新玩家發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)在CEE

西歐還不夠。第一太平戴維斯(Savills IM)、Corpus Sireo、KGAL或Benson Elliot等國(guó)際投資者擴(kuò)大了對(duì)回報(bào)的追求。今年，新玩家進(jìn)入中歐和東歐市場(chǎng)，再加上該地區(qū)傳統(tǒng)玩家的投資，進(jìn)一步增加了中東歐的投資活動(dòng)。2017年辦公室收益率預(yù)測(cè)所2016年中東歐投資報(bào)告:任務(wù)比保持有利的7.5%在布加勒斯特等省會(huì)城市,和在波蘭地區(qū)城市與Poznań收益率高達(dá)6.75%和7.25%在卡托維茲和羅茲。隨著投資者活動(dòng)的持續(xù)加速，更多的交易即將出現(xiàn)。

2016年，國(guó)際投資基金對(duì)中東歐地區(qū)的新資本流入是既加強(qiáng)又增強(qiáng)的趨勢(shì)。市場(chǎng)觀察員往往在分析和贊賞波蘭、捷克共和國(guó)、羅馬尼亞和匈牙利提供的機(jī)會(huì)。Skanska CDE的辦公樓投資組合出售給瑞典基金管理公司Niam等突破性交易，是投資者興趣轉(zhuǎn)向東歐的最佳例證。

對(duì)Skanska CDE來(lái)說(shuō)，這是該公司在中東歐的第一筆投資組合交易，對(duì)Niam來(lái)說(shuō)，這是該公司在該地區(qū)完成的第一筆辦公室收購(gòu)。對(duì)于我們的交易團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，與一個(gè)新的買(mǎi)家合作總是一個(gè)挑戰(zhàn)，因?yàn)槲覀儽仨毩私馕覀兊男潞献骰锇椋l(fā)展良好的工作關(guān)系，最重要的是建立相互信任。該投資組合覆蓋了波蘭兩個(gè)地區(qū)城市——克拉科夫和卡托維茲——的四棟辦公大樓。其中兩個(gè)是在我們簽署買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的時(shí)候完成的，另外兩個(gè)還在建設(shè)中。最后剩下的資產(chǎn)是克拉科夫的Axis，預(yù)計(jì)將于2016年第四季度完工，與此同時(shí)，大樓的出售也將完成。Niam決定在一個(gè)全新的地點(diǎn)收購(gòu)一個(gè)四幢建筑的投資組合，而且部分仍處于建設(shè)階段，這表明了波蘭市場(chǎng)的成熟、有吸引力的回報(bào)，以及Skanska作為頂級(jí)寫(xiě)字樓資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的地位，”Skanska商業(yè)開(kāi)發(fā)歐洲分部(Skanska Commercial Development Europe)資產(chǎn)剝離部主管阿德里安?卡采維茨(Adrian Karczewicz)表示。

房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)了這樣一個(gè)事實(shí):現(xiàn)在有來(lái)自全球各個(gè)角落的新資本流入波蘭，歐洲投資者不再是唯一在該地區(qū)尋找有吸引力資產(chǎn)的人。

隨著來(lái)自南非和亞洲(尤其是新加坡、馬來(lái)西亞和韓國(guó))的資本尋求直接或通過(guò)基金經(jīng)理進(jìn)入波蘭市場(chǎng)，投資者群體的多樣性正在增加。我們也看到了歐洲球員的持續(xù)活躍。Benson Elliot、Warburg HiH和Golden Star等買(mǎi)家都已在過(guò)去12個(gè)月里發(fā)表聲明，敲定了收購(gòu)交易，”高力國(guó)際(Colliers International)合伙人、波蘭投資服務(wù)主管彼得?米羅斯基(Piotr Mirowski)評(píng)論道。

2016年，中東歐其他商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也越來(lái)越受到全球新玩家的關(guān)注，其交易量占到羅馬尼亞總投資額的33%，匈牙利占25%?！靶傺览袌?chǎng)非?；钴S，迄今已完成的交易達(dá)到2007年后的最高水平，達(dá)到9億歐元，預(yù)計(jì)到2016年底，交易總額將達(dá)到15億歐元，基準(zhǔn)收益率也將隨之確定?！绷_馬尼亞已經(jīng)看到了大約。到目前為止，已經(jīng)有3億歐元的交易額，新的投資者正在涌現(xiàn)，比如2016年第一季度收購(gòu)了布加勒斯特大都會(huì)中心辦公樓的PPF房地產(chǎn)公司，”P(pán)iotr Mirowski補(bǔ)充說(shuō)。

據(jù)仲量聯(lián)行稱(chēng)，2016年上半年，南非投資者NEPI和Rockcastle進(jìn)行了兩筆交易，它們收購(gòu)了捷克共和國(guó)地區(qū)城市的購(gòu)物中心。此外，經(jīng)驗(yàn)豐富的歐洲房地產(chǎn)投資公司LaSalle Investment Management在捷克共和國(guó)進(jìn)行了第一筆投資，收購(gòu)了Na Prikope 23-27，這是一家商業(yè)街上的零售和辦公資產(chǎn)。

“在過(guò)去18個(gè)月里，我們看到新資本進(jìn)入了許多市場(chǎng)，其中許多市場(chǎng)能夠與這些極其活躍的投資者群體競(jìng)爭(zhēng)。在某些情況下，“新玩家”已經(jīng)活躍在該地區(qū)的其他地方，包括整個(gè)行業(yè)的成熟物流實(shí)體，以及最近也擴(kuò)大了國(guó)際投資足跡的南非投資者。南非的新資本也進(jìn)入了市場(chǎng)，重新定義了一個(gè)例子，他們最近收購(gòu)了波蘭的Echo投資平臺(tái)。

我們還看到，捷克共和國(guó)和匈牙利的國(guó)內(nèi)投資者最近的活動(dòng)有所增加，大多數(shù)投資都有合格的治理基金。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)類(lèi)別以外的低風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)仍然有限，我們看到更多非傳統(tǒng)資本在尋找替代機(jī)會(huì)。盡管一些中歐市場(chǎng)的定價(jià)已接近或達(dá)到危機(jī)前的峰值，但最近的活動(dòng)證明，這不是障礙，因?yàn)槿谫Y和另類(lèi)投資確保該行業(yè)相對(duì)于另類(lèi)投資行業(yè)的相對(duì)定價(jià)仍具有吸引力。仲量聯(lián)行中東歐研究主管凱文?特平(Kevin Turpin)總結(jié)道:“2016年，我們預(yù)計(jì)該地區(qū)的投資額可能超過(guò)100億歐元，這是基于目前處于談判后期階段的交易渠道。”