WeWork是一個(gè)例外 還是Proptech被破壞了

科技市場(chǎng)上的工作象縮小到(也許？)有一只大貓那么大。

WeWork取消了IPO，解雇了CEO，幾乎耗盡了現(xiàn)金，并在不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)被首席執(zhí)行官拯救，上周WeWork的估值降至80億美元，遠(yuǎn)低于今年早些時(shí)候的470億美元。

該公司近乎崩潰的危機(jī)正在風(fēng)險(xiǎn)資本生態(tài)系統(tǒng)中回蕩，迫使所有利益相關(guān)者--投資、風(fēng)險(xiǎn)資本家、初創(chuàng)公司創(chuàng)始人、機(jī)構(gòu)地產(chǎn)公司和非常富有的商人--進(jìn)行清算。

但有些人認(rèn)為，We Work是結(jié)構(gòu)性膨脹的令人擔(dān)憂的跡象，將導(dǎo)致初創(chuàng)企業(yè)估值的回調(diào)，而另一些人則認(rèn)為它是一個(gè)主要由軟集團(tuán)（SoftBank Grou p）夸大的異常值。

“軟銀支持了這些公司，”本·萊文(BenLevine)說，他是家族房地產(chǎn)開發(fā)公司Douglston Development的高管?！八麄兡軌蚶^續(xù)往火上倒汽油以保持燃燒?！?/p>

We Work的估值暴露了私人估值和公共定價(jià)之間的根本脫節(jié)。風(fēng)險(xiǎn)投資基金正變得越來越大，并有數(shù)十億美元可供部署；它們重新籌集了1億美元的資金，并以越來越高的速度吸引了10億美元的獨(dú)角獸。

但公共市場(chǎng)并沒有這樣做。在今年的IPO失敗中，We Work只是最引人注目的一家無利可圖的風(fēng)險(xiǎn)投資公司。獨(dú)角獸的拼車競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Lyft和Uber都在公共市場(chǎng)上苦苦掙扎，SmileDirectClub和Peloton都經(jīng)歷了災(zāi)難性的第一個(gè)交易日，Postmates將IPO推遲到明年。

分析人士指出，在公開市場(chǎng)上所遭受的品牌主要是消費(fèi)品牌和科技組件，而遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)模型所依據(jù)的純軟件公司。雖然WeWork不是消費(fèi)者品牌，因?yàn)镻elotton或Uber是一個(gè)類似的問題：它的經(jīng)濟(jì)并不像純技術(shù)公司那樣遠(yuǎn)。

展望未來，投資者不太可能忽視純科技公司與資本密集型商業(yè)模式之間的區(qū)別。問題是，這一轉(zhuǎn)變將如何影響整個(gè)Proptech公司，尤其是工作場(chǎng)所和短期租賃初創(chuàng)企業(yè)的估值方式。

WeWork競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勤奮公司的首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人杰米·霍達(dá)里(JamieHodari)表示，這對(duì)Proptech來說是件好事。當(dāng)風(fēng)投們驚慌失措時(shí)，更傳統(tǒng)的投資者松了一口氣。

霍達(dá)里說：“大家基本上都在說，‘謝天謝地’?！薄八麄兌急粐樧×耍彦X投入到軟銀(SoftBank)資助的歌利亞(Goliath)能以非理性或非經(jīng)濟(jì)方式運(yùn)作的行業(yè)。”

風(fēng)險(xiǎn)數(shù)學(xué)

在現(xiàn)實(shí)世界中，數(shù)學(xué)很簡(jiǎn)單：如果一家公司產(chǎn)生的收入超過了運(yùn)營(yíng)成本，它就會(huì)被認(rèn)為是成功的。任何低于零的東西都是失敗。

在創(chuàng)業(yè)世界里，數(shù)學(xué)更像是煉金術(shù)。衡量一家公司價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)是收入倍數(shù)，因?yàn)槭杖胧浅?shù)，煉金術(shù)就是計(jì)算出倍數(shù)應(yīng)該是多少。雖然有一些經(jīng)驗(yàn)法則適用于不同的行業(yè)，但倍數(shù)可以基于增長(zhǎng)率、市場(chǎng)特征等因素，而且很明顯，創(chuàng)始人的魅力商數(shù)也是如此。

RET Ventures的約翰·赫爾姆(John Helm)表示：“對(duì)于一家純粹的SaaS(軟件即服務(wù))公司來說，舊的規(guī)則是，如果公司增長(zhǎng)了300%，他們應(yīng)該獲得10倍，那么每年都要加倍才能維持10倍?！盧ET Ventures是一家風(fēng)險(xiǎn)公司，其資金完全來自機(jī)構(gòu)多家族業(yè)主。

這是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)投資的目的是為羽翼未豐的公司提供一條跑道，使它們能夠在成長(zhǎng)階段生存下來并實(shí)現(xiàn)盈利。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資家來說，關(guān)鍵的衡量標(biāo)準(zhǔn)是增長(zhǎng)，因?yàn)樗A(yù)示著未來的勝利。只要虧損伴隨著增長(zhǎng)，這就意味著創(chuàng)業(yè)公司正在投資于自己的未來；而一家很快開始盈利的初創(chuàng)企業(yè)很可能沒有增長(zhǎng)的空間。

當(dāng)然，這些指標(biāo)最初是為純軟件公司設(shè)計(jì)的，其中大多數(shù)都是在訂閱模型上工作的，根據(jù)定義，它們不需要資本密集型投資。

當(dāng)涉及到像proptech這樣的行業(yè)時(shí)，情況就大不相同了。不僅許多proptech公司資本密集，甚至對(duì)于proptech世界的軟件公司來說，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘也很高，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是支離破碎的，現(xiàn)任者是根深蒂固的，向下的周期也很長(zhǎng)..

對(duì)于所有的Proptech公司來說都是這樣，它們從純軟件到純粹的房地產(chǎn)游戲，包括從數(shù)據(jù)和人工智能平臺(tái)，到彈性辦公室和短期租賃初創(chuàng)公司，以及像OpenDoor或Airbnb這樣的市場(chǎng)公司。

例如，WeWork在9月提交S-1時(shí)，約有470億美元的租賃債務(wù)，以及約34億美元的租賃承諾。當(dāng)然，這是因?yàn)樗麄兊哪Ｊ绞浅袚?dān)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，然后以更高的價(jià)格出租。但在這樣的數(shù)字下，很難證明在估值中不考慮負(fù)債是合理的。

這就是為什么WeWork不是一個(gè)關(guān)于WeWork是一家房地產(chǎn)公司還是一家技術(shù)公司的學(xué)術(shù)問題，但直接將它與IWG(以前稱為Regus的共享工作區(qū)公司)進(jìn)行比較也是不完全公平的。

成熟公司和成長(zhǎng)型公司的價(jià)值應(yīng)該不同，但顯然，適用于WeWork的模式不再適用于類似的公司。

“擁有良好商業(yè)模式的Proptech公司的估值應(yīng)該是收入或毛利潤(rùn)的倍數(shù)，但這可能是利潤(rùn)的四到五倍，而不是11倍，”Hodari表示。

技術(shù)人員還是不？

因?yàn)閺亩x上說，房地產(chǎn)是一個(gè)流動(dòng)性不強(qiáng)、僵化的行業(yè)--既資本密集型又根深蒂固--在風(fēng)險(xiǎn)投資中，Proptech是屬于自己的動(dòng)物。這場(chǎng)風(fēng)投游戲不僅起步晚了，還因?yàn)闄C(jī)構(gòu)地產(chǎn)公司最終決定合作，機(jī)構(gòu)所有者和開發(fā)商都投資于Proptech公司，并開始在投資組合中應(yīng)用技術(shù)。

早期風(fēng)險(xiǎn)公司MetaProp的扎克·施瓦茨曼(Zak Schwarzman)表示：“公司不只是想把軟件賣給房地產(chǎn)公司，而是采取全方位的方式，直接與現(xiàn)有公司競(jìng)爭(zhēng)。”“像這樣的公司需要大量資金。”

例如，雜亂是一家軟銀支持的自存儲(chǔ)創(chuàng)業(yè)公司，它正與機(jī)構(gòu)自存儲(chǔ)公司直接競(jìng)爭(zhēng)。它提供與它們相同的基本存儲(chǔ)服務(wù)，附加的額外好處是，它將為客戶打包和移動(dòng)項(xiàng)目，在線編目他們的庫存，并在客戶方便的情況下檢索任何項(xiàng)目。今年早些時(shí)候，雜亂公司籌集了2億美元，并將部分資金用于房地產(chǎn)投資，收購(gòu)了總部位于紐約的存儲(chǔ)公司StorageFox，以及四個(gè)倉庫。

而這些天來，它往往是現(xiàn)任者面對(duì)首都，至少部分。與許多行業(yè)不同，流入Proptech的資本受到行業(yè)參與者的影響要大得多。在過去幾年里，Proptech從RET Ventures、Five Wall Ventures和Camber Creek等專業(yè)公司獲得了大量資金流入，這些公司都直接與機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)公司、開發(fā)商和房東合作。

例如，當(dāng)基于LosAngeles的第五墻在7月份籌集了1,503萬美元的用于PropTech投資的基金時(shí)，基金的投資者包括經(jīng)紀(jì)公司CBRE和Cushman&Wakefield，房地產(chǎn)投資公司股本住宅和相關(guān)公司，以及招待公司MarriottInternational和StarwoodCapital。

赫姆曾是經(jīng)紀(jì)公司馬庫斯&米利查普(Marcus&Millichap)的首席財(cái)務(wù)官，他說，這就是他創(chuàng)立RET Ventures的原因，RET風(fēng)險(xiǎn)投資完全由房地產(chǎn)公司這樣，RET的投資組合公司就可以進(jìn)入其投資者名冊(cè)--其中包括該國(guó)一些最大的房東--允許他們演示產(chǎn)品、進(jìn)行市場(chǎng)研究，并在證明擁有高質(zhì)量產(chǎn)品的情況下迅速擴(kuò)大規(guī)模。

赫爾姆說，RET的模式不同于多面手風(fēng)投，因?yàn)樗呀?jīng)聚集了足夠多的子部門最大的參與者-“租賃技術(shù)”，正如赫爾姆所說的那樣-它可以影響公司的結(jié)果。這意味著風(fēng)險(xiǎn)沒有那么高，所以回報(bào)也不一定是如此。

第五，沃爾的創(chuàng)始人也同樣吹噓他們的“公司”網(wǎng)絡(luò)，涉及范圍更廣的科技行業(yè)，而初創(chuàng)企業(yè)往往會(huì)在得到業(yè)內(nèi)人士的支持下脫穎而出。

因?yàn)樵谶@樣的環(huán)境下，成功既需要大量的資金，又往往需要行業(yè)的聯(lián)系，所以可能會(huì)產(chǎn)生一種“贏家統(tǒng)領(lǐng)”的效果。例如，度假租賃公司Sonder在2014年以45萬美元的天使基金起家，7月份在D系列融資中籌集了2.25億美元，估值為10億美元。

MetaProp的Schwarzman在談到Sonder時(shí)表示：“如果他們?cè)谡勁凶琅哉业搅撕线m的資本合作伙伴，擁有合適的初始客戶，他們可能很快就會(huì)出現(xiàn)突破?！?/p>

一般情況下，F(xiàn)lex公司、工作場(chǎng)所和短期租金一直是一個(gè)熱門行業(yè)，流向長(zhǎng)期公司名單的資金數(shù)額都很可觀：Knotel9月份收到了4億美元，將其提升到獸獸的地位。在工作場(chǎng)所，像勤勞、召集和呼吸的其他公司，以及在短期和長(zhǎng)期居住空間里的宙斯活、藍(lán)地和抒情詩，今年已經(jīng)籌集到了5000萬美元以上。

如果你再加上全球公司，比如今年籌得5億美元的丹克公寓(Danke Apartments)，以及目前正尋求以100億美元估值籌資15億美元的奧約客房公司(India Oyo Room)，那么面向彈性行業(yè)和酒店業(yè)的資金規(guī)模將是驚人的。

盡管這些公司的模式各不相同，但它們都比技術(shù)更接近房地產(chǎn)領(lǐng)域--這一點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商一直都知道。

道格拉斯頓的Levine表示：“所有了解WeWork商業(yè)模式的行業(yè)人士都不明白WeWork的估值達(dá)到如此高的倍數(shù).”盡管如此，他堅(jiān)信商業(yè)模式本身，他說。

RET的Helm說：“以房地產(chǎn)為導(dǎo)向的風(fēng)投比非房地產(chǎn)風(fēng)投更加敏感和意識(shí)到這一點(diǎn)?！薄霸谝恍┕乐敌袠I(yè)，資本大量涌入，老實(shí)說，這讓我們絞盡腦汁。”

他說，短期租賃公司尤其需要重新評(píng)估，因?yàn)樗鼈円词枪芾韺樱词欠康禺a(chǎn)公司?！澳惚仨毷褂脗鹘y(tǒng)的估值標(biāo)準(zhǔn)，”他說?！八麄冎徊贿^是租賃大師而已?！?/p>

該公司與Macerich和Hines等公司合作管理其大樓的共享工作空間。

“如果靈活性是你價(jià)值支柱的核心，你就有麻煩了，”他說?！艾F(xiàn)實(shí)情況是，你最終進(jìn)入了一個(gè)基本上是租賃套利的行業(yè)。”他的公司已經(jīng)從租賃轉(zhuǎn)向與業(yè)主的管理伙伴關(guān)系，目前約有40%的地點(diǎn)位于業(yè)主合伙企業(yè)。對(duì)于2019年增加的新地點(diǎn)，這一數(shù)字超過85%。他說：“職場(chǎng)中的每一個(gè)人都在努力做到百分之百的管理，不管他們是否承認(rèn)?！?/p>

該公司成立于2012年，在租賃和運(yùn)營(yíng)55個(gè)地點(diǎn)后，才能夠開始轉(zhuǎn)變?yōu)楹献骰锇殛P(guān)系，并顯示出足夠強(qiáng)大的回報(bào)率，使他們能夠在模型上銷售地主?；暨_(dá)里說，由于房東正在投入資金，冒著風(fēng)險(xiǎn)，所以你必須能夠向房東表明，他們可以使他們的市場(chǎng)租金高出25%，以便他們?cè)敢廪D(zhuǎn)變?yōu)榭勺兪杖搿?/p>

盡管如此，許多公司仍在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)自己的技術(shù)資質(zhì)，盡管這對(duì)業(yè)內(nèi)人士來說是相當(dāng)明顯的。在與Blueplace、Zeus Living、Sonder以及其他公司的首席執(zhí)行官們的談話中，他們都強(qiáng)調(diào)，他們的業(yè)務(wù)是由一個(gè)專有的技術(shù)平臺(tái)以及面向消費(fèi)者的應(yīng)用支持的。

事實(shí)上，我們沒有理由忽視科技部門：能夠有效地管理不斷變化的全球投資組合的定價(jià)和入住率，以及與重視方便和靈活性的客戶無縫接觸，對(duì)所有這些業(yè)務(wù)都至關(guān)重要，并將它們與現(xiàn)有企業(yè)區(qū)別開來。

萊文說：“一家科技地產(chǎn)公司仍然是一家房地產(chǎn)公司?！薄懊慨?dāng)人們看到技術(shù)或平臺(tái)時(shí)，他們就會(huì)看到美元的跡象，在這些跡象中，實(shí)體房地產(chǎn)行業(yè)的人們不明白如何才能對(duì)他們進(jìn)行估值?！?/p>

不過，MetaProp的施瓦茨曼表示，他預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)，只是人們?cè)谕顿Y方式上會(huì)變得更聰明。

他說：“矯正工作往往會(huì)從公眾市場(chǎng)倒流而來。如果它在公開市場(chǎng)上被重新定價(jià)，它就會(huì)向下延伸到后期，早期，等等?！八f?！暗玏eWork的細(xì)微差別要大得多”，他表示，這是因?yàn)樗鼒?jiān)持認(rèn)為自己是一家科技公司?！皬腤eWork的經(jīng)驗(yàn)來看，這一業(yè)務(wù)的這方面將受到更多的審查。”