Pembrook首席執(zhí)行官 經(jīng)濟(jì)適用房可能表現(xiàn)最佳

新的住房供應(yīng)集中在奢侈品領(lǐng)域，但最大的需求來(lái)自勞動(dòng)力家庭。盡管幾乎所有市場(chǎng)都有持續(xù)的需求，但開發(fā)商傾向于避免負(fù)擔(dān)得起的多戶家庭項(xiàng)目。彭布魯克資本管理公司(Pembrook Capital Management)首席執(zhí)行官Stuart Boesky認(rèn)為，“人們對(duì)可負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋缺乏相對(duì)投資的主要原因是人們的看法。”

在接受《Multi-Housing News》的采訪中，該行業(yè)專家解釋了私人債務(wù)市場(chǎng)如何提高并填補(bǔ)供需之間的差距，即使在進(jìn)入門檻較高的主要市場(chǎng)也是如此。例如，Pembrook最近完成了對(duì)Prana Investments的不超過(guò)5,000萬(wàn)美元的優(yōu)先股投資。目前，Prana基金在洛杉磯擁有17個(gè)物業(yè)，其中435個(gè)單位，在紐約市擁有22個(gè)物業(yè)，其中806個(gè)單位。

您認(rèn)為沿海沿海城市的經(jīng)濟(jì)適用房短缺有多嚴(yán)重?

Boesky：我們觀察了很多年，例如在哈佛大學(xué)，多戶住房委員會(huì)和公寓協(xié)會(huì)進(jìn)行的研究中清楚地詳細(xì)說(shuō)明了我們主要城市的經(jīng)濟(jì)適用房(ARH)短缺。嚴(yán)重程度因位置而異，可能會(huì)帶來(lái)重大挑戰(zhàn)。簡(jiǎn)而言之，對(duì)可負(fù)擔(dān)單位的需求量巨大。建立和維護(hù)這些單元至關(guān)重要。并且確實(shí)有這樣做的機(jī)會(huì)。資本市場(chǎng)經(jīng)常忽視這樣一個(gè)事實(shí)，即在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的基礎(chǔ)上，負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋可能是表現(xiàn)最佳的投資。我認(rèn)為，負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋不是也不應(yīng)該是“第二等”資產(chǎn)類別。

導(dǎo)致投資者忽視ARH的主要因素是什么?

Boesky：相對(duì)缺乏對(duì)ARH的投資的主要原因是單純的感知。許多投資者根本不將負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋視為增加財(cái)務(wù)收入的投資。負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋不僅具有在回報(bào)方面表現(xiàn)良好的潛力，而且在惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中也可以成為表現(xiàn)良好的資產(chǎn)。

例如，科恩·雷茲尼克(CohnReznick)在2017年進(jìn)行的一項(xiàng)研究表明，在金融危機(jī)期間，低收入房產(chǎn)的違約率僅是市場(chǎng)利率多戶家庭違約率的一小部分。這在很大程度上是因?yàn)閷?duì)ARH的需求，按照定義，是市場(chǎng)不可或缺的，這為開發(fā)商創(chuàng)造了誘人的收入動(dòng)態(tài)。

投資者可以通過(guò)各種方式獲得負(fù)擔(dān)得起的住房投資，包括債務(wù)和股權(quán)。作為私人貸方，我們顯然屬于等式的債務(wù)方。我們的職責(zé)是通過(guò)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和ARH特定需求的團(tuán)隊(duì)提供第一抵押橋，夾層和優(yōu)先股融資，提高開發(fā)商和業(yè)主完成交易，改善物業(yè)和購(gòu)買新資產(chǎn)的能力。

Boesky：我已經(jīng)直接參與了ARH的融資超過(guò)35年，而我的高級(jí)團(tuán)隊(duì)成員平均擁有30年以上的多家庭經(jīng)驗(yàn)。例如，我們最近為可負(fù)擔(dān)房屋開發(fā)商提供了循環(huán)優(yōu)先股權(quán)融資形式的融資，并在紐約和洛杉磯提供了1,100多個(gè)可負(fù)擔(dān)房屋的支持。

過(guò)去，同一位開發(fā)商可能會(huì)通過(guò)他們的投資組合獲得信貸額度，以資助新的收購(gòu)以及修復(fù)現(xiàn)有物業(yè)。自金融危機(jī)以來(lái)，我們已經(jīng)看到這種融資來(lái)源正在縮減。私人債務(wù)市場(chǎng)有機(jī)會(huì)加強(qiáng)并有效填補(bǔ)這一缺口。

您對(duì)紐約的租金控制法有何看法?它們將如何影響經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)?

Boesky：我相信在紐約市，租金控制法將嚴(yán)重限制房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋修復(fù)能力。由于法律對(duì)房東提高租金能力的限制，開發(fā)商將沒(méi)有動(dòng)力改善其房產(chǎn)，這是其商業(yè)計(jì)劃的核心部分。這個(gè)難題可能使在紐約市完成交易極為困難。

您如何看待經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的發(fā)展?

Boesky：我們看到紐約市和洛杉磯有大量潛在交易，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的發(fā)展感到樂(lè)觀。我們認(rèn)為，隨著承保變得更加保守，房地產(chǎn)信貸將在金融危機(jī)后最為強(qiáng)勁。