西雅圖的公寓建設(shè)熱潮繼續(xù) 給人們帶來了新的壓力

建筑起重機正籠罩著西雅圖，在城市的公寓樓上籠罩著一層陰影。

研究公司CoStar Group的高級市場分析師賈里德·卡德里(Jared Kadry)說：“西雅圖是城市中空天下最多的起重機。” 根據(jù)項目管理公司Rider，Levett和Bucknall保留的“起重機指數(shù)” ，截至2019年1月，西雅圖有59臺起重機在工作。

據(jù)卡德里(Kadry)等研究人員稱，這些建筑用起重機正在建造更多的新公寓，超過了西雅圖可能一次吸收的新公寓。但是西雅圖經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展已經(jīng)有幾年了，并且其他經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，盡管現(xiàn)在計劃在2019年開放數(shù)千套公寓，但空置率仍然會相對較低。

房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際(Colliers International)西雅圖多戶家庭團隊的執(zhí)行副總裁戴倫·西蒙(Dylan Simon)說：“市場表現(xiàn)大大好于一年前專家的預(yù)期。” “對新交付的公寓房的吸收尤其強勁，消除了對過度開發(fā)的擔(dān)憂。”

力量的跡象，麻煩的跡象

盡管有大量的新建筑，公寓管理者在西雅圖仍然有提高租金的空間。穆迪Analytics Reis Inc.的高級經(jīng)濟學(xué)家芭芭拉·丹納姆(Barbara Denham)表示：“西雅圖的有效租金增長率為5.5%，名列十大都會城市之列。”

西雅圖強勁的經(jīng)濟持續(xù)創(chuàng)造新的就業(yè)機會，幫助填補新的公寓單元。丹納姆說：“西雅圖去年的就業(yè)增長強勁，達到2.4%，高于的1.8%。” 那只是去年。丹納姆說，在過去五年中，西雅圖的平均就業(yè)增長為2.9%，高于的平均1.8%。

經(jīng)濟學(xué)家一致認為，該地區(qū)目前空置的公寓比例仍然接近5.0%，達到或降低了0.5個百分點。

例如，根據(jù)雷斯(Reis)的數(shù)據(jù)，在截至2019年第一季度的三年中，該市公寓的總庫存量增長了11.2%。同期，已租公寓的數(shù)量增長了10.8%。空置公寓的百分比也相應(yīng)增加，從2019年的4.6%上升到2019年第一季度的5.6%。Denham說：“這并不罕見，因為許多地鐵的空置率隨著新建建筑的增長超過了入住率的增長而增加。”

據(jù)CoStar(不包括為老年人，學(xué)生或低收入房客建立的社區(qū))，開發(fā)商計劃在2019年度過最大的一年，有望在西雅圖都會區(qū)開設(shè)13,000套新公寓。這比他們在2018年新開的10,880套新公寓還多。它甚至打破了2015年高峰時的記錄，當(dāng)時有11010套新公寓上市。據(jù)CoStar稱，即使西雅圖強勁的經(jīng)濟也將需要時間來吸收2019年計劃的所有公寓。“我們預(yù)計2019年的空置率將達到7%，” Kadry說。

其他專家認為，西雅圖強勁的經(jīng)濟將足以滿足目前正在建設(shè)的大量新公寓的需求。西蒙說：“城市公寓單位的需求仍然強勁，并且預(yù)計將基于極其強勁的技術(shù)就業(yè)而與交付保持同步。”

就目前而言，新公寓的租金繼續(xù)非常快速。例如，據(jù)CoStar稱，在西雅圖市中心的一座新高層建筑Stratus中，該高層建筑于2019年3月達到穩(wěn)定，新公寓的租用每月超過22個單位。

但是，西雅圖的公寓市場已經(jīng)顯示出過度建設(shè)的壓力。甚至像Stratus之類的非常成功的建筑也必須提供大幅折扣以吸引足夠的居民：向簽署了12個月租約的新租戶提供四周的免費租金。西雅圖大都市區(qū)普遍存在類似的優(yōu)惠，2019年第一季度，所有租賃物業(yè)中有19%提供了某種優(yōu)惠，而新租房者有11%的現(xiàn)金優(yōu)惠提供了一個月的免費租金。到CoStar。這大約是2015年底提供優(yōu)惠的房地產(chǎn)份額的兩倍。

“不幸的是，沒有跡象表明開發(fā)商在放慢腳步，” CoStar說。“頭條新聞總是讀著'永無止境'。”

地方官員還提供了新土地，開發(fā)商現(xiàn)在可以在這里建造大型公寓樓。2019年3月，該市更改了分區(qū)，以允許在27個社區(qū)中進行高層建筑，這些社區(qū)僅限于單戶住宅。這些社區(qū)大部分位于沿市區(qū)延伸的輕軌線上。

相對于物業(yè)收入，投資者仍然愿意為西雅圖的公寓物業(yè)支付高價。在過去的三個季度中，該市公寓物業(yè)的12個月滾動平均上限率一直穩(wěn)定在4.6%。雷斯說，這低于平均水平的5.4%。

“雖然西雅圖大都會的市場基本面已經(jīng)走了一段時間，但投資者的胃口仍然強勁。因此，房地產(chǎn)交易仍然要求高昂的定價和極低的上限利率。”房地產(chǎn)管理軟件和服務(wù)提供商RealPage Inc.的首席經(jīng)濟學(xué)家格雷格·威利特(Greg Willett)說。