消費者支出將推動經(jīng)濟增長和復(fù)蘇

根據(jù)CBRE的“CEE市場展望”，2016年被設(shè)定為2015年異常的一年，在幾乎每一個房地產(chǎn)行業(yè)都打破了記錄。2016年，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇步伐比西方歐洲快，經(jīng)濟復(fù)蘇將成為該地區(qū)的一個關(guān)鍵主題。

影響房地產(chǎn)市場的主要因素是消費者支出，目前消費者支出受益于一系列積極因素，包括石油和商品價格低、利率低、失業(yè)率下降和房價上漲。私人消費的增長引發(fā)了一波新的發(fā)展浪潮，以電子商務(wù)驅(qū)動的零售計劃和物流倉庫的形式出現(xiàn)。消費者的這種興趣已經(jīng)導(dǎo)致成交量增加，零售地產(chǎn)的營業(yè)收入穩(wěn)定，因此投資吸引力很高。除了傳統(tǒng)的目的地(如布拉格和波蘭地區(qū))，布加勒斯特和布達佩斯應(yīng)該在投資者名單上，這將大大推動2016年的零售投資。

由于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的投資交易沒有出現(xiàn)任何放緩跡象，我們可能會看到，除了2007年以來，收益率將進入一個新的區(qū)間。盡管壓縮速度將慢于2015年，但資本價值的增長將通過壓縮上限來實現(xiàn)，而通過租金的增長則更少。即使在收益率壓縮的情況下，相對于政府債券的利差仍然非?？犊虼?，中東歐的房地產(chǎn)將是機構(gòu)投資者的可靠選擇。

在辦公室方面，需求處于創(chuàng)紀(jì)錄水平，主要由IT和外包占用者驅(qū)動，其中大部分都是國際性的。整個區(qū)域的管道處于相當(dāng)?shù)偷乃?，兩個主要例外：華沙在未來兩年內(nèi)計劃交付的新空間超過670,000平方米（相當(dāng)于現(xiàn)有庫存的15%）。另一個明星是布加勒斯特，有更高的管道和庫存率（21%），這將給凈有效租金和空缺率帶來巨大壓力。總體而言，CEE辦公室部門是租戶的市場，未來12-24個月內(nèi)將繼續(xù)存在趨勢。隨著資本城市的可用選項數(shù)量可觀（在某些情況下，只有在增長），租戶利用了良好或非常好的財務(wù)條件給他們。

“我們從2016年開始，零售市場活躍，消費者信心增強。”由于一些市場的零售密度已經(jīng)很高，管道有限。2016年，中歐和東歐只有三個首都將出現(xiàn)新的購物中心：一個是布加勒斯特，另一個是基輔(計劃在那里開設(shè)四個購物中心，但最有可能出現(xiàn)延誤)；最后一個是華沙，2016年的新庫存接近7.2萬平方米。中東歐地區(qū)在新發(fā)展方面會更活躍，最顯著的是波茲南的98，000平方米計劃，這是波蘭過去7年來最大的購物中心。斯洛伐克和匈牙利的管道完全干燥。我們預(yù)計將有大約972，000平方米的新購物中心進入市場，低于前幾年的水平，“世邦魏理仕說。

總體而言，2015年是一個例外的一年，用于物流部門，因為零售物流運營商利用了消費者需求的增長，既通過傳統(tǒng)的零售方式，又通過電子商務(wù)來驅(qū)動。所有市場都記錄了10年以上平均值的上升水平，有些高達65%。在發(fā)展方面，我們看到的是有限的投機性建設(shè)，市場是由內(nèi)置的(BTS)方案驅(qū)動的。規(guī)則的例外情況是波蘭-----------------------------------

報告強調(diào)匈牙利是過去12-18個月在雷達下飛行的。在宏觀經(jīng)濟方面，匈牙利的經(jīng)濟受到廉價能源、低利率和相對較低的經(jīng)濟放緩的支持（2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.9%）。從房地產(chǎn)市場的角度來看，強勁的家庭消費將影響零售市場（在某些情況下，由于兩位數(shù)的數(shù)字），強勁的家庭消費將影響零售市場（已經(jīng)在一些情況下增加了租戶的失誤），漂浮的汽車生產(chǎn)收益工業(yè)屬性和信通技術(shù)服務(wù)的擴張將進一步控制布達佩斯辦公室的場景（辦公室需求上升了51%y-o-y）。總體謹(jǐn)慎的發(fā)展市場有助于資本價值進一步改善，因為租金前景對于業(yè)主來說仍然是積極的。通過強大的職業(yè)市場和更經(jīng)濟實惠的融資幫助，產(chǎn)量水平可以進一步從目前的高水平壓縮，縮小與其他核心中歐市場的差距。