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不少朋友對(duì)于樓市的各種新房類型一頭霧水,今天小編為大家做了一個(gè)簡(jiǎn)單的區(qū)分,希望能對(duì)您買房有幫助。
一、純商品房和限競(jìng)房
二者都是商品房的一種,區(qū)別在于:
1、定義不同
純商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的,建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋,包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
限競(jìng)房其實(shí)就是開發(fā)商在獲得土地使用前已經(jīng)確認(rèn)銷售價(jià)格的商品房,在開發(fā)商拿地和銷售環(huán)節(jié)限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià),因此叫限競(jìng)房。
2、價(jià)格不同
限競(jìng)房是開發(fā)商的銷售價(jià)格必須控制在政府規(guī)定的價(jià)格區(qū)間內(nèi),不得超過定價(jià)上限,因此限競(jìng)房?jī)r(jià)格往往低于周邊普通商品房。
3、交易時(shí)間限制
由于限競(jìng)房?jī)r(jià)格低于周邊普通商品房,為了房子炒房行為,限競(jìng)房未來二手交易時(shí)也是受到限制的,要求拿到房產(chǎn)證后五年內(nèi)不能上市交易。
二、共有產(chǎn)權(quán)房
顧名思義,“共有產(chǎn)權(quán)”即購房人和政府共同擁有一套房的產(chǎn)權(quán),通常個(gè)人產(chǎn)權(quán)比在50~80%之間。
共有產(chǎn)權(quán)是社會(huì)保障性住房的一種房產(chǎn),是屬于政府給有經(jīng)濟(jì)條件困難的家庭選擇的,因此這種房子的價(jià)格會(huì)比100%個(gè)人產(chǎn)權(quán)的商品房要便宜的很多。
同時(shí),由于房子不是“只有你的份”,所以不能自由上市交易,裝修、繼承、租賃等也需符合特殊規(guī)定。
三、共有商品房
共有商品房是今年北京樓市誕生的一個(gè)新物種,和【共有產(chǎn)權(quán)房】天差地別。
簡(jiǎn)單來說,就是商品房屬性為先,產(chǎn)權(quán)共享為特點(diǎn)。本質(zhì)上還是屬于商品房的,只要能在北京買房,就能買到。唯一的附加條件是限售五年。
比如:
總價(jià)格為2000萬新房,產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和政府共享。假定個(gè)人占80%,政府占20%,那么個(gè)人只需支付1600萬房款,首付門檻降至640萬。
該房屋還將注明個(gè)人了個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)共享。個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分可以繼承、抵押,交易稅按產(chǎn)權(quán)份額繳納。
在持有階段租賃的話,房租收入全部歸個(gè)人所有。相應(yīng)的房地產(chǎn)費(fèi)、暖氣費(fèi)、修理基金全部由個(gè)人承擔(dān)。
五年后出售的,個(gè)人和政府產(chǎn)權(quán)一起包裝,政府按市場(chǎng)價(jià)格回收20%。如果五年后能賣出3000萬,政府會(huì)拿回600萬,個(gè)人會(huì)拿到2400萬。
二次交易產(chǎn)權(quán)100%歸個(gè)人所有。
實(shí)際就是政府出手幫你墊付一部分房費(fèi),將高房?jī)r(jià)“打下來”。
比如,前幾天開盤的海淀樹村的學(xué)府壹號(hào)院,就是共有商品房,因過于搶手采取了搖號(hào)選房的模式,這種類型的房子往往地段優(yōu)越,不愁去化。
四、集租房和公租房
1、集租房就是叫集體土地租賃住房,由于不需要征地,對(duì)于建設(shè)企業(yè)而言沒有拿地成本,從源頭上降低投入成本,就不會(huì)導(dǎo)致后期租金過高。
集租房只租不售,滿足項(xiàng)目周邊居民、上班族等租住需求。集體土地租賃房鼓勵(lì)長(zhǎng)租,但為了避免出現(xiàn)“以租代售”,租期最長(zhǎng)不超過10年。
政府要給集租房補(bǔ)貼是政策性租賃,在政府補(bǔ)貼,市場(chǎng)化運(yùn)作的方式,由于政府有補(bǔ)貼,對(duì)它的租金漲幅會(huì)有控制,還會(huì)加強(qiáng)檢查,這樣可以有效保證租房人的權(quán)益。
2、公租房是由政府政策支持,限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住房,其保障功能體現(xiàn)在租賃上,而非買賣。
公租房租賃總年限不超過5年。公租房面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租。
五、小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未辦理相關(guān)證件,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
小產(chǎn)權(quán)房雖然便宜,但是該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。這也意味著買了小產(chǎn)權(quán)房,也是不能將戶口遷入的。
此外,小產(chǎn)權(quán)房在交易時(shí),不能貸款,后期如果拆遷,房子相關(guān)權(quán)益也難以得到保障。
六、商住房
商住房有兩種解釋:一是既可以作店面,又可以作住房(商住兩用);二是樓下是店面,樓上是住房,產(chǎn)權(quán)為同一人。
商住房的土地使用40年或50年,作為商業(yè)用地,可以用于公司注冊(cè),但商住房一般是不可以落戶的,子女入學(xué)會(huì)受到影響,而普通住宅則是可以落戶的。
由于屬于商業(yè)用地,所以商住房的一切收費(fèi)都是按照商業(yè)大樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不僅是商業(yè)用水,商業(yè)用電,物業(yè)費(fèi)也會(huì)以商用標(biāo)準(zhǔn)收取。
以北京為例,同區(qū)域的商住房?jī)r(jià)格一般只有純住宅價(jià)格的60%左右,甚至在某些區(qū)域會(huì)達(dá)到50%,所以商住房出現(xiàn)后一度引起了市場(chǎng)熱捧,甚至一度出現(xiàn)了“炒房投資熱”,商住房?jī)r(jià)格的也一度翻番,只不過隨著北京對(duì)商住房限購后,這波熱度開始下降。目前來看投資商住房并不是一個(gè)明智的選擇。
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