貸款仍占?xì)W洲企業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)的90%

高力國(guó)際(ColliersInternational)在題為‘房地產(chǎn)牛市將持續(xù)多久？’的最新報(bào)告中說(shuō)，貸款仍然是歐洲房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)的關(guān)鍵來(lái)源，與其他替代融資來(lái)源相比，至少占到了企業(yè)房地產(chǎn)(CRE)債務(wù)的90%。然而，北美放貸能力的提高，可能通過(guò)為跨境投資者提供杠桿，間接改善條件。

EMEA研究總監(jiān)兼Colliers經(jīng)濟(jì)學(xué)家沃爾特·博徹(WalterBoettcher)表示：“當(dāng)前的投資周期之所以引人注目，是因?yàn)樗饕怯晒蓹?quán)驅(qū)動(dòng)的。債務(wù)一直是許多市場(chǎng)的一個(gè)缺失因素，因?yàn)殡S著信貸危機(jī)和隨后的監(jiān)管變化，去杠桿化的時(shí)間很長(zhǎng)。可以獲得債務(wù)，以使房地產(chǎn)投資交易得到杠桿利用，并開(kāi)發(fā)新的資產(chǎn)，這對(duì)于延長(zhǎng)這一牛市至關(guān)重要。“

在北美，有一種貸款回收，其中Cre貸款由各種來(lái)源驅(qū)動(dòng)，包括、機(jī)構(gòu)、債券、CMBS和替代方案。在過(guò)去五年中，CMBS的發(fā)行在過(guò)去五年中大幅增加，從2009年的27億美元增至2014年的94億美元，這突出了的貸款能力正在增加的速度。一些投資者正越來(lái)越多地參與在歐洲建立CMBS能力，這可能通過(guò)提供發(fā)起的債務(wù)的替代辦法而具有決定性的影響。

歐洲的情況完全不同，盡管形勢(shì)正在改善。貸款模式幾乎完全由決定，因此，貸款充其量只是參差不齊，但在許多市場(chǎng)上仍是支離破碎的。歐元區(qū)以平均每季度400億歐元的速度進(jìn)行去杠桿化，而同期英國(guó)的未償貸款則以每季度110億英鎊的速度收縮。

英國(guó)市場(chǎng)受到危機(jī)后最嚴(yán)重的打擊，因?yàn)橥鈬?guó)收回了只剩下英國(guó)活躍的。上世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)下滑的數(shù)據(jù)顯示，從所有貸款中的10.1%下降到4.9%，其中的房地產(chǎn)價(jià)格從所有貸款的10.1%下降到了6.75年。在目前的循環(huán)中，在2014年第三季度，英國(guó)已將商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)從11.6%減少到6.9%。這表明，在英國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始增加之前，還有12到18個(gè)月的時(shí)間可以上市。

Colliers International東歐研究區(qū)域主任達(dá)米安·哈林頓(Damian Harrington)評(píng)論說(shuō)：“許多仍在積極地看到去杠桿化，但其影響因地點(diǎn)而異，這實(shí)際上改變了單個(gè)市場(chǎng)在當(dāng)前牛市周期中的移動(dòng)速度。從英國(guó)和歐洲的角度來(lái)看，去杠桿化可能需要一段時(shí)間，但最糟糕的似乎是過(guò)度為貸款市場(chǎng)注入新的活力和資金。

“在一些市場(chǎng)上，貸款現(xiàn)在具有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，利潤(rùn)率正在下降，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)收益率構(gòu)成進(jìn)一步的下行壓力。在低利率和高資本池的全球背景下，單個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越多地提供各種各樣的‘債務(wù)能力頭寸’。后兩個(gè)因素在很大程度上決定了單個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)沿著投資曲線移動(dòng)的速度?！?/p>