要最大限度地投資于物流資產(chǎn)，就要了解地形

根據(jù)Prologis的一份新報(bào)告，盡管最近發(fā)生了迅速的變化，但目前的物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，而且很可能會(huì)有。

市場(chǎng)的演變將受到正在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移的影響，因?yàn)檫@些轉(zhuǎn)移產(chǎn)生了對(duì)特定類(lèi)別空間的需求，而在許多情況下，這種需求將面臨供應(yīng)方面的限制。Prologis表示，此類(lèi)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)將取決于對(duì)物流地產(chǎn)四大類(lèi)的準(zhǔn)確理解，以及對(duì)新供應(yīng)的任何障礙。

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總的來(lái)說(shuō)，按生產(chǎn)到消費(fèi)的順序，這四種類(lèi)型分別是網(wǎng)關(guān)分銷(xiāo)、多市場(chǎng)分銷(xiāo)、城市分銷(xiāo)和Prologis所說(shuō)的“最后接觸”。

網(wǎng)關(guān)屬性是那些可以在一天的車(chē)程內(nèi)服務(wù)多個(gè)市場(chǎng)，并靠近一個(gè)主要港口或其他多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)關(guān)。多市場(chǎng)分銷(xiāo)屬性相似，但缺乏端口接入。

城市配送資產(chǎn)位于大型城市市場(chǎng)，可以為零售商或消費(fèi)者提供一到兩天(甚至一小時(shí))的配送。最后的觸摸屬性是發(fā)現(xiàn)在最密集的部分，最大的都市區(qū)，并專(zhuān)注于交付直接給消費(fèi)者。

Prologis表示，未來(lái)幾年表現(xiàn)優(yōu)于平均水平的物流物業(yè)將是后兩類(lèi)物業(yè)(它們的選址往往受到供應(yīng)方面的固有限制)，“以及在新供應(yīng)面臨高壁壘的地區(qū)，功能強(qiáng)大的門(mén)戶和多市場(chǎng)物業(yè)?！?/p>

基于自己的研究以及世邦魏理仕的數(shù)據(jù),普洛斯集團(tuán)引用了一個(gè)值得注意的趨勢(shì)在過(guò)去的20年里,對(duì)物流的需求空間之間的相關(guān)性(吸收)和供應(yīng)(完成)供應(yīng)鏈中的每一個(gè)額外的步驟,為網(wǎng)關(guān)屬性從0.71到0.47的最后聯(lián)系。

當(dāng)然，阻礙物流空間發(fā)展的地理、監(jiān)管和財(cái)務(wù)約束意味著，在供應(yīng)受限的地區(qū)，物業(yè)的現(xiàn)地租金和市場(chǎng)租金之間的差距正在擴(kuò)大。報(bào)告稱(chēng)，最后接觸和高壁壘城市地產(chǎn)的這一差距可能會(huì)超過(guò)40%，而低壁壘城市地產(chǎn)以及典型的多市場(chǎng)和門(mén)戶設(shè)施的這一差距約為15%至25%。

更直接地看過(guò)去20年的底線，該報(bào)告指出，高壁壘網(wǎng)關(guān)物業(yè)的復(fù)合年總回報(bào)率比低壁壘網(wǎng)關(guān)物業(yè)高280個(gè)基點(diǎn)(11.1%對(duì)8.3%)。

通過(guò)比較所有類(lèi)別的低屏障和高屏障屬性，Prologis得出結(jié)論，后者的價(jià)值增長(zhǎng)大約是前者的兩倍，或與其他三個(gè)類(lèi)別的上次觸摸屬性大致相同。