廢棄的辦公樓為投資者提供了無數(shù)適應(yīng)性再利用的機(jī)會(huì)

空置率較高的較舊辦公樓經(jīng)常遭受大眾運(yùn)輸?shù)睦_，或者需要大量資金來競爭當(dāng)今市場上的租戶。占用率低的房東可能要考慮將較舊的辦公樓改成對位置有更高要求的用途，包括房屋，酒店，學(xué)校，零售，初創(chuàng)孵化器，工業(yè)設(shè)施甚至城市花園。

例如，弗吉尼亞州的費(fèi)爾法克斯縣(Fairfax County，VA)正忙于解決1800萬平方英尺的空置辦公空間。地方規(guī)劃工作組研究了將舊辦公樓回收到公寓，學(xué)校，共同工作空間和食品孵化器中的機(jī)會(huì)，并建議對分區(qū)進(jìn)行更改，這些更改不需要更改土地使用計(jì)劃。2015年，該縣的監(jiān)事會(huì)批準(zhǔn)了這些建議，但要注意的是，這些建筑物應(yīng)位于劃為混合用途或工業(yè)用途的區(qū)域。

從那時(shí)起，該縣就看到了舊的辦公樓被改造成學(xué)校，實(shí)地工作單位和公寓，并且在工程中有更多的適應(yīng)性再利用項(xiàng)目。

五層樓，占地99,350平方英尺 位于弗吉尼亞州福爾斯徹奇市七角購物中心對面的一棟辦公樓被當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)以937萬美元(約合每平方英尺94美元)的價(jià)格收購。該建筑由庫珀•卡里(Cooper Carry)的建筑師勞倫·佩里·福特(Lauren Perry Ford)重新設(shè)計(jì)。 ，以容納貝利的藝術(shù)與科學(xué)高級(jí)小學(xué)，該學(xué)校目前為764名學(xué)生提供服務(wù)。

同時(shí)，在弗吉尼亞州斯普林菲爾德，一所私立學(xué)校-伊曼紐爾基督教學(xué)校(Immanuel Christian School)，提供從幼兒園到八年級(jí)的課程，計(jì)劃將其課程擴(kuò)展到位于弗吉尼亞州亞歷山大市附近辦公樓的高中。該學(xué)校租賃了27,000平方英尺的學(xué)校。前辦公空間將在即將到來的秋季季度轉(zhuǎn)變?yōu)榻淌液托姓k公室。它有計(jì)劃收購整個(gè)建筑。

位于弗吉尼亞州的福爾斯徹奇(Falls Church)，樓高10層，占地面積173,000平方英尺。費(fèi)爾法克斯縣規(guī)劃部高級(jí)規(guī)劃師索菲亞·費(fèi)舍爾(Sophia Fisher)表示，已經(jīng)空置了約四年的辦公樓已轉(zhuǎn)變?yōu)樵摰貐^(qū)的高需求住房。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商Cafritz Interests的項(xiàng)目致力于適應(yīng)性再利用，該項(xiàng)目于2016年將辦公空間轉(zhuǎn)換為200個(gè)有生命的工作單元，即亞歷山大電子閣樓。

Cooper Carry建筑師史蒂夫·史密斯(Steve Smith)指出，建造城市學(xué)校，尤其是高中，對于學(xué)區(qū)而言是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，因?yàn)樗鼈兺ǔＰ枰?0至40英畝的運(yùn)動(dòng)和其他活動(dòng)。在城市環(huán)境中聚集這么多土地可能很困難。他的公司重新設(shè)計(jì)了一個(gè)56英畝的IBM園區(qū)，其11層樓高507,093平方英尺。亞特蘭大的辦公大樓，即北亞特蘭大高中。該項(xiàng)目還設(shè)有一個(gè)風(fēng)景秀麗的湖泊，集會(huì)大樓和942輛停車場，并將現(xiàn)有的高檔停車場轉(zhuǎn)變?yōu)榘羟?，壘球，足球，網(wǎng)球和田徑運(yùn)動(dòng)場所。

Smith最近重新設(shè)計(jì)了13層，625,000平方英尺的建筑。亞歷山大市舊城區(qū)的辦公樓，最初建于1970年，是多戶家庭綜合用途物業(yè)。該項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商Perseus TDC | 房地產(chǎn)投資與開發(fā)，目前正在建設(shè)中，將包括520套公寓;34,000平方英尺的零售空間;各種設(shè)施吸引年輕的專業(yè)人??士，包括屋頂游泳池和室內(nèi)狗跑道。

史密斯認(rèn)為，將陳舊的建筑物回收再用于其他用途面臨著巨大的挑戰(zhàn)，但與新建建筑相比，它還具有巨大的優(yōu)勢，包括比地面開發(fā)更快地交付市場，通常比從頭開始的項(xiàng)目可節(jié)省很多錢。在歷史建筑中，通常也具有設(shè)計(jì)優(yōu)勢，而歷史建筑通常具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)元素。

對于位于Stovall的200號(hào)亞歷山大辦公樓(已更名為The Foundry)，史密斯說：“該建筑物骨骼好，景色優(yōu)美，位于地鐵站附近的絕佳步行位置。但它作為辦公樓的生活已經(jīng)結(jié)束，”他補(bǔ)充說，并指出低矮的天花板和沒有停車位使其無法作為辦公空間銷售。

然而，將建筑物轉(zhuǎn)換為住宅用途帶來了設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)方面的挑戰(zhàn)，以及墻壁中的隱藏問題。該結(jié)構(gòu)在120英尺x 378英尺的住宅中過大，并在20 x 20的網(wǎng)格上設(shè)計(jì)，內(nèi)部有許多圓柱，因此很難分成公寓單元。它還具有必須清除的石棉，并且含有與住宅使用不符的電線和管道。

通過創(chuàng)建大型陽臺(tái)來克服建筑物的額外寬度，這些陽臺(tái)在屋頂下凹陷成多個(gè)單元。不需要的電梯被拆除，其豎井充滿了便利設(shè)施和儲(chǔ)藏空間。

前兩個(gè)樓層合并在一起，為零售空間提供了更高的天花板高度，并且在建筑物頂部增加了三個(gè)停車位。為了滿足當(dāng)今的建筑規(guī)范并加強(qiáng)對三個(gè)停車位和坡道的支持，還需要對其他結(jié)構(gòu)進(jìn)行修改。

這包括引入純粹的墻壁以將陽臺(tái)與其他單元分開，并在停車位的現(xiàn)有樓板上增加了一個(gè)額外的鋼筋，并在其間增加了隔熱層。

Smith說，可以很準(zhǔn)確地估算出適應(yīng)性重用項(xiàng)目的成本，但是開發(fā)人員/投資人需要在備考中留出擺動(dòng)的空間，以防意外情況發(fā)生。

例如，未知在建筑物墻壁打開之前會(huì)在墻壁內(nèi)發(fā)現(xiàn)什么。但是根據(jù)建筑物的建造時(shí)間，可以預(yù)料到一些潛在的問題，例如石棉。

同時(shí)，盡管歷史建筑通常都建造良好，但史密斯表示，開發(fā)商/投資商至少應(yīng)期望更換電氣和管道系統(tǒng)以滿足法規(guī)要求。

根據(jù)建筑物的位置，可能還需要重新分區(qū)。

位于明尼阿波利斯的建筑師Ryan Schroeder是PlanForce Architecture + Design的負(fù)責(zé)人，他說，他的公司已經(jīng)重新設(shè)計(jì)了舊辦公樓，作為替代性學(xué)習(xí)設(shè)施，學(xué)校行政辦公室和室內(nèi)蹦床公園。

施羅德表示，無論新用途是什么，由于可出售的租賃價(jià)格下跌或被放棄，這些類型的建筑物都可以以比重置成??本低得多的價(jià)格購得。

施羅德還建議，老式辦公樓可以作為各種零售服務(wù)的理想選擇，并指出明尼阿波利斯的開發(fā)商最近將辦公樓改建成了一家小狗酒店。

印第安納波利斯工業(yè)服務(wù)主管Pete Quinn表示，B級(jí)和-C級(jí)辦公空間也正在轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用途，以滿足城市中心對“最后一英里”工業(yè)設(shè)施的高需求。高力國際公司。盡管這在10年前被認(rèn)為是一個(gè)荒謬的主張，但他說，處理出租率下降的辦公室房東正越來越多地進(jìn)行這種轉(zhuǎn)換。

開發(fā)商也正在將辦公樓改造成酒店。其中兩個(gè)例子包括位于華盛頓特區(qū)1522 K街的凱悅廣場酒店，庫珀·卡里(Cooper Carry)將其重新設(shè)計(jì)為酒店的前辦公大樓，以及印第安納波利斯開發(fā)商Kennmar的自適應(yīng)再利用項(xiàng)目，該項(xiàng)目正在改造印第安納波利斯市中心的141辦公樓。 E. Washington St.成為一家耗資2500萬美元的萬豪品牌精品酒店。

共同生活的興起，另一個(gè)共享經(jīng)濟(jì)概念，為投資者提供了更多的機(jī)會(huì)，特別是在住房危機(jī)席卷全球，迫使年輕人和退休人員退出住房市場的城市。例如，倫敦的一家初創(chuàng)公司The Collective將倫敦的一棟舊辦公樓改造為世界上最大的共同居住建筑The Collective Old Oak，可提供550張床位。