隨著自助倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)租金增長(zhǎng)的下降 開發(fā)商放慢了新項(xiàng)目的進(jìn)度

由于管理人員努力與附近新開業(yè)的設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)，許多自存儲(chǔ)物業(yè)的租金已停止上漲。

數(shù)據(jù)公司Yardi Matrix的高級(jí)研究分析師Tara Jeffcoat表示：“供應(yīng)的增加既壓低了總體運(yùn)價(jià)，也增加了優(yōu)惠。“我們對(duì)資產(chǎn)類別的總體看法是，利率增長(zhǎng)率將持平或?yàn)樨?fù)。”

停滯不前的租金最終削弱了開發(fā)商建造新物業(yè)的熱情。經(jīng)過多年的不懈努力，今年他們?cè)诟俚淖源鎯?chǔ)設(shè)施上取得了突破。這應(yīng)該有助于減輕對(duì)租戶的競(jìng)爭(zhēng)，并最終允許租金再次增長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)自助倉(cāng)儲(chǔ)董事總經(jīng)理布萊恩·索莫扎(Brian Somoza)說(shuō)：“到2020年，我們可能會(huì)有所放松。”

租金增長(zhǎng)放緩

許多新的自存儲(chǔ)物業(yè)不得不削減租金，超出了專家的預(yù)期。

“他們打折了街道租金以填補(bǔ)空缺。這是一場(chǎng)自下而上的競(jìng)賽。”房地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE的洛杉磯執(zhí)行副總裁Nick Walker說(shuō)道。“如果您在線上有大量供應(yīng)，也許您不會(huì)失去入住率，但是您將不得不以低得多的租金搬遷新租戶。”

即使在對(duì)自助倉(cāng)儲(chǔ)空間需求旺盛且供應(yīng)相對(duì)較少的子市場(chǎng)中，租金也浸入了這些新物業(yè)。Walker說(shuō)：“在新設(shè)施租賃之前，我們?nèi)匀豢吹阶饨鹪谙陆怠?rdquo;

競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)削弱了專注于自我存儲(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托基金報(bào)告的平均凈營(yíng)業(yè)收入(NOI)。在截至2019年第一季度的過去12個(gè)月中，排名前五的REIT的NOI增長(zhǎng)了1%至4%。這還不到復(fù)蘇之前這些REIT所報(bào)告的NOI年度增長(zhǎng)的一半。

施工終于放慢了腳步

各地子市場(chǎng)繼續(xù)開放新的自存儲(chǔ)物業(yè)，但這些絲帶切割在2020年將不再那么普遍。

根據(jù)Yardi Matrix的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，開發(fā)商在2019年第一季度開設(shè)了約150處自存儲(chǔ)物業(yè)，總面積約為1500萬(wàn)平方英尺。這與2018年大致相同。

開發(fā)商已經(jīng)開始建設(shè)足夠的新項(xiàng)目，以在2019年余下的時(shí)間里以類似的速度開張物業(yè)。“我們預(yù)計(jì)2019年的新自助倉(cāng)儲(chǔ)交付量將與2018年持平，”仲量聯(lián)行的Somoza說(shuō)。

然而，預(yù)計(jì)到2020年將有更少的新自助式存儲(chǔ)設(shè)施投入使用。根據(jù)世邦魏理仕(CBRE)的統(tǒng)計(jì)，到2020年，開發(fā)商可能會(huì)在前40個(gè)大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)僅開放250至300家新物業(yè)。不到世邦魏理仕(CBRE)預(yù)計(jì)的2019年在這些頂級(jí)市場(chǎng)中700到800處新房產(chǎn)的一半。

一家全國(guó)性自助倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)紀(jì)公司SkyView Advisors的投資銷售總監(jiān)瑞安•克拉克(Ryan Clark)說(shuō)：“新供應(yīng)的供應(yīng)正在放緩，但仍在影響基本經(jīng)營(yíng)。”

新的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然存在

盡管開發(fā)商總體上減少了自存儲(chǔ)物業(yè)的建設(shè)，但他們?nèi)杂?jì)劃在2020年開展數(shù)百個(gè)新項(xiàng)目。“我們?nèi)栽诶^續(xù)看到新的資金來(lái)源尋求自存儲(chǔ)資產(chǎn)，”克拉克說(shuō)。

這些開發(fā)商中的一些仍然能夠找到良好的機(jī)會(huì)，尤其是在二級(jí)城市，因?yàn)橄蜻@些城市的移民增加。”

此外，由于自存儲(chǔ)屬性傾向于在設(shè)施三英里范圍內(nèi)吸引客戶離開該區(qū)域，因此距離較遠(yuǎn)的新屬性對(duì)其租金影響不大。例如，開發(fā)人員在達(dá)拉斯-沃思堡建立了大量新的自存儲(chǔ)空間。Walker說(shuō)：“但是，在達(dá)拉斯-沃思堡可以找到很多子市場(chǎng)，盡管有如此多的新供應(yīng)，還是有必要建立新的自我存儲(chǔ)的。”

由于自存儲(chǔ)物業(yè)的交易區(qū)域非常小，因此同一地鐵的不同子市場(chǎng)中的物業(yè)的表現(xiàn)可能會(huì)彼此非常不同。

Walker說(shuō)：“有些子市場(chǎng)的物業(yè)租金每年增長(zhǎng)6%至8%，有些子市場(chǎng)的租金下降2%至3%。”