未來5年莫斯科將成為歐洲表現(xiàn)最好的辦公市場

世邦魏理仕(CBRE)表示，歐洲主要寫字樓市場空置率預(yù)計(jì)將在2016年年底前回落至2009年水平，然后在接下來的十年里繼續(xù)下降。在歐洲各大城市，辦公發(fā)展跟不上就業(yè)趨勢改善推動的日益增長的需求，預(yù)計(jì)未來五年幾乎所有關(guān)鍵辦公市場的空置率都將下降，租金增長將加快。

世邦魏理仕EMEA Research主管尼爾·布萊克(NeilBlake)評論道：“最近圍繞希臘債務(wù)重新談判的事件，掩蓋了歐洲經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇(盡管不平衡)的情況，這開始影響到歐洲的大型辦公市場。在許多城市，辦公發(fā)展跟不上日益增長的需求，在就業(yè)增長的推動下，幾乎所有主要辦公市場預(yù)計(jì)在未來五年內(nèi)都會出現(xiàn)空缺率下降和租金增長。隨著企業(yè)信心的增強(qiáng)和擴(kuò)張計(jì)劃的執(zhí)行，“復(fù)興”城市在未來五年的就業(yè)增長表中占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，大部分市場預(yù)期租金會持續(xù)增長?！?/p>

在主要城市，以辦公室為基礎(chǔ)的就業(yè)正在以大約兩倍于全歐洲就業(yè)總增長率的速度增長。預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)，伊斯坦布爾、華沙、馬德里、巴塞羅那、倫敦、里斯本和布加勒斯特等城市的就業(yè)人數(shù)增長最快。盡管由于對土耳其經(jīng)濟(jì)的長期增長預(yù)測，伊斯坦布爾潛在的短期經(jīng)濟(jì)和政治不穩(wěn)定，但伊斯坦布爾仍然是就業(yè)增長排行榜的首位。

雖然幾乎所有主要的辦公室市場都被預(yù)測為報(bào)告租金增長，但在華沙、伊斯坦布爾和布拉格等城市，近期的發(fā)展活動和新股票將大幅降低租金增長前景。目前正在經(jīng)歷增長最快的倫敦和都柏林，也是應(yīng)對需求增長的主要市場。這可能導(dǎo)致租金增長放緩，甚至可能會在2020年底前放松。

主要城市的總空缺率已經(jīng)從2010年底的9.6%下降到現(xiàn)在的8.9%。到2016年中，CBRE預(yù)計(jì)將減少到8.4%（相當(dāng)于2009年6月的水平），預(yù)計(jì)到2020年底將進(jìn)一步降至8.1%，低10年。下降的空缺將伴隨著租賃活動的回升。2015年和2016年，在歐洲主要城市中，租賃體積預(yù)計(jì)將增長近12%，在馬德里、巴塞羅那、慕尼黑、維也納、布魯塞爾和華沙增加了20%。

阿姆斯特丹、布達(dá)佩斯、都柏林、馬德里、布拉格和華沙等城市的高空缺率將持續(xù)存在。然而，由于過時的設(shè)計(jì)或地點(diǎn)問題，空置的庫存在經(jīng)濟(jì)上變得多余，因此這些市場的租金仍有望增長。隨著新建筑投入使用，倫敦的空置率在五年內(nèi)實(shí)際上將高于現(xiàn)在。

如果地緣政治關(guān)系穩(wěn)定下來，莫斯科將在2020年年底成為表現(xiàn)最好的主要市場。俄羅斯經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)反彈，此前2014年曾出現(xiàn)大幅下跌，其前提是到2020年至少部分放松經(jīng)濟(jì)制裁，油價回升至每桶80美元以上。

莫斯科的寫字樓市場也面臨著來自以美元計(jì)價的租金的挑戰(zhàn)，而租戶的收入主要是盧布(現(xiàn)在貶值)。有證據(jù)(世邦魏理仕房東調(diào)查)表明，房東愿意通過允許“租房假期”來緩解這一問題，盡管他們?nèi)匀痪芙^以盧布而不是美元來確定未來的租金。

據(jù)預(yù)測，馬德里、巴塞羅那和莫斯科的租金增長將最為強(qiáng)勁(但有警告)，在截至2020年第三季度的5年內(nèi)，租金預(yù)計(jì)將增長4%以上。馬德里的主要寫字樓租金目前為306歐元，較一年前的低點(diǎn)上漲4.1%。預(yù)計(jì)到2016年3月將達(dá)到321.3歐元，2020年年底將達(dá)到441.8歐元。

NeilBlake補(bǔ)充道：“積極的經(jīng)濟(jì)背景和就業(yè)形勢意味著，預(yù)計(jì)幾乎所有歐洲寫字樓市場的投資回報(bào)都將有所改善。人們對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的樂觀程度可以從這樣一個事實(shí)中看出：我們預(yù)計(jì)，作為收益率最低的市場之一，倫敦明年的收益率將進(jìn)一步下跌50個基點(diǎn)。然而，在接下來的五年里，我們預(yù)計(jì)在布達(dá)佩斯、羅馬、馬德里和米蘭以及莫斯科等市場都會有最大的回報(bào)。

“政治風(fēng)險(xiǎn)是未來幾年市場前景的最大問題。從俄羅斯/烏克蘭到希臘，再到西班牙選舉的結(jié)果，持續(xù)的增長可能會在多個方面受到威脅。然而，股票和債券市場不太可能長期波動，我們認(rèn)為沒有理由持續(xù)影響歐洲其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場?！?/p>

俄羅斯СBRE研究部主任瓦倫丁·加夫里洛夫(Valentin Gavrilov)表示：“歐洲寫字樓市場關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測的改善，是預(yù)期歐元區(qū)中期經(jīng)濟(jì)增長加速的結(jié)果。在大多數(shù)歐洲商業(yè)城市，辦公空間的新交付受到不穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)形勢的制約。此外，那里的商業(yè)區(qū)已經(jīng)很完善，新的發(fā)展空間也相當(dāng)有限。這意味著歐洲即將迎來新一輪投資者對商業(yè)地產(chǎn)的興趣。然而，取消這種設(shè)想的風(fēng)險(xiǎn)仍然是顯而易見的，而且與最弱的經(jīng)濟(jì)問題和地緣政治問題有關(guān)。

在俄羅斯，租房率下降了30-40%，原因是油價下跌了2倍多，地緣政治問題也造成了后果。消除任何這些因素都可以啟動相當(dāng)快的過程，使租金恢復(fù)到危機(jī)前的水平。因此，俄羅斯的租金增長潛力似乎是歐洲最強(qiáng)勁的之一。然而，由于油價的負(fù)面趨勢以及在解決地緣政治問題方面缺乏積極進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)這一潛力的時間仍然相當(dāng)不確定?！?/p>