商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定

波蘭商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然非常健康，國(guó)際投資基金的強(qiáng)烈興趣就是明證。波蘭首席合伙人皮奧特·卡斯齊·斯奇(Piotr Kaszyński)表示，在2019年前三季度，波蘭的投資活動(dòng)達(dá)到44億歐元，其中辦事處占總數(shù)的一半以上。

波蘭的辦公市場(chǎng)看起來(lái)又是創(chuàng)紀(jì)錄的一年了，不是嗎？

是的，這就對(duì)了。華沙報(bào)告的租賃量將是有記錄以來(lái)最高的，這是相當(dāng)肯定的。今年前三個(gè)季度的辦公面積達(dá)到69萬(wàn)平方米，而去年同期為62.4萬(wàn)平方米，合并后的金融機(jī)構(gòu)在租賃市場(chǎng)上異?；钴S。最大的金融部門交易是mBank(Mennica Legacy Tower 45，600平方米)、Getin Noble(華沙中心18，500平方米)、Warta(華沙股17，600平方米)和Gospodarstwa Krajowgo(Varso 2 12，400平方米)。

波蘭辦事處市場(chǎng)保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，特別是在區(qū)域城市租賃活動(dòng)方面。到2020年，華沙將見(jiàn)證超過(guò)40萬(wàn)平方米的辦公空間，其中超過(guò)70%已被預(yù)先通知。

在過(guò)去的一年里，辦公室市場(chǎng)的形狀是什么？

靈活辦公解決方案的增長(zhǎng)是一個(gè)熱門趨勢(shì)，而且很可能會(huì)持續(xù)到接下來(lái)的幾年，在華沙中心、點(diǎn)、Monopol和Fabryka Norbraa開(kāi)設(shè)新的靈活辦公室。在未來(lái)的幾年里，我們還將了解客戶將如何應(yīng)對(duì)如此強(qiáng)勁、靈活的辦公空間增長(zhǎng)，以及這些空間在辦公市場(chǎng)中的最大份額是什么。我在西方已經(jīng)跟蹤了這一趨勢(shì)很長(zhǎng)一段時(shí)間，我相信合作空間是非常需要的，但不會(huì)主導(dǎo)現(xiàn)代辦公市場(chǎng)。倫敦和阿姆斯特丹是最活躍的城市，合作股票占整個(gè)辦公市場(chǎng)的5%以上。華沙在歐洲排名第四，約為2%。

當(dāng)公司報(bào)告較高的辦公室要求時(shí)，靈活的租賃安排用作緩沖區(qū)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法交付建筑物立即占用。

2019年前三個(gè)季度，辦公室吸收水平未能與區(qū)域城市的供應(yīng)增長(zhǎng)相匹配。因此，?ód?和Poznań等一些地點(diǎn)的空缺率略有上升。在未來(lái)一年，職位空缺會(huì)繼續(xù)增加嗎？

我們的研究表明，區(qū)域城市的空置率將保持平穩(wěn)或小幅上升。2019年第三季度，?ód?的空缺率為12%，Poznań的空缺率略高于11%。但這仍然是一個(gè)健康的市場(chǎng)比率。

八個(gè)最大的區(qū)域城市市場(chǎng)正以與華沙不同的速度增長(zhǎng)。我們?cè)谀抢锟吹搅嗽S多非常積極的趨勢(shì)。足夠說(shuō)，建立強(qiáng)有力的區(qū)域存在的公司繼續(xù)擴(kuò)大和增加就業(yè)。為了雇用專業(yè)人員，他們還需要更多和更好的辦公空間。一些人將在黃金地段選擇新辦公樓，提供額外的便利設(shè)施和擴(kuò)展機(jī)會(huì)。

如果你給2020年的辦公室租戶提供一個(gè)單一的建議，你會(huì)怎么說(shuō)？

不要在不必要的地方多付一些錢。日益增加的服務(wù)費(fèi)往往對(duì)租賃費(fèi)用總額產(chǎn)生重大影響，已成為新租賃和續(xù)約的一個(gè)關(guān)鍵談判問(wèn)題。這就是為什么在簽訂租約之前進(jìn)行審計(jì)以確定降低成本的機(jī)會(huì)是如此重要。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)繼續(xù)向前發(fā)展，在地平線上似乎還有另一個(gè)記錄。

沒(méi)錯(cuò)。工業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將創(chuàng)造一個(gè)新的倉(cāng)庫(kù)空間供應(yīng)高峰，超過(guò)2017年建造的2304，000平方米的歷史紀(jì)錄。單在今年首三季，便有約2，084，000平方米的土地投入服務(wù)。有趣的是，盡管供應(yīng)狀況良好，但全國(guó)平均空置率仍相對(duì)較低，為6.3%，明年不太可能上升。發(fā)展活動(dòng)以大型工業(yè)園區(qū)為主，靠近關(guān)鍵的運(yùn)輸路線和樞紐。為滿足特定的運(yùn)營(yíng)需求而開(kāi)發(fā)的BTS(BuildtoMatch)項(xiàng)目和大城市郊區(qū)的小型商業(yè)單位仍然很受歡迎。

然而，缺乏具有適當(dāng)?shù)姆謪^(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施條件的地塊，而且面積大到足以在較短的時(shí)間內(nèi)容納工業(yè)項(xiàng)目。然而，展望未來(lái)，波蘭投資區(qū)的建立將創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)，并為投資者提供支持--隨著時(shí)間的推移，其影響可能更加明顯。

截至2019年第三季度末，波蘭擁有超過(guò)1，750萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存，是歐洲排名第一的之一。在未來(lái)的歲月里，它是否會(huì)保持它的強(qiáng)勢(shì)地位呢？

隨著倉(cāng)庫(kù)空間數(shù)量和質(zhì)量的增加，市場(chǎng)將不斷增長(zhǎng)，并將日益成為技術(shù)動(dòng)力。波蘭東部的人才收購(gòu)比在波蘭西部或中部更容易，這也越來(lái)越重要，通過(guò)進(jìn)一步改善與該國(guó)其他地區(qū)的道路聯(lián)系而得到支持。在今后幾年中，該區(qū)域?qū)⒋蟠笫芤嬗谶@些變化。

酒店越來(lái)越多地出現(xiàn)在投資基金的雷達(dá)上，這些資金已經(jīng)集中在辦公室、零售和工業(yè)資產(chǎn)上。全球接待部門繼續(xù)呈指數(shù)增長(zhǎng)。歐洲經(jīng)歷了9年的穩(wěn)定的REVPAR增長(zhǎng)。波蘭呢？

2019年1月至9月，RevPAR在波蘭的增長(zhǎng)率與去年同期相比增長(zhǎng)了2.3%，與歐洲的增長(zhǎng)率大致持平。盡管供應(yīng)健康，勞動(dòng)力和能源成本不斷上升，但波蘭市場(chǎng)仍在吸引國(guó)際連鎖酒店，向廣泛的市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)提供越來(lái)越多的品牌?？死品?Krakow)和Wroc?aw需要新的酒店，那里的需求超過(guò)了供應(yīng)。鑒于前往波蘭的游客和商務(wù)旅行繼續(xù)增加，這一部門2020年的前景依然樂(lè)觀。

酒店正吸引越來(lái)越大的開(kāi)發(fā)商興趣，因?yàn)樾碌倪B鎖酒店已經(jīng)上市，提供長(zhǎng)期租約，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有限的業(yè)主，從而享有穩(wěn)定的收入流。展望未來(lái)，這種投資產(chǎn)品很可能越來(lái)越受到股票投資者的關(guān)注。

你對(duì)2020年商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景如何？未來(lái)幾個(gè)月將有數(shù)十個(gè)新項(xiàng)目交付。他們會(huì)找到買家嗎？

投資者對(duì)各個(gè)行業(yè)的興趣越來(lái)越大。2019年前三個(gè)季度，波蘭的投資活動(dòng)達(dá)到44億歐元，其中辦事處占總數(shù)的一半以上。零售業(yè)排名第二(8.92億歐元)，其次是工業(yè)資產(chǎn)(5.17億歐元)。投資活動(dòng)也在擴(kuò)展到酒店市場(chǎng)。2019年前三季度，該市場(chǎng)的交易額為1.91億歐元，比去年同期水平高出60%以上。

由于波蘭被視為一個(gè)穩(wěn)定和成熟的經(jīng)濟(jì)體，我們將看到國(guó)際資本對(duì)我國(guó)投資的意愿日益增加，這可能會(huì)略微降低收益率，特別是在大城市的主要資產(chǎn)上。與另類資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)仍然是股權(quán)投資者最具吸引力的投資產(chǎn)品之一。