對于芝加哥的豪華公寓行業(yè)來說 油箱里還有油

數(shù)不清的拆除、修復和地面開發(fā)工程已經將數(shù)量空前的豪華公寓帶到了芝加哥市場。有能力并愿意支付如此高租金的人是有限的，那么我們是否即將耗盡這些儲備?

有兩個主要因素——一個宏觀因素和一個本地因素——影響著芝加哥不斷增長的奢侈品供應量。大衰退之后，經濟進入了歷史性的運行，幫助挽回了一些損失。在離家更近的地方，芝加哥在那段時間也經歷了大量的企業(yè)搬遷，所有那些高收入的員工都需要住的地方。

然而，我們已經進入了經濟周期的晚期，一些經濟指標顯示，我們可能正面臨一個平臺期。盡管存在這些因素，開發(fā)商和經紀商似乎都認為，即使整體經濟開始放緩，芝加哥豪華租賃市場仍有多年的增長勢頭。

Lendlease芝加哥執(zhí)行總經理湯姆?威克斯(Tom Weeks)表示:“從就業(yè)增長和人們遷入市中心的情況來看，我相當有信心，人們會對最好的項目有需求?！薄霸缭?017年和2018年，人們就說我們將面臨巨大的供應過剩。盡管所有的供應都進入了市場，但它被很好地吸收了，這證明了市中心的力量。”

社區(qū)

在某種程度上，它們是次市場對次市場的關系。然而，這種擔憂是溫和的。例如，River North在2017年見證了大量的新供應，但由于周邊地區(qū)已經穩(wěn)定，那里的租賃權已經被燒毀。

Fifield Cos.高級副總裁Lindsey Senn表示:“盡管交付量很大，但我們今年在芝加哥市場上所有現(xiàn)有物業(yè)的租賃情況都非常強勁?！薄拔艺J為，當你展望2020年和2021年的時候，供應可能會逐漸減少?！?/p>

菲菲爾德正在開發(fā)由菲茨杰拉德建筑師事務所(FitzGerald Associates architects)設計的740 N. Aberdeen的River West社區(qū)，該社區(qū)毗鄰熱鬧的River North社區(qū)、Fulton Market社區(qū)和the Loop社區(qū)。據(jù)森恩說，該地區(qū)是那些想要安靜環(huán)境的人的理想之地，他們可以在幾分鐘內遠離附近社區(qū)的文化、餐館和夜生活。

西河岸相對安靜的自然環(huán)境不太可能改變，因為它位于該市的阿羅試驗區(qū)之一。開發(fā)商表示，他們不愿在這些地方增加新單元，因為這些地方必須有強制性的經濟適用房。因此，幾年后，River West可能會因新產品而供不應求。

在整個豪華生活芝加哥房地產投資組合中，在2019年的前六個月，搬遷占了30%的客流量。據(jù)該經紀公司的首席執(zhí)行官和聯(lián)合創(chuàng)始人亞倫·加爾文(Aaron Galvin)說，這幾乎完全是由于谷歌、沃爾格林(Walgreens)、Glassdoor等公司轉移到CBD或在CBD內擴張。

“我們搬家客戶的平均收入遠遠超過10萬美元，”加爾文說，“搬到這里來找高薪工作的人推動了這種公寓的增長?！?/p>

高爾文預測，西環(huán)路將是下一個見證豪華公寓蓬勃發(fā)展的社區(qū)。該地區(qū)，特別是富爾頓市場，一直是辦公發(fā)展的溫床，沒有跡象表明會放緩。隨著工作遷移對住房的顯著推動，那里的高端租賃市場即將崩盤。

去年和2019年底的租賃交付主要集中在南環(huán)路。然而，2021年之后，該地區(qū)的供應渠道將不復存在，因此該次級市場的任何供過于求的情況都應會迅速穩(wěn)定下來。

威克斯說:“我們9月份交付的庫柏租賃情況非常好，比預期的要好。”“我們有很高的期望?！?/p>

威克斯繼續(xù)說道:“我們在沒有南岸公園的情況下就達成了這個巨大的租賃協(xié)議，因為南岸公園正在建設中?！薄拔艺J為，一旦公園在未來幾周內開放，人們就會意識到，這是南環(huán)路獨一無二的機會。”

設施

選擇租房的居民有很高的要求:特別的便利設施?，F(xiàn)在網上的奢侈品帶來了商品。

Wolf Point East是由Hines開發(fā)的，它可以獨享其地理位置上的桂冠——位于河流支流的交匯處，也位于熱河北部、西部環(huán)路和環(huán)路次市場的交匯處。但這里的設施肯定是有的，由Soucie Horner, Ltd.策劃，包括室內/室外游泳池，朝南的露臺，一個全層的健身俱樂部，帶會議室的私人合作休息室，室外狗狗賽跑等等。

“《狼點》的整體開發(fā)是一個深思熟慮的、塑造天空輪廓的影響?，F(xiàn)在您添加狼點東,我認為的結合位置,架構和精致的內飾,包括單位和設施,真的會吸引最好的最好的租賃市場時,“加爾文說,他的公司是專門銷售和租賃狼點。

Lendlease和麥哲倫開發(fā)集團在湖岸東部主規(guī)劃社區(qū)共同開發(fā)兩座連體塔樓:卷云和瀑布。也在一個非常有吸引力的位置，因為他們是上升字面上的河流與湖泊，他們也提供優(yōu)質的裝修和設施。這些設施包括室內膝上游泳池、兒童游戲室、健身中心、按摩房和蒸汽房、游戲室、放映室和一個近一英畝的公園，它將為行人提供通往兩個海濱的通道。

威克斯說:“這個地段能讓你享受到湖岸東部社區(qū)本身的寧靜與安寧，此外，你還能享受到項目中提供的各種便利設施，以及那些你只需步行到湖邊或河邊就能享受到的設施。”“我認為，靠近商務區(qū)將會吸引所有想要獲得最佳體驗的租賃市場人士?！?/p>

菲菲爾德的精品店740 N. Aberdeen正在吸引租戶，他們注重公寓單元的內部裝飾，比如歐式風格、公寓品質的裝修。然而，它也有一個新的高層建筑的大型設施，包括一個游泳池，帶涼亭的陽光甲板，共同工作的空間和一個可以俯瞰城市全景的頂層派對房間。

“你在幾分鐘內就可以享受到一切，但你可以回家享受一個更安靜的夜晚，而不必在外面遇到吵鬧的人，”森說。“我們知道有些居民真的更喜歡這樣?！?/p>

前景

從表面上看，芝加哥似乎有太多的豪華住宅可供選擇。但大衰退的教訓仍然新鮮，多戶開發(fā)商實際上受到了相當?shù)南拗啤?/p>

他說:“現(xiàn)在，我們正在建立正確的庫存，我們正在打擊正確的社區(qū)，我認為每個人都對目前次級市場的租金增長相對現(xiàn)實。”

根據(jù)對2022年交付的預測，未來計劃交付的公寓數(shù)量比芝加哥最近經歷的要少。除非出現(xiàn)相當大的經濟動蕩，否則一兩年后，市場上的豪華多戶型公寓可能會出現(xiàn)供應不足的情況。