波蘭工業(yè)市場再創(chuàng)新高

波蘭有利的工業(yè)市場條件繼續(xù)與2016年簽署的300萬平方米的租賃協(xié)議。仲量聯(lián)行總結(jié)了2016年波蘭工業(yè)市場，這是市場歷史上最好的成績。

仲量聯(lián)行工業(yè)中東歐局托馬茲?奧爾謝夫斯基(Tomasz Olszewski)表示:“2016年，波蘭工業(yè)市場的需求創(chuàng)下歷史新高?？傉嫉孛娣e300萬平方米，其中凈需求220萬平方米。國內(nèi)生產(chǎn)總值增長和波蘭作為西歐電子商務(wù)中心的重要性逐漸增加也是刺激需求增長的關(guān)鍵因素。再加上歐洲最低的租金成本和較低的利率，使波蘭成為歐洲最受歡迎的工業(yè)和物流中心之一”。

2016年，最受歡迎的地點(diǎn)是華沙郊區(qū)，租賃協(xié)議達(dá)74.5萬平方米。有趣的是，在兩家電商巨頭(亞馬遜和Zalando)簽署了兩份BTS項目的租賃協(xié)議后，什切青地區(qū)的租戶活動顯著增加。

“傳統(tǒng)上，被歸類為零售商和物流運(yùn)營商的公司一直是需求方最活躍的市場參與者。2016年，這兩家公司共占全部凈收入的59%。制造業(yè)和汽車業(yè)的穩(wěn)定增長也值得關(guān)注?！?/p>

職位空缺

去年，波蘭工業(yè)市場的空置率穩(wěn)定在6.1%?！爸档弥赋龅氖?，盡管交付了120萬平方米的新空間，但總體空置率并沒有受到顯著影響，因為這些項目中有相當(dāng)一部分是按照BTS(按建筑尺寸定制)模式交付的。”總的來說，可供出租的工業(yè)用地目前約為500萬平方米。仲量聯(lián)行研究與咨詢副總監(jiān)簡?雅各布?宗伯特(Jan Jakub Zombirt)解釋道。

在主要區(qū)域中，盡管2016年完成了大量的完工(217500平方米)，華沙的可用空間卻減少了63,400平方米。華沙郊區(qū)的空置率只有5.5%，是該市歷史上最好的結(jié)果。另一方面,Poznań空置率增加到7.2%。

根據(jù)倉庫管理員的數(shù)據(jù)。第三城市pl的空置率為14.1%，其次是盧布林(9.6%)、華沙(9.4%)和克拉科夫(9%)。在波蘭中部，空置率只有3.0%。

開發(fā)人員活動的增長

2016年建筑活動依然活躍，新倉庫和工業(yè)庫存增加了120萬平方米，年底達(dá)到1120萬平方米。開發(fā)人員主要集中在市場上西里西亞(024萬平方米的新股票交付),波蘭華沙郊區(qū)(021萬平方米),(019萬平方米)和Poznań(018萬平方米)。2016年，Panattoni交付了最高數(shù)量的新庫存——77.5萬平方米。

“目前，總建筑面積約145萬平方米的新倉庫正在建設(shè)中。這可與2006年和2007年的繁榮相提并論。開發(fā)商活動的增加是對物流和制造空間不斷增長的需求的回應(yīng)，”Jan Jakub Zombirt解釋道。

75%的在建庫存已經(jīng)通過租賃協(xié)議得到了保證。在鄰近什切青的格里芬，兩個BTS項目正在為亞馬遜和Zalando開發(fā)近30萬平方米的空間。

盡管道路基礎(chǔ)設(shè)施有所改善，但新興地區(qū)在加快發(fā)展和積累大量庫存方面存在困難。在經(jīng)歷了最初的增長階段(如盧布林、Podkarpackie、三城和克拉科夫)后，他們中的大多數(shù)現(xiàn)在正經(jīng)歷減速。

租金,穩(wěn)定

在過去的五年里，波蘭主要的工業(yè)區(qū)在總體租金和有效租金(包括業(yè)主的折扣和優(yōu)惠)方面幾乎沒有變化。在2016年期間,整體租金保持穩(wěn)定在華沙郊區(qū)(€2.7 - -3.6 /平方米/月),上西里西亞(€2.7 - -3.5 /平方米/月),Poznań(€2.8 - -3.5 /平方米/月),波蘭中部(€2.6 - -3.2 /平方米/月)和Tri-City(€3.0 - -3.3 /平方米/月)。小瀑布的€0.1到0.2 /平方米/月在華沙內(nèi)城和Wroc?aw記錄。2016年底,最具競爭力的地區(qū)關(guān)于有效的租金是上西里西亞(€1.9 - -3.1 /平方米/月),華沙郊區(qū)(€2.0 - -2.8 /平方米/月),波蘭中部(€2.0 - -2.8 /平方米/月)和Poznań(€2.1 - -3.0 /平方米/月)。

工業(yè)用地——基礎(chǔ)設(shè)施是關(guān)鍵

2016年，開發(fā)商對工業(yè)項目選址的關(guān)注主要集中在那些已經(jīng)(或即將)受益于新基礎(chǔ)設(shè)施項目的地區(qū)和城市。

Agata Zaj?c、副主任、工業(yè)、仲量聯(lián)行、評論道:“A1的完成高速公路(Strykow Tuszyn)增加對土地的需求?od?的東部。華沙西南郊S8高速公路的逐步擴(kuò)建，帶來了大量新項目的建設(shè)，也增加了對投資用地的需求。其他有趣的地點(diǎn)分布沿著S3的高速公路,從什切青市向捷克共和國邊界,創(chuàng)造投資機(jī)會在新的或Zielona Gora等新興次市場,現(xiàn)代”索爾和?wiebodzin。對于新項目和工業(yè)用地需求來說，一個日益重要的因素是勞動力的可用性。城市群的勞動力市場,比如PoznańWroc?aw,已經(jīng)具有挑戰(zhàn)性和達(dá)到勞動密集型新投資的限制。因此，一些較小的地區(qū)開始吸引投資者的注意力?！?/p>

投資交易——2016年創(chuàng)歷史新高

2016年，產(chǎn)業(yè)投資交易額約為7.7億歐元。這是市場歷史上最好的結(jié)果。最大的交易包括一個P3平臺由新加坡政府投資公司購買,希爾伍德組合收購世邦魏理仕GI,海因斯REIT NBGI組合購買,GLL Poznań亞馬遜實現(xiàn)中心的收購。有趣的是，考慮到正在進(jìn)行的投資組合交易，我們可以預(yù)期2017年將在工業(yè)市場創(chuàng)下另一項投資記錄，”仲量聯(lián)行辦公室和工業(yè)投資主管Tomasz Puch評論道。

所有權(quán)繼續(xù)高度集中:2016年底前五名(Prologis &合資伙伴，SEGRO &合資伙伴，Panattoni &合資夥伴百仕通/Logicor和Goodman)總共控制了波蘭56%的股份。

預(yù)測

如果整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持強(qiáng)勁，2016年租戶和開發(fā)商的活動都創(chuàng)下了紀(jì)錄，這讓人們對2017年持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。盡管有重大的新管道計劃在2017年上半年交付，但總體空置率不應(yīng)受到負(fù)面影響，因為到2016年底，75%的新項目已經(jīng)通過預(yù)售協(xié)議獲得了保障。預(yù)計主要地區(qū)將再次吸引最大份額的市場活動。

“值得注意的是，道路建設(shè)計劃將繼續(xù)進(jìn)行，新的高速公路路段將于2017年交付?！逼渲?，S3高速公路有望成為波蘭重要的交通走廊。隨著S3的新部分可能在2017/18年開放，波蘭西部邊境將出現(xiàn)絕佳的投資機(jī)會，”Tomasz Olszewski補(bǔ)充說。