世邦魏理仕2020年CRE展望樂觀

在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張、就業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)勁、利率較低和消費(fèi)者信心穩(wěn)固的支撐下，世邦魏理仕對(duì)2020年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)顯示，寫字樓、零售、物流和其他行業(yè)的項(xiàng)目將有所增長(zhǎng)?！?020年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》指出，貿(mào)易談判和即將到來的選舉仍存在潛在的不確定性，但還不足以在未來一年對(duì)大多數(shù)CRE行業(yè)產(chǎn)生重大影響。

他說:“消費(fèi)者信心十足，制造業(yè)的衰退似乎正在觸底，利率在下降，世界各國政府都在增加開支。貿(mào)易戰(zhàn)和英國是兩股逆風(fēng)，但即便是這些逆風(fēng)最近也有所緩和。世邦魏理仕全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美洲研究主管理查德?巴卡姆對(duì)商業(yè)地產(chǎn)高管表示:“我對(duì)2020年越來越樂觀?！?/p>

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該預(yù)測(cè)著眼于資本市場(chǎng)和六大房地產(chǎn)行業(yè)(辦公和居住、工業(yè)和物流、零售、多戶、替代能源和數(shù)據(jù)中心)2020年的發(fā)展軌跡。Barkham表示，他們預(yù)計(jì)基于需求的辦公、零售和多戶家庭等資產(chǎn)類別將呈現(xiàn)韌性。該報(bào)告還預(yù)測(cè)，到2020年，交易量和資本化率將保持相對(duì)穩(wěn)定。

報(bào)告指出，到2020年，商業(yè)地產(chǎn)帶來的穩(wěn)定回報(bào)將更具吸引力，屆時(shí)全球債券收益率預(yù)計(jì)將維持在極低水平，股市可能更加動(dòng)蕩。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，今年的投資額將達(dá)到4780億美元至5020億美元之間，較2019年略有下降5%至10%，但仍足以使今年成為有記錄以來最強(qiáng)勁的年份之一。

資本市場(chǎng)有望改善的一個(gè)方面是外國投資，在2019年回落后應(yīng)該會(huì)反彈。大部分外國資本將在“安全的”核心市場(chǎng)尋找資產(chǎn)。

“對(duì)沖美元的成本已經(jīng)下降。海外投資者喜歡的彈性和大多數(shù)主要房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，”Barkham告訴CPE。

寫字樓和占用者:世邦魏理仕預(yù)計(jì)全國空置率將小幅上升，租金漲幅將放緩至1.6%，而辦公崗位的增幅將從約1.5%降至0.3%。就業(yè)增長(zhǎng)最快的市場(chǎng)應(yīng)該是德克薩斯州，奧斯汀預(yù)計(jì)增長(zhǎng)2.4%，達(dá)拉斯增長(zhǎng)1.9%，休斯頓增長(zhǎng)1.6%。在奧斯汀這樣的市場(chǎng)上，科技行業(yè)的工作崗位推動(dòng)了大部分新辦公樓的建設(shè);舊金山;鹽湖城;加州圣何塞。納什維爾,田納西州。凈吸收率高的市場(chǎng)包括圣何塞、鹽湖城和奧斯汀。由于新辦公樓完工數(shù)量較低，預(yù)計(jì)洛杉磯的租金漲幅最大。

2020年，彈性辦公室行業(yè)預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)13%，低于2019年的約23%。下降的部分原因是WeWork在IPO失敗和首席執(zhí)行官下臺(tái)后，對(duì)其增長(zhǎng)進(jìn)行了調(diào)整。但世邦魏理仕預(yù)計(jì)，到2020年底，flex辦公場(chǎng)所的庫存量應(yīng)在8,700萬平方英尺左右，其中以運(yùn)營模式良好的flex運(yùn)營商為首。明年，業(yè)主們可能會(huì)在他們的建筑中獲得更多的靈活操作控制權(quán)，因?yàn)樗麄儗で髮?duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

工業(yè)和物流:世邦魏理仕預(yù)計(jì)，到2020年，由于幾個(gè)市場(chǎng)的空置率極低和空間選擇有限，凈吸納量將會(huì)下降。預(yù)計(jì)空置率將維持在歷史低位附近，世邦魏理仕的更新率將高于正常水平，尤其是在空置率最低的市場(chǎng)。新建筑市場(chǎng)的租金預(yù)計(jì)將會(huì)上漲。新一級(jí)倉庫和小型輕工業(yè)倉庫的租金正在上漲。值得關(guān)注的市場(chǎng)包括北卡羅來納州夏洛特市(Charlotte)等二級(jí)市場(chǎng);辛辛那提;丹佛;肯塔基州路易斯維爾市。俄勒岡州波特蘭。圣路易斯;奧蘭多和佛羅里達(dá)州的坦帕。

零售:消費(fèi)者明年可能會(huì)更加謹(jǐn)慎，但有一個(gè)群體正在重返購物中心，那就是青少年和其他z世代的人。他們將在線研究和互動(dòng)與店內(nèi)體驗(yàn)結(jié)合起來。他們可能會(huì)更關(guān)注醫(yī)療保健、美容和健身，并越來越多地使用彈出窗口來測(cè)試新市場(chǎng)和品牌。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，到2020年，全國將開設(shè)數(shù)千家新店，其中包括一些從網(wǎng)上起步的品牌?？嗫鄴暝馁徫镏行恼桓脑斐啥嘤猛镜某擎?zhèn)中心，提供多戶住宅、酒店、辦公室、聯(lián)合辦公空間、體育設(shè)施、公共活動(dòng)空間、和教育用途。由于新建筑相對(duì)較少，租金和凈吸納量預(yù)計(jì)將有小幅增長(zhǎng)。

多戶型:隨著新供給超過需求，導(dǎo)致空置率上升20個(gè)基點(diǎn)至4.5%，租金增長(zhǎng)達(dá)到2.4%，略低于2.6%的長(zhǎng)期平均水平，預(yù)計(jì)該行業(yè)將有所降溫。開發(fā)人員將保持活躍。預(yù)計(jì)2019年的完工量與此類似，約為28萬套新公寓。郊區(qū)市場(chǎng)也在發(fā)展，預(yù)計(jì)明年的表現(xiàn)將好于城市，空置率較低，租金增長(zhǎng)較快。預(yù)計(jì)2020年表現(xiàn)最好的四個(gè)市場(chǎng)是奧斯汀、亞特蘭大、菲尼克斯和波士頓。規(guī)模較小的市場(chǎng)，如新墨西哥州的阿爾伯克基(Albuquerque)，租金漲幅預(yù)計(jì)也將超過4%;阿拉巴馬州的伯明翰?？屏_拉多斯普林斯,科羅拉多州。北卡羅來納州格林斯博羅;田納西州的孟菲斯。俄亥俄州代頓市;圖森,亞利桑那州。

世邦魏理仕指出，紐約、加州和俄勒岡州在2019年制定的新租金規(guī)定預(yù)計(jì)將在2020年推廣到伊利諾伊州和華盛頓州等地。由于新的租金管制，紐約和洛杉磯等地的投資有所下降。

替代方案:在諸如自我存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療辦公室、生命科學(xué)設(shè)施、老年住房和學(xué)生住房等替代資產(chǎn)上的投資占CRE總投資的比例已從2007年的6%增至2019年的12.5%。這些投資預(yù)計(jì)將繼續(xù)在2020年達(dá)到約590億美元。健康的市場(chǎng)基本面和令人印象深刻的長(zhǎng)期增長(zhǎng)正吸引更多資金進(jìn)入專業(yè)領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)中心:2019年一級(jí)市場(chǎng)的新數(shù)據(jù)中心容量預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)17.3%。這些市場(chǎng)——亞特蘭大、芝加哥、達(dá)拉斯-沃思堡、紐約三州、北維吉尼亞、鳳凰城和硅谷——占了2018年創(chuàng)紀(jì)錄年度吸收量的56%以上。預(yù)計(jì)到2020年，這些市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，這將導(dǎo)致租賃業(yè)務(wù)的大幅擴(kuò)張。隨著該行業(yè)對(duì)5G和其他新技術(shù)的整合做出反應(yīng)，二、三級(jí)市場(chǎng)的需求可能會(huì)有所上升。