在投資者中越來越受歡迎的酒店

迄今為止，越來越多的投資者忽視了接待部門，并專注于更成熟的辦公室部門。這些投資者和希望進入波蘭市場的投資者受到了一個新的越來越受歡迎的酒店運營商的運營結(jié)構(gòu)的吸引，他說，波蘭的資本市場負責(zé)人帕韋特諾瓦克科夫斯基說。

2018年是商業(yè)地產(chǎn)投資量創(chuàng)記錄的一年。旅館怎么樣？它們是投資者感興趣的資產(chǎn)類別嗎？

在機構(gòu)和私人股本投資者中，酒店正變得越來越受歡迎，因為它們經(jīng)常構(gòu)成商業(yè)房地產(chǎn)組合的一個有趣的多樣化要素。盡管該資產(chǎn)類別仍然占整個交易市場的一小部分，但近年來投資者對這一領(lǐng)域的興趣顯著增加。值得注意的是，去年波蘭這個部門的交易市場總值超過10億歐元。2017年交易規(guī)模最大，共售出13家酒店，總計約3.5億歐元。2018年，交易量達1.2億歐元，到2019年中交易總額約為1.5億歐元。鑒于正在進行的交易，我預(yù)計今年的交易量將達到3.320億歐元。每個房間的價格-這個市場細分市場中最廣泛使用的房地產(chǎn)價值指數(shù)也在上漲。2017年，這是破紀錄的一年，在2018年達到了123,000歐元/房間，2018年為146,500歐元，到2019年中期，每個房間的價格飆升至193,000歐元。在波蘭最大的城市，一流的位于中心的五星級酒店現(xiàn)在以大約300,000歐元的價格銷售。

在波蘭買酒店的是誰？資本來自何處？

傳統(tǒng)上，德國投資者一直是主要的市場參與者。例如Deka和UnionInvestment等投資基金多年來一直在波蘭房地產(chǎn)市場活躍，幾乎在每個部門都是如此。和英國的投資者同樣活躍。亞洲和中東投資者也有顯著的增長，他們已經(jīng)在酒店業(yè)進行了首次投資，并正在尋找在這個市場上的新投資機會。這些玩家專注于酒店的投資，但也有越來越多的投資者忽視了這個市場部分，專注于更成熟的辦公室部門。這些投資者和希望進入波蘭市場的投資者被酒店運營商的一種新的、越來越受歡迎的運營結(jié)構(gòu)所吸引。

準確地說，酒店是根據(jù)特許經(jīng)營或管理協(xié)議運作的。

絕大多數(shù)酒店將繼續(xù)這樣做。然而，市場上的酒店連鎖提供了長期的直接財產(chǎn)租賃。這種租賃對于投資者和開發(fā)商來說是一個非常有吸引力的公式，因為它改變了經(jīng)營酒店給運營商的所有運營風(fēng)險。無論酒店市場的狀況如何，業(yè)主都會收到20-25年的固定租金。在這個部門，還有一些專門的公司，作為外部經(jīng)營者，向業(yè)主提供租賃，從而成為一家可識別的酒店連鎖的特許經(jīng)營商，這就是我們所稱的三明治交易。與酒店連鎖的直接租賃在經(jīng)濟領(lǐng)域是最常見的，是兩家和三星級酒店。在四星級酒店和五星級酒店的情況下，特許經(jīng)營和管理合同仍然是主要的配方。在這種情況下，如果投資者不想承擔(dān)運營風(fēng)險，唯一的解決方案是在夾層交易下與外部運營商進行間接租賃。

是否正在為租賃成為日益飽和的辦公市場的替代品？

這不僅僅是為了建造新的酒店。大多數(shù)現(xiàn)有的辦公樓都可以改造成旅館，根據(jù)其地板和窗戶的不同，可以生成更大或更小數(shù)量的旅館房間。因此，許多位置良好的建筑物，不再滿足現(xiàn)代辦公空間的要求，租戶可以得到第二次生活。對于業(yè)主來說，酒店經(jīng)營者是受歡迎的租戶，原因有二.首先，它提供長期租賃，從而避免業(yè)主每隔幾年延長租約或?qū)ふ倚路靠偷呐Γ@將轉(zhuǎn)化為優(yōu)惠措施的節(jié)省，如優(yōu)惠繳款、免租期以及與續(xù)約或新合同相關(guān)的租賃費用。第二，提供穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流的房地產(chǎn)可以更容易地出售，而且收益可觀。由于這些原因，華沙幾個正在建設(shè)的高層建筑，每間提供了幾十萬平方米的可租賃空間，都有一些專門為酒店租戶準備的空間。

市場的增長前景是什么？我們是否有可能見證該部分交易數(shù)量的顯著增加？

波蘭的租賃旅館市場還處于起步階段。一些物業(yè)將在遠期(早期開發(fā)階段)出售，有些則在完工后出售。我預(yù)計在未來12至18個月內(nèi)會有更多涉及租賃的酒店交易.對此類投資產(chǎn)品的需求強勁，有相當數(shù)量的投資者，尤其是來自歐洲和亞洲的投資者，在等待首批項目待售，收益率可能與主要辦公產(chǎn)品的收益率相似。波蘭正在關(guān)注許多計劃在我國開展業(yè)務(wù)的連鎖酒店。緊隨其后的將是投資者，他們的投資組合包括世界其他地區(qū)的此類品牌酒店，他們也將在波蘭購買。招待業(yè)市場競爭力的提高反映在各種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的發(fā)展上，例如直接租賃、間接租賃(三明治交易)或以最低收入為保證的管理合同，預(yù)計在今后幾年將提高這一市場的交易量和價值。