空置率增長(zhǎng)的前5大辦公市場(chǎng)

根據(jù)YARDI矩陣數(shù)據(jù)，平均空置率由9月份的190個(gè)基點(diǎn)上升到9月份的13.3%。在不穩(wěn)定的辦公市場(chǎng)中，增長(zhǎng)率明顯高于穩(wěn)定的辦公室市場(chǎng)，其中任何需求都不能跟上快速發(fā)展活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無法轉(zhuǎn)化為辦公室部門的增長(zhǎng)。

截至9月，這份名單上的metros幾乎占正在建造的1.763億平方英尺的5%。不像我們的前5個(gè)市場(chǎng)的辦公室交易排名，這個(gè)名單主要是由二級(jí)和三級(jí)辦公市場(chǎng)。

伯明翰的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)加強(qiáng)和多樣化，但這仍未能轉(zhuǎn)化為辦公部門的增長(zhǎng)，因?yàn)樾枨鬁?。然而，在?qiáng)大的汽車、生命科學(xué)和制造業(yè)的支持下，伯明翰9月份的失業(yè)率為2.3%，比全國平均水平低100個(gè)基點(diǎn)。

雖然過去三年的發(fā)展活動(dòng)有所增加，但截至9月的空間僅相當(dāng)于現(xiàn)有庫存的0.2%，使地鐵在這方面僅次于第二大的寫字樓市場(chǎng)?？杖甭试?月至9月期間增加了280個(gè)基點(diǎn)至17.3%。

今年，開發(fā)人員在伯明翰完成了一個(gè)適應(yīng)性再利用項(xiàng)目--位于CBD的12.5萬平方英尺的Denham大樓。第三和城市改造前工業(yè)建筑在1143年第一大道。其中包括44600平方英尺的辦公面積、72個(gè)住宅單元和9200平方英尺的零售面積。在維斯塔維亞山的次級(jí)市場(chǎng)，Swaid診所正在建造一座40，000平方英尺的醫(yī)療辦公樓，預(yù)計(jì)年底完工。

溫斯頓-塞勒姆-格林斯伯勒的開發(fā)管道在2015年和2016年暴跌到每年交付的不到10萬平方英尺之后，近年來獲得了巨大的勢(shì)頭。然而，竣工水平遠(yuǎn)未達(dá)到2014年達(dá)到的最高周期，當(dāng)時(shí)737，000平方英尺上線。截至9月份，地鐵運(yùn)營面積占地鐵現(xiàn)有存量的1.3%，而截至9月份，地鐵運(yùn)營面積同比增長(zhǎng)1.8%，達(dá)到70.2萬個(gè)就業(yè)崗位。貿(mào)易、運(yùn)輸和公用事業(yè)以及教育和衛(wèi)生服務(wù)部門增加了大部分新職位，至少增長(zhǎng)了2.6%。隨著辦公室使用部門的持續(xù)滯后，截至9月的整體空缺率（較上年同期上升283個(gè)基點(diǎn)）也將降至16.2%。

在格林斯伯勒的CBD，AZ開發(fā)公司正在開發(fā)一個(gè)106，000平方英尺的機(jī)會(huì)區(qū)項(xiàng)目.這座名為“網(wǎng)關(guān)”的三層樓盤將于今年年底交付使用。建成后，這座大樓將成為二十多年來最大規(guī)模的辦公項(xiàng)目。

位于西海岸一些表現(xiàn)最好的寫字樓市場(chǎng)旁邊，谷仍在努力追趕。由于高薪工作主要集中在鄰近的舊金山、圣何塞和拉斯維加斯，地鐵的就業(yè)市場(chǎng)以更溫和的速度增長(zhǎng)--截至9月份，同比增長(zhǎng)1.6%。新的辦公崗位只占整個(gè)地鐵新增工作崗位的6.4%。弗雷斯諾和梅塞德的失業(yè)率是全國最高的，至少比全國平均水平高出200個(gè)基點(diǎn)。

盡管開發(fā)活動(dòng)在過去兩年略有加快，平均每年交付20萬平方英尺，但地鐵的庫存仍主要由較老、質(zhì)量較低的空間組成。因此，截至9月份，整體空置率同比上升308個(gè)基點(diǎn)，至10.6%.這仍然比全國利率低270個(gè)基點(diǎn)。

預(yù)計(jì)地鐵的總庫存量將增加約86，000平方英尺。在北部弗雷斯諾縣的子市場(chǎng)，新干線開發(fā)完成了6萬平方英尺的糖松廣場(chǎng).截至9月份的總建筑面積--201400平方英尺--僅相當(dāng)于庫存的0.9%，在在建建筑面積占現(xiàn)有存量的比例方面，地鐵位于表現(xiàn)最差的二級(jí)寫字樓市場(chǎng)之列。

鹽湖城寫字樓市場(chǎng)持續(xù)快速擴(kuò)張，200萬平方英尺，相當(dāng)于總存量的3.4%，比全國平均水平高出60個(gè)基點(diǎn)。截至9月份，就業(yè)人數(shù)同比增長(zhǎng)2.6%，達(dá)到140萬個(gè)就業(yè)崗位.辦公行業(yè)占所有新增就業(yè)崗位的三分之一以上。鹽湖城9月份的失業(yè)率也比全國平均水平低130個(gè)基點(diǎn)，同比下降90個(gè)基點(diǎn)。

隨著開發(fā)商繼續(xù)平均每年交付約200萬平方英尺，截至9月份，整體空置率同比飆升了近420個(gè)基點(diǎn)。截至9月份，超過三分之一的在建空間位于Draper，那里的建筑活動(dòng)近年來出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)。在過去五年里，亞市場(chǎng)的庫存中大約有35%是在線的，其中包括其第三大辦公樓--面積16.3萬平方英尺的136中心--1號(hào)大樓。附近，歐文投資公司(Irvine Investment Co.)正在開發(fā)歐文辦公室公園(Irvine Office Park)的第一期工程，這是一座占地逾50萬平方英尺的三棟辦公大樓，預(yù)計(jì)將于明年4月上線。

在布魯克林，發(fā)展活動(dòng)正在蓬勃發(fā)展，其中520萬平方英尺在9月份的工程中，相當(dāng)于總庫存的15.0%，最高的份額，超過全國平均水平的五倍。因此，布魯克林繼續(xù)是寫字樓活動(dòng)的頂級(jí)市場(chǎng)之一。就業(yè)市場(chǎng)緊隨其后，大多數(shù)就業(yè)部門的增長(zhǎng)率都很高。地鐵9月獲得了86,100個(gè)職位，其中有60%的教育和保健服務(wù)。雖然辦公室就業(yè)崗位的增長(zhǎng)明顯更多，但它仍然占9月份就業(yè)總?cè)藬?shù)的28.4%，遠(yuǎn)高于全國平均水平的21.8%。

開發(fā)活動(dòng)的增加影響了地鐵的空置率，截至9月份，空置率同比上升了532個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到13.4%。然而，這只比全國平均水平高出10個(gè)基點(diǎn)。在市中心，蒂什曼·斯皮爾--附近曼哈頓最活躍的辦公室業(yè)主之一--正在進(jìn)行一項(xiàng)名為“惠勒”的622，200平方英尺的項(xiàng)目。OZK為該項(xiàng)目提供了1.94億美元的建設(shè)資金，計(jì)劃于2020年末上線。