電子商務(wù)推動(dòng)了零售和工業(yè)資產(chǎn)的重新定價(jià)

對(duì)于許多投資者來說，REITs提供了投資高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，但同時(shí)也增加了流動(dòng)性的便利。然而，這種流動(dòng)性伴隨著更高的衡量波動(dòng)性，對(duì)一些投資者來說，這削弱了REITs相對(duì)于私人房地產(chǎn)投資的吸引力。然而，這些投資者忽視了REIT市場(chǎng)，因?yàn)镽EIT流動(dòng)性為投資者提供了對(duì)私人房地產(chǎn)的獨(dú)特洞察力：實(shí)時(shí)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。在CenterSquare，我們開發(fā)了一個(gè)專有數(shù)據(jù)庫(kù)，幫助我們通過REIT市場(chǎng)使用1.5萬億美元的房地產(chǎn)價(jià)格來洞察未來潛在的私人房地產(chǎn)定價(jià)。

這種觀點(diǎn)尤其能說明問題，因?yàn)槲覀兛吹搅肆闶酆凸I(yè)地產(chǎn)類型的重新定價(jià)，因?yàn)殡娮由虅?wù)重新定義了消費(fèi)支出趨勢(shì)。隨著更多的銷售額轉(zhuǎn)移到網(wǎng)上，零售商們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中苦苦掙扎，物流公司也在獲得回報(bào)。對(duì)零售和物流公司的不同影響，迅速影響了它們所占據(jù)的房地產(chǎn)的基本面，為零售地產(chǎn)制造了長(zhǎng)期的逆風(fēng)，為工業(yè)地產(chǎn)制造了長(zhǎng)期的不利因素。

雖然這些趨勢(shì)對(duì)私人房地產(chǎn)定價(jià)的影響直到最近才顯現(xiàn)出來，但對(duì)于那些關(guān)注REIT市場(chǎng)的人來說，零售和工業(yè)方面的問題早在2016年就出現(xiàn)了。REIT市場(chǎng)開始正確地暗示，零售上限利率正在上升到幾十年來從未見過的水平，而工業(yè)上限利率正走向歷史最低點(diǎn)--我們今天在私人房地產(chǎn)市場(chǎng)上看到了這一點(diǎn)。這些信息對(duì)私人房地產(chǎn)投資者的好處是顯而易見的：利用REIT市場(chǎng)的實(shí)時(shí)和前瞻性定價(jià)信息可以幫助指導(dǎo)更好的投資決策。

有趣的是，盡管私人市場(chǎng)零售和工業(yè)地產(chǎn)的重新定價(jià)目前正如火如荼地進(jìn)行，但由于出現(xiàn)了幾個(gè)新的因素，REIT市場(chǎng)目前正在經(jīng)歷重新定價(jià)趨勢(shì)的穩(wěn)定。

在零售房地產(chǎn)投資信托基金中，上限利率似乎已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)上限，因?yàn)楣乐嫡谧屛挥跈C(jī)會(huì)主義的私有化出價(jià)。這一過程始于2017年末上市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)我們看到通用增長(zhǎng)地產(chǎn)(General Growth Properties)、韋斯特菲爾德(Westfield)和英圖地產(chǎn)(Intu Properties)因估值過低而被收購(gòu)。此外，的稅收改革賦予消費(fèi)者和零售商更多的消費(fèi)能力?？紤]到有能力將資本再投資于商店和供應(yīng)鏈，零售商現(xiàn)在變得更加樂觀。這些基本面因素再次迅速影響到零售物業(yè)，因?yàn)闃I(yè)主們看到了健康的銷售、房客需求的增加和租賃的進(jìn)展。

值得注意的一個(gè)重要因素是，零售估值在質(zhì)量驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)了明顯的分歧。隨著零售商合理安排他們的實(shí)體足跡，實(shí)體零售空間正變得更具戰(zhàn)略性。問題是商店的數(shù)量一直保持不變，但現(xiàn)在零售商減少了。問題不在于租金的大幅度下降。這是因?yàn)榈唾|(zhì)量的物業(yè)業(yè)主發(fā)現(xiàn)很難找到租戶，因此，他們要么面臨空置，要么面臨大量資本支出，將資產(chǎn)重新用于不同用途。事實(shí)上，這就是導(dǎo)致oft報(bào)價(jià)的零售“分叉”的原因，高質(zhì)量的資產(chǎn)在最好的地點(diǎn)看到穩(wěn)定的基本面，在第二和第三地點(diǎn)的低質(zhì)量資產(chǎn)面臨過時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。在工業(yè)領(lǐng)域，由于供應(yīng)正在趕上需求，REIT隱含的上限利率似乎在經(jīng)歷了強(qiáng)勁的壓縮后，已跌至最低水平。

在CenterSquare，我們發(fā)現(xiàn)REIT隱含上限利率的變動(dòng)對(duì)私人市場(chǎng)的上限利率的預(yù)期有很大的幫助。我們相信，關(guān)注這些REIT市場(chǎng)信號(hào)有助于為私人房地產(chǎn)投資者做出更好的決策。無論是幫助確定工業(yè)上限利率的新低，還是為了穩(wěn)定零售行業(yè)更高的上限利率，REIT隱含的上限利率都可以描繪出商業(yè)房地產(chǎn)基本面不斷變化的實(shí)時(shí)圖景。

在上面的分析中，CenterSquare對(duì)零售和工業(yè)部門使用專有的REIT隱含上限利率。CenterSquare的REITCapRate透視報(bào)告包含有關(guān)這些上限比率的方法的信息。

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