Josh Zegen談到了復雜的債務機會和MRC的擴張

今年早些時候，麥迪遜地產(chǎn)(MadisonRealtyCapital)在麥迪遜大道520號(MadisonAvenue)搬進了豪華新辦公室，但升級只是規(guī)模更大的擴張計劃的一部分，因為該公司增加了放貸規(guī)模，追求一系列復雜而令人印象深刻的債務機會。商業(yè)觀察人士與聯(lián)合創(chuàng)始人喬什·澤根（JoshZegen）會面，了解了紐約市及其后的一些新步伐。

商業(yè)觀察員：你在4月底搬進了新的辦公室。在MRC中還有什么新的？

JoshZegen：我們在一年半以前就開設了我們的L.A.辦公室，所以我們在西海岸花了更多時間。我們還在德克薩斯和南佛羅里達花費更多的時間。我們?nèi)匀环浅ｊP注主要城市、主要的地鐵市場和我們的工作增長。

從借貸的角度來看，你現(xiàn)在關注哪些城市？

在德克薩斯州，我說，達拉斯，奧斯汀，休斯頓和圣安東尼奧。在西海岸，我們已經(jīng)完成了大約6億美元的交易，他們在圣莫妮卡和威爾希爾走廊的主要位置。我們在那里看到了非常有趣的機會，需要特殊的情況融資以及更高的聯(lián)系、增值融資。

你看到的一些機會是什么？

是否需要定制的融資、IT的建設、IT的翻新，還是需要比其他一些[貸款人]更快地移動的靈活融資。在加州，通常存在一個長期的權(quán)利過程，而且我們還沒有參與任何“沒有”的東西，但許多會推回去，因為當某個人擁有財產(chǎn)的時候，價值會在很長一段時間內(nèi)創(chuàng)造出來。傳統(tǒng)非常注重貸款成本，而不一定是創(chuàng)造的價值，而像我們這樣的貸款人則對某一財產(chǎn)在一天結(jié)束時的價值感興趣，而不是貸款給成本。

就你的貸款組合而言，今天的建設重點是多少？

30%為建筑，30%至40%為輕過渡，其余30%為較重的過渡現(xiàn)有資產(chǎn)。但這是來自SamChangDeal的一切[一筆83萬美元的貸款，用于在25個西51街重新融資一家酒店]，他在那里購買了一些合作伙伴，并對這筆交易進行了翻新，帶來了一個新的標志；為萊佛士波士頓后灣酒店和住宅融資[在波士頓背灣的40個三位一體]，為CainInternational和當?shù)厣贽k者提供了3.315億美元的貸款[HotelersGary與Saunders酒店集團的JeffreySaunders和NoanNetGroup的開發(fā)者JordanWarshaw之間的合作關系]。這是我們在波士頓做的第一個交易。

我認為，我們服務自己的貸款并能真正為借款人定制融資的事實”需要和保持這一立場是對該隱的重要意義。有許多其他融資來源想做一個高級的/Mezz，但資本結(jié)構(gòu)更加復雜，如果需要或更多的改變需要進一步下行，借款人就會變得更加復雜，在任何建設、發(fā)展、重價值的增加中，總會有這樣的事情。我認為只有一個單一的來源[執(zhí)行]與發(fā)展和所有權(quán)共同體產(chǎn)生共鳴。

如今，借款人對資產(chǎn)管理能力的重視程度有多大？

與十年前相比，替代貸款已成為一個非常不同的動物。有很多人做這件事，但很多人做得很好。我們已經(jīng)從事了15年以上的業(yè)務，我們所做的很多事情都非常專注于資產(chǎn)管理，并與借款人進行合理、合理的業(yè)務決策，尤其是隨著市場的變化。越來越多的債務業(yè)務已經(jīng)變成了商品型，因為最初的開箱即用融資在這個盒子里現(xiàn)在是非常大的，因為它更多地由杠桿、倉庫線、Clos和真正在盒子中定義的框架的東西驅(qū)動。

我們所關注的是那些不一定直接落入那個盒子的事物，而是一種過渡的形式。當萊佛士酒店有臨時入住證時，將有50名放款人在倫敦同業(yè)拆借利率加250[基點]貸款。那就會成為收益和利率的競爭。我不需要成為最便宜的資金來源。我們有同樣的借款人再次回到我們那里，因為有定制的融資靈活性，他們知道哪里能找到我們。我們服務于我們的貸款，更高的接觸交易，更有必要的是，[能力]是。借款人正在變得越來越復雜。你在2008年、2009年和現(xiàn)在有債務基金貸款1.0，現(xiàn)在你有債務基金貸款2.0，這是下一代這些公司。重復的交易確實證明了該公司是否做了良好的工作。

目前，輕型過渡貸款空間顯得尤為迫切。

嗯，有時被認為風險較小。但是，當你看到債務收益率和人們正在承保的最后一美元時，在某些方面，它可能會變得更有風險。那里有很多貸款人，有些人比其他人做得更好。其中一些貸款人現(xiàn)在更關注二級和三級市場，而我們（在MRC）沒有這樣做的原因是因為我們已經(jīng)看到了流動性枯竭時會發(fā)生什么。這是典型的第一件事，但對于那些認為它是，“我可以得到12%的債務收益率在郊區(qū)的辦公大樓。”但是，當事情真的變干了，有時這些市場比其他一些地方更快地崩潰。

你看到今天的貸款市場有什么讓你想起危機前的日子嗎？

杠桿。如果你在過去的10年里看它，那就更有紀律了。但我認為這里的競爭因素是升溫的。發(fā)生的另一件事就是你有越來越多的債務平臺，部分被驅(qū)動，因為在平等方面沒有機會。擁有房地產(chǎn)與房地產(chǎn)貸款不同。當你自己的時候，美元與上一美元之間有很大的差別。

您是否正在進行任何不良貸款收購？

是的。去年，我們在[JDS開發(fā)公司]邁克爾·斯特恩(MichaelStern)收購了[Joseph]Chetrit之前，去年購買了5,000萬美元的DekalbMezz貸款，這真的讓斯特恩和查特的靈活性得到了靈活性，以消除分歧。我們沒有采取行動，我們允許時間。這一次讓銀斯坦和奧爾特資本與整個資本堆成了一起，讓我們走出去，以及[奧扎克]。我們正在從替代放款人找到越來越多的[貸款購買機會]，這些貸款不一定配備來處理非執(zhí)行情況，這就為我們重新調(diào)整交易或創(chuàng)造更多的靈活性或獲得更多的抵押品或獲得更多的時間提供了機會，而且這也是許多修改-返工-重組類型的交易。

你是否適應了你的貸款戰(zhàn)略，因為有可能會出現(xiàn)下滑？還是一切照舊？

對我們來說，像往常一樣，像往常一樣，我們總是在看我們今天住在的世界，并從這個角度考慮承保。我們是晚周期，所以我們必須謹慎一點，但是，我們總是謹慎，我們總是在考慮下行保護。我們的交易流程質(zhì)量僅在過去幾年內(nèi)得到了改善，我們的借款人的質(zhì)量只得到了改善，我又想，它是重復的客戶，表明了這一點。有時候我會贏的交易并不一定是最便宜的來源-我可能會更貴一些，但它是執(zhí)行的確定性，讓借款人感到舒適。