金融零售的轉(zhuǎn)型與Meridian的Brian Flax, JamesFamularo進(jìn)行問(wèn)答

在過(guò)去的幾年里，許多房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員一直關(guān)注零售的轉(zhuǎn)變。很少有人注意到零售融資中的并行轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為，隨著公務(wù)員制度委員會(huì)紐約在地平線上的到來(lái)，我們認(rèn)為很有可能趕上這些發(fā)展，更多的是Brian亞麻，銷(xiāo)售的執(zhí)行副總裁，紐約零售租賃總監(jiān)JamesFamularo的JamesFamularo。下面是他們要說(shuō)的：

問(wèn)：公務(wù)員制度委員會(huì)的紐約活動(dòng)注重交易。與會(huì)者應(yīng)該了解的零售融資趨勢(shì)中的一些趨勢(shì)是什么？

亞麻：最重要的是零售融資已經(jīng)成為一個(gè)真正的利基領(lǐng)域，類(lèi)似于融資建設(shè)、招待或醫(yī)療保健。零售融資用于直接轉(zhuǎn)發(fā)，在此可以顯示現(xiàn)金流，并根據(jù)簡(jiǎn)單指標(biāo)安排貸款。這種做法在當(dāng)今的市場(chǎng)中行不通，因?yàn)榱闶圩赓U中的所有細(xì)微差別以及每個(gè)租戶(hù)和零售市場(chǎng)的獨(dú)特性質(zhì)。在今天從事零售工作時(shí)，我們很難量化和鑒定每個(gè)租戶(hù)的資產(chǎn)和信貸價(jià)值和可持續(xù)性。通常，貸款執(zhí)行取決于與自由租金期、承租人改進(jìn)津貼、終止權(quán)利、共同租賃以及最重要的是租賃背后的信貸有關(guān)的租約中的具體細(xì)節(jié)。零售融資專(zhuān)家了解這些錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題，并知道如何以最佳可能的光呈現(xiàn)交易，包括每個(gè)租戶(hù)。

法穆拉羅：我完全同意。從融資的角度來(lái)看，這曾經(jīng)是一項(xiàng)簡(jiǎn)單得多的業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在，當(dāng)我們與業(yè)主一起評(píng)估樓盤(pán)時(shí)，我們有更多的考慮因素，例如這會(huì)如何影響樓宇的價(jià)值、可行性和融資方式。

問(wèn)：考慮到磚和砂漿商店近年來(lái)所面臨的挑戰(zhàn)，這些天更難以找到零售地產(chǎn)的貸款者？

亞麻：首先，零售市場(chǎng)比許多人想象的更穩(wěn)定。雖然一些特定的走廊和產(chǎn)品類(lèi)別正在掙扎，但許多其他的走廊和產(chǎn)品類(lèi)別正在成功和擴(kuò)大。

Famularo：在城市環(huán)境中，我們看到對(duì)健康食品和健身概念的需求很高。子午線的租賃團(tuán)隊(duì)每年都要做兩項(xiàng)健身交易，今年我們預(yù)計(jì)將關(guān)閉20家，而這個(gè)租戶(hù)類(lèi)型對(duì)地主來(lái)說(shuō)是非常有吸引力的。這些交易不僅僅是典型的健身房，而且是新的健康概念，如針灸、冷凍療法和冥想。這些新業(yè)務(wù)的資本化、增長(zhǎng)和積極尋找店面空間。

亞麻：在郊區(qū)市場(chǎng)，許多曾經(jīng)住過(guò)大盒子零售商的購(gòu)物中心已經(jīng)被重新定位，包括更注重顧客體驗(yàn)的小盒子和租戶(hù)類(lèi)型，而不是傳統(tǒng)的購(gòu)物方式。全國(guó)許多以雜貨店為中心的購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額都很高，因此對(duì)股本和債務(wù)資本來(lái)說(shuō)是非常有吸引力的投資。優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)，租金在市場(chǎng)水平和良好的信貸狀況，實(shí)際上是非?？扇〉馁J款人作為其整體多元化戰(zhàn)略的一部分。例如，當(dāng)一家CMBS貸款機(jī)構(gòu)看到一處擁有良好信貸狀況的成功零售地產(chǎn)時(shí)，它們將積極競(jìng)爭(zhēng)這筆交易，而且往往提供與某些多家族資產(chǎn)類(lèi)似或更好的杠桿率和利差。

Famularo：到目前為止，到2019年，子午線的零售租賃團(tuán)隊(duì)已經(jīng)將其業(yè)務(wù)從52家增加到110家，增長(zhǎng)了90%，這是我們的現(xiàn)實(shí)。其中許多租賃由餐館、健身房、學(xué)校、咖啡館、酒吧和其他面向服務(wù)的租戶(hù)組成。我們已經(jīng)擅長(zhǎng)將自己定位為服務(wù)最繁忙的市場(chǎng)，即每平方英尺100美元至300美元。

問(wèn)：子午線的零售團(tuán)隊(duì)正在進(jìn)行什么樣的交易？

亞麻：我們剛剛關(guān)閉了一個(gè)貸款，在郊區(qū)市場(chǎng)上的七個(gè)雜貨店固定購(gòu)物中心的投資價(jià)值為7,700萬(wàn)美元。對(duì)這筆交易的打擊是，我們能夠在非追索權(quán)的基礎(chǔ)上，將75%的貸款與價(jià)值的融資和4%的利率安排在一起。我們能夠確保這些有吸引力的條款，因?yàn)樯痰赇N(xiāo)售非常高，并且傾向于與申辦者的獨(dú)特的軌跡記錄和簡(jiǎn)歷相組合。我們從潛在的債務(wù)提供者那里獲得的這種交易的需求是壓倒性的。

法穆拉羅：一個(gè)很好的例子，我們的交易類(lèi)型和我們的投資，使他們跨越終點(diǎn)線是771第九大道在地獄的廚房。這是一項(xiàng)非常復(fù)雜的交易，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大多數(shù)零售租賃經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)范圍。我們簽署的租戶(hù)，粒子墨水，一種沉浸式的數(shù)字體驗(yàn)，租賃了整個(gè)13,500平方英尺的建筑，但為了開(kāi)放，我們必須參與租賃的每一個(gè)方面，并提出建設(shè)。這包括與建筑師、建筑部和紐約州酒類(lèi)管理局等眾多顧問(wèn)一起發(fā)揮積極作用。我們已經(jīng)做了30多個(gè)交易在附近的五個(gè)街區(qū)半徑，這一經(jīng)驗(yàn)幫助我們知道與誰(shuí)合作，如何保持勢(shì)頭。我們目前也有三個(gè)清單在該地區(qū)，這是令人興奮的，只會(huì)有助于加強(qiáng)附近的吸引力。

問(wèn)：“子午線”零售團(tuán)隊(duì)在哪里？

亞麻：我們將繼續(xù)專(zhuān)注于向市場(chǎng)的這一市場(chǎng)提供高水平的服務(wù)。我們不斷地完善我們的可靠和積極的零售貸款機(jī)構(gòu)的ROLodex。我們清楚地告訴我們，成功的經(jīng)紀(jì)人是那些了解零售細(xì)微差別的人，并理解每個(gè)交易的優(yōu)勢(shì)和潛在的挑戰(zhàn)。除了專(zhuān)注于交易外，我們還試圖以其他方式向客戶(hù)提供價(jià)值，這些方法通常包括提供指導(dǎo)，以最佳方式處理和結(jié)構(gòu)與新租戶(hù)的租賃?？蛻?hù)在考慮不同的租戶(hù)和租賃結(jié)構(gòu)時(shí)經(jīng)常打電話咨詢(xún)，這樣他們就可以理解這些選項(xiàng)的融資影響，并做出更明智的決定?？紤]到這一點(diǎn)，我們看到了許多機(jī)會(huì)，讓我們繼續(xù)在這一段規(guī)模上增加價(jià)值。

Famularo：我們希望繼續(xù)以我們自去年加入子午線以來(lái)不斷增長(zhǎng)的速度增長(zhǎng)。我們希望健身和健康部分進(jìn)一步擴(kuò)大，并積極與新的和獨(dú)特的食物和飲料概念會(huì)面，討論空間和在紐約市立他們的主張。對(duì)于我們的團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)非常激動(dòng)人心的時(shí)刻，到2020年應(yīng)該是另外一個(gè)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

問(wèn)：還有什么要補(bǔ)充的嗎？