房地產(chǎn)業(yè)績和現(xiàn)金流很可能已經(jīng)從過去幾年的水平大幅回升

隨著貸款期限開始增加，2011年和2012年將啟動資本流入市場的勢頭。直到2013-2015年，到期債務(wù)的數(shù)量才會大幅增加，屆時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)績和現(xiàn)金流很可能已經(jīng)從過去幾年的水平大幅回升。

在過去六個(gè)月里，交易量有所回升，因?yàn)樵S多賣家認(rèn)為利率正在上升，現(xiàn)在是賣出的時(shí)候了。上限利率仍然很低，市場上房地產(chǎn)短缺，場外有大量資金。似乎每天都有新的“基金”形成，而這些基金以前是作為尋找投資伙伴的股票提供者成立的，現(xiàn)在它們都是放款人和直接投資者，所有這些基金都在尋求更高的投資回報(bào)。由于沒有其他地方可以將資金用于獲得更高的回報(bào)，他們現(xiàn)在也在放貸。

我們在這最后一次貸款中學(xué)到的是，必須遵守真正的承銷標(biāo)準(zhǔn)，并在貸款到期時(shí)考慮退出策略。傳統(tǒng)上，壽險(xiǎn)公司在擁有高質(zhì)量借款人的初級市場上，以低杠桿、高質(zhì)量的房產(chǎn)貸款。雖然他們沒有完全擺脫經(jīng)濟(jì)衰退，但他們的損失很小，而且他們的利率仍然很有競爭力。他們的胃口仍然健康的A級物業(yè)在甲級市場與A級借款人。他們?nèi)匀粌A向于貸款杠桿不超過70%的貸款價(jià)值和75%的公寓(每個(gè)人喜歡的房地產(chǎn)類型)。

陷入混亂。由于政府的幫助，他們正在重新定義自己的角色，尋找最好的借款者，長期的關(guān)系，并需要追索權(quán)。在尋求靈活的條件、低利率和保守的承銷時(shí)，他們?nèi)匀皇鞘走x的貸款人，如果你能忍受追索權(quán)的話。在尋找建筑融資時(shí)，他們是鎮(zhèn)上唯一的名字。

CMBS將在這場復(fù)蘇中扮演重要角色。這些聰明的華爾街投資家很快就找到了他們的新利基。它們得到了規(guī)模最大的金融機(jī)構(gòu)的支持，這些機(jī)構(gòu)不斷提出創(chuàng)造性的競爭方式，從而獲得了它們在市場上的份額。這一次，至少在一段時(shí)間內(nèi)，他們更現(xiàn)實(shí)地承銷了這些交易。他們試圖在最大的市場，主要是沿海和芝加哥爭奪更大的戰(zhàn)利品。這些參與者似乎愿意贏得業(yè)務(wù)，并在低杠桿交易中表現(xiàn)得非常咄咄逼人。他們還愿意以夾層、優(yōu)先債務(wù)或B類債券的形式提供更大比例的資本，以贏得一筆交易。他們似乎在利用這些高調(diào)的交易為他們的證券化池注入種子，這樣他們就可以盡快啟動和運(yùn)行。隨著貸款規(guī)模的擴(kuò)大，流動性將重返市場。

最后，但并非最不重要的是，我們必須強(qiáng)調(diào)多家族GSE貸款機(jī)構(gòu)在將流動性返還給市場方面的重要性。在經(jīng)濟(jì)衰退期間，房地美和房利美一直都在那里。應(yīng)該指出，GSE的多家族企業(yè)拖欠率極低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1%。GSE從來沒有停止過實(shí)際的承銷，并受到他們公司的單一家族部分的危害。我們無法知道未來幾年會發(fā)生什么，但這些機(jī)構(gòu)很有可能以某種形式生存下來，無論是私有化還是政府擔(dān)保。他們應(yīng)該是未來模式的代言人。這些機(jī)構(gòu)的賬簿上有數(shù)億美元的長期貸款，這些貸款是良好的、穩(wěn)固的、承銷良好的。

由于人口、經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定，所有貸款人都更喜歡多家庭貸款。正如前面提到的，所有貸款人都在激烈競爭低杠桿交易。房利美(Fannie Mae)和房地美(FreddieMac)是迄今為止杠桿率最高的兩家公司--高達(dá)80%，債務(wù)覆蓋范圍為1.25。每個(gè)機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品類型上都有自己的專長，并升級了學(xué)生住房方案和高級住房方案，以擴(kuò)大其租賃住房的市場份額。FHA是另一種選擇，盡管他們的資源已經(jīng)被耗盡，最大杠桿率為83.3%，債務(wù)覆蓋范圍為1.20，但基于他們自己的承銷，最終可能與房地美和房利美處于同一地點(diǎn)。

2011年的情況肯定比過去幾年有所好轉(zhuǎn)。我們很快就會把金融和住房動蕩造成的最近的衰退看作是另一個(gè)本來可以避免的周期。或許與上次經(jīng)濟(jì)低迷的原因相同的人，可能會更加謹(jǐn)慎和耐心地向前邁進(jìn)，以確保在下一輪漲勢中長壽。未來是光明的，就像一個(gè)低能量的燈泡，起初開得很暗，然后逐漸亮起來，希望能持續(xù)更長的時(shí)間。