四季度的14.1%小幅上升2024，至14.9%。