為什么連通性和靈活性在自存儲(chǔ)中至關(guān)重要

自?xún)?chǔ)行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)中新興的子行業(yè)之一。有利的人口趨勢(shì)和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面推動(dòng)該行業(yè)的發(fā)展在由于資產(chǎn)階級(jí)的流行,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商和投資者進(jìn)入自我存儲(chǔ)領(lǐng)域,刺激企業(yè)尋找替代策略以保持領(lǐng)先地位的競(jìng)爭(zhēng)。

本·卡爾，邁阿密城市自助倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展公司新任總裁投資公司(Investment Co.)提供了他對(duì)2019年self - storage產(chǎn)品成功的洞察，以及開(kāi)發(fā)商和投資者應(yīng)該關(guān)注哪些方面以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)趨勢(shì)。此外，卡爾闡明了邁阿密自助存儲(chǔ)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

在過(guò)去的一年里，南佛羅里達(dá)市場(chǎng)發(fā)生了怎樣的變化?

卡爾:南弗羅里達(dá)有各種不同的次級(jí)市場(chǎng)，它們有著本質(zhì)上不同的文化和人口密度，但不管這些次級(jí)市場(chǎng)有什么細(xì)微差別，與一年前相比，南弗羅里達(dá)仍然是一個(gè)健康的地區(qū)。從零售到多戶(hù)型住宅再到自?xún)?chǔ)式住宅，房地產(chǎn)各子行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。雖然與一年前相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)生重大變化，但該地區(qū)持續(xù)的吸引力令人鼓舞。

邁阿密自助倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)是什么?

卡爾:邁阿密的自助倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)是一個(gè)健康的市場(chǎng)。在過(guò)去的36個(gè)月里，我們看到了新設(shè)施的開(kāi)發(fā)，我們繼續(xù)看到這些設(shè)施租賃，這是對(duì)該產(chǎn)品持續(xù)需求的跡象，盡管一些次級(jí)市場(chǎng)在租賃期間面臨短期利率壓力。此外，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了多種買(mǎi)家的交易，包括現(xiàn)有的邁阿密投資者和新到邁阿密的投資者。

怎樣才能讓自助存儲(chǔ)提供商成為2019年的領(lǐng)跑者?

卡爾:連接。那些比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更好的供應(yīng)商，會(huì)以各種方式與消費(fèi)者建立更有影響力的聯(lián)系，比如現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)、在線評(píng)論、高效有效的租賃體驗(yàn)、社交媒體參與以及租賃后的跟進(jìn)。移動(dòng)的過(guò)程可能是一個(gè)非常有壓力的過(guò)程，而那些提供有用的存儲(chǔ)解決方案的供應(yīng)商，通過(guò)強(qiáng)大的連接性將增加的壓力最小化，繼續(xù)保持領(lǐng)先于他們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

2019年和2020年的自助存儲(chǔ)市場(chǎng)將會(huì)有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)?

的靈活性。自存儲(chǔ)市場(chǎng)有供應(yīng)商和消費(fèi)者。供應(yīng)商包括結(jié)構(gòu)各異的公共和私人公司。我們檢查內(nèi)部是否開(kāi)發(fā)新設(shè)施,現(xiàn)有設(shè)施的采購(gòu),重新定位的資產(chǎn)負(fù)債表,多元化控股發(fā)展網(wǎng)上業(yè)務(wù)或獨(dú)特的產(chǎn)品消費(fèi)者,自我存儲(chǔ)市場(chǎng)將改變未來(lái)時(shí)期提供者的能力保持靈活的經(jīng)濟(jì)潛在的變化時(shí)期,技術(shù)進(jìn)步的新產(chǎn)品。

消費(fèi)者也將繼續(xù)發(fā)展他們的靈活性。雖然智能手機(jī)的廣泛使用目前已經(jīng)存在，但消費(fèi)者對(duì)其可用選擇的教育可能才剛剛開(kāi)始。從現(xiàn)有自助倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)，到物流代客服務(wù)，再到便攜式存儲(chǔ)設(shè)備，消費(fèi)者的選擇在過(guò)去五年中不斷增加，并將在未來(lái)幾年繼續(xù)發(fā)展。

在當(dāng)今的自存儲(chǔ)市場(chǎng)中，發(fā)布新產(chǎn)品時(shí)需要考慮哪些關(guān)鍵因素?

卡爾:在今天的市場(chǎng)上，無(wú)論是開(kāi)發(fā)還是收購(gòu)自?xún)?chǔ)，都必須執(zhí)行一個(gè)徹底的盡職調(diào)查程序。盡管在評(píng)估潛在的房地產(chǎn)交易時(shí)，任何謹(jǐn)慎的買(mǎi)家都應(yīng)如此，但在目前的市場(chǎng)上，由于創(chuàng)紀(jì)錄的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期和強(qiáng)勁基本面帶來(lái)的新供應(yīng)，出錯(cuò)的余地較小。關(guān)鍵的審查要素包括場(chǎng)地的地理市場(chǎng)和次級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)健康狀況、現(xiàn)有和預(yù)計(jì)的人均自?xún)?chǔ)供應(yīng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程的投入成本和資本/債務(wù)成本。

到目前為止，MCSS主要集中在擴(kuò)大其在南佛羅里達(dá)州的存在。你還打算把哪些市場(chǎng)加入你的投資組合?

卡爾:除了邁阿密，我們目前在紐約、新澤西和加利福尼亞也有不同階段的交易。無(wú)論是開(kāi)發(fā)新設(shè)施還是收購(gòu)現(xiàn)有設(shè)施，我們都關(guān)注基礎(chǔ)牢固的市場(chǎng)，考察近期和預(yù)期的人口增長(zhǎng)、家庭構(gòu)成和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成等多個(gè)變量。雖然我們的分析是持續(xù)的，并反映了每個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)性質(zhì)，但我們的投資理論包括我們考慮投資的每個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期實(shí)力。市場(chǎng)增長(zhǎng)、需要額外空間的家庭和健康的行業(yè)暴露只是我們考慮的一些數(shù)據(jù)點(diǎn)。

在各地都有關(guān)系，我們的管道是一個(gè)不斷移動(dòng)的目標(biāo)，包括開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)以及現(xiàn)有設(shè)施的收購(gòu)機(jī)會(huì)。我們目前正在評(píng)估至少10個(gè)市場(chǎng)的30多個(gè)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和10個(gè)設(shè)施收購(gòu)機(jī)會(huì)。