發(fā)展商已開(kāi)始興建或計(jì)劃興建的工程項(xiàng)目

房地產(chǎn)顧問(wèn)庫(kù)什曼&韋克菲爾德(Cushman&Wakefield)表示，捷克共和國(guó)、匈牙利、羅馬尼亞、波蘭和斯洛伐克的中歐寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景總體上是樂(lè)觀(guān)的。五個(gè)市場(chǎng)中有三個(gè)預(yù)計(jì)未來(lái)三年的租金增長(zhǎng)(布拉迪斯拉發(fā)、布達(dá)佩斯和布拉格)。

鑒于行政長(zhǎng)官經(jīng)濟(jì)體系近年的相對(duì)穩(wěn)健經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和樂(lè)觀(guān)的前景，發(fā)展商已開(kāi)始興建或計(jì)劃興建的工程項(xiàng)目，總需求較預(yù)期為多。新供應(yīng)的數(shù)量看來(lái)可能會(huì)減緩租金增長(zhǎng)，甚至導(dǎo)致未來(lái)三年一些地區(qū)的租金下降。

預(yù)計(jì)表現(xiàn)最好的CE市場(chǎng)將是布拉格和布達(dá)佩斯，租金每年增長(zhǎng)0.8%。在布拉格，這一溫和的租金增長(zhǎng)很可能在未來(lái)幾年內(nèi)恢復(fù)穩(wěn)定，而布達(dá)佩斯將在2015年至2016年期間實(shí)現(xiàn)一些溫和的增長(zhǎng)，原因是近期租金變動(dòng)不大。華沙租房增長(zhǎng)前景最差，2015年至17日，華沙租房年增長(zhǎng)率為-4.1%，供應(yīng)驅(qū)動(dòng)的擔(dān)憂(yōu)最為明顯。

庫(kù)什曼&韋克菲爾德(Cushman&Wakefield)在波蘭的管理合伙人查爾斯·泰勒(Charles Taylor)表示：“我們預(yù)計(jì)，由于需求和供應(yīng)失衡，整個(gè)CE市場(chǎng)的差距將繼續(xù)存在。布達(dá)佩斯正在經(jīng)歷一個(gè)積極的上升，這將帶來(lái)未來(lái)的租金增長(zhǎng)。在波蘭，需求普遍強(qiáng)勁的區(qū)域城市的積極前景與華沙的積極前景形成了鮮明對(duì)比，華沙的強(qiáng)勁發(fā)展管道限制了短期租金增長(zhǎng)前景?！?/p>

布拉迪斯拉瓦-布拉迪斯拉發(fā)辦公部門(mén)已經(jīng)從主要由空間合理化驅(qū)動(dòng)的占用者活動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳罢诮?jīng)歷一些擴(kuò)張支持的需求。然而，租金正增長(zhǎng)的前景仍然有限；預(yù)計(jì)基本租金將保持在目前的每平方米15歐元(該區(qū)域最低)，至少到2016年年底，屆時(shí)供求之間將出現(xiàn)更健康的平衡。

預(yù)計(jì)將在2015年期間交付40,000平方米的新空間，其中大部分已由租賃前協(xié)議保留。開(kāi)發(fā)商仍然不愿意承諾進(jìn)行投機(jī)性建設(shè)，因?yàn)檎加谜呷匀挥泻芏噙x擇來(lái)滿(mǎn)足他們的要求。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步擴(kuò)大，勞動(dòng)力市場(chǎng)上出現(xiàn)了更引人注目的進(jìn)步，預(yù)計(jì)2016年和以后將會(huì)有更多的顯著改善，這將為更多的持續(xù)的職業(yè)活動(dòng)鋪平道路。然而，進(jìn)展將是漸進(jìn)的，短期的主要租金不大可能改變。市場(chǎng)質(zhì)量結(jié)束時(shí)的空缺減少將使激勵(lì)的逐步取消和一些投機(jī)性的發(fā)展中斷，以及邊際的積極租金增長(zhǎng)。

布加勒斯特寫(xiě)字樓市場(chǎng)的布加勒斯特主要租金自2012年以來(lái)一直保持在每平方米19歐元的水平，因?yàn)樵撌械恼w空置率在兩位數(shù)的范圍內(nèi)仍未變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，這是對(duì)全球金融危機(jī)的滯后反應(yīng)。

預(yù)計(jì)2015年剩余時(shí)間，整體租金將面臨下行壓力，下降2.6%，至4年低點(diǎn)，到2015年底達(dá)到每平方米18.50歐元。這是盡管經(jīng)濟(jì)的改善，正在過(guò)濾到更好的商業(yè)情緒。不過(guò)，業(yè)主繼續(xù)提供獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，以確保主要租客的安全，并限制限期。在租金正增長(zhǎng)之前，這些激勵(lì)措施需要取消，預(yù)計(jì)將在2016年年底之前實(shí)現(xiàn)，但進(jìn)展將緩慢。截至2015年第一季度末，整個(gè)建設(shè)管道已增至345，000平方米，主要由投機(jī)用地組成。這會(huì)進(jìn)一步阻嚇租金的正增長(zhǎng)。

布達(dá)佩斯寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇預(yù)計(jì)將繼續(xù)，并將受到更強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的支撐。雖然這有助于提高企業(yè)的信心水平--而且占領(lǐng)者的活動(dòng)也有所增加：2015年第二季度的歷史記錄，但凈吸收額目前比一年前高出40%--但仍未轉(zhuǎn)化為正租金增長(zhǎng)。

事實(shí)上，2015年第一季度的整體租金仍為每平方米21歐元，這與過(guò)去五年的水平相同，這一水平也得到了一些激勵(lì)措施的支持，比如免租期和(或)為健身所做的貢獻(xiàn)。然而，隨著空置空間的數(shù)量首次從歷史高點(diǎn)下降到鄰國(guó)布拉格的空置率以下，以及投機(jī)性購(gòu)房速度放緩，這將為租金的一些積極上漲鋪平道路。然而，這很可能僅限于選定的子市場(chǎng)和高質(zhì)量的空間，只有二手空間仍有相當(dāng)大的折扣。

2015年布拉格辦公市場(chǎng)的普拉蓋德(PragueDemand)大幅回升，原因是該國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面有所改善。2015年第一季度，該國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)達(dá)到了的最高水平。與此同時(shí)，2015年H1還推出了一系列新的投機(jī)計(jì)劃，總體而言，2015年的供應(yīng)量將大大超過(guò)需求，這將創(chuàng)造一個(gè)有利于租戶(hù)的市場(chǎng)，并給整體租金帶來(lái)下行壓力。事實(shí)上，這些已經(jīng)擺脫了沸騰，在過(guò)去12個(gè)月中布拉格的CBD下降了3.6%左右。

占領(lǐng)者的情緒總體上是積極的；然而，2014年的凈吸收率很低，大部分活動(dòng)是由重新談判和續(xù)約推動(dòng)的，因?yàn)楝F(xiàn)有占領(lǐng)者選擇利用現(xiàn)有的機(jī)會(huì)，以更靈活的租賃條件升級(jí)其住房。未來(lái)18-24個(gè)月，總體租金將開(kāi)始出現(xiàn)一些正增長(zhǎng)--主要是在主要項(xiàng)目和地點(diǎn)--但進(jìn)展將緩慢，與最佳方案相關(guān)。布拉格的空置率仍然是兩位數(shù)，因此為租戶(hù)提供了選擇，盡管隨著租戶(hù)升級(jí)和(或)合并，大部分供過(guò)于求是次要的質(zhì)量被釋放回市場(chǎng)。2015年還將有192，000平方米的土地進(jìn)入市場(chǎng)，即使預(yù)計(jì)會(huì)有40%的預(yù)出租協(xié)議獲得，空置率仍有可能上升到接近17%的水平。然而，這一動(dòng)態(tài)將在2016年發(fā)生重大變化--由于管道有限，經(jīng)濟(jì)需求的改善將大大超過(guò)明年的供應(yīng)，空置率將回落至15%左右。

華沙辦公市場(chǎng)的表現(xiàn)得益于經(jīng)濟(jì)的增強(qiáng)和積極的商業(yè)信心。2015年上半年的占用人活動(dòng)是健康的，雖然其中一些原因是新進(jìn)入市場(chǎng)者成功地完成了尚未滿(mǎn)足的要求，但很大一部分原因是重新談判租約和現(xiàn)有占用人在市場(chǎng)內(nèi)移動(dòng)。

由于對(duì)空間的持續(xù)積極吸收，截至2015年3月底，該市的空置率暫時(shí)下降，第二季度將再次上升，達(dá)到14.1%。然而，盡管需求水平強(qiáng)勁，目前快速的發(fā)展完成速度預(yù)計(jì)將在今后12-18個(gè)月內(nèi)加劇供應(yīng)狀況。這使得整體租金面臨下行壓力，因?yàn)楣┬杵胶庀蚯罢邇A斜，導(dǎo)致市場(chǎng)變得更有利于租戶(hù)，租金由免租期和(或)供款支撐。展望未來(lái)，盡管凈吸收仍然是積極的，而且確實(shí)會(huì)加強(qiáng)，但租金預(yù)計(jì)會(huì)下降。目前在建的建筑面積約為57.6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于2016年年底完工，目前只有不到18%的建筑空間是根據(jù)租賃前協(xié)議達(dá)成的--盡管有些項(xiàng)目的完工日期會(huì)被推遲。

租賃活動(dòng)的增加在區(qū)域市場(chǎng)也很明顯。2015年前兩個(gè)季度，主要地區(qū)市場(chǎng)(克拉科夫、wroc?aw、triity、poznań、katowice和?ód?)的成交量上升至217，200平方米以上，占2014年總成交量的近59%。鑒于居民需求強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)2015年該地區(qū)城市的交易面積將超過(guò)40萬(wàn)平方米。