華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)這塊兒 就是一個(gè)隱形冠軍

01

前段時(shí)間和清華五道口金融學(xué)院的一位導(dǎo)師聊天，聽他講了一個(gè)名詞。

他說，歐洲經(jīng)濟(jì)和國際貿(mào)易的基石，不是那些聲名顯赫的大企業(yè)，而是在各自所在的細(xì)分市場(chǎng)默默耕耘并且成為全球行業(yè)領(lǐng)袖的中小企業(yè)。

例如有這么一家企業(yè)，只生產(chǎn)螺絲、螺母等，卻在全球80多個(gè)有300家銷售網(wǎng)點(diǎn)。你能在衛(wèi)星上找到他們家的螺絲釘，也能在兒童玩具和柜子、家用電器里找到這家公司的產(chǎn)品。他們涵蓋了所有行業(yè)領(lǐng)域，一年能賣70億歐元的螺絲。

還有這樣一家企業(yè)，你喝過的十瓶啤酒里，有八瓶都是他們家產(chǎn)的啤酒花。

很多行業(yè)都有這樣的企業(yè)，是那些并不知名行業(yè)的佼佼者，或者說叫基石，做的是行業(yè)的連接者，他們有一個(gè)名字：隱形冠軍。

時(shí)間撥回到2019年底，那個(gè)最懂的外國人胡潤(rùn)，曾經(jīng)公布過一個(gè)全球獨(dú)角獸榜。在這個(gè)榜單里有近500家獨(dú)角獸企業(yè)，而和各占了200家。再往下深究，在無疑問的龍頭是阿里，一家企業(yè)貢獻(xiàn)了三個(gè)獨(dú)角獸，而能和其相提并論的是誰?

不是騰訊。

是另一個(gè)貢獻(xiàn)了三家獨(dú)角獸企業(yè)的，也算最大最擅長(zhǎng)投資的白馬股，平安(601318)。

把時(shí)間再往前撥到2019年初，平安做了一個(gè)讓人震驚的決定：第二次向華夏幸福(600340,股吧)大規(guī)模撒錢，成為華夏幸福的二股東。

這個(gè)最具投資眼光的企業(yè)，為什么如此青睞華夏幸福?

這個(gè)問題困擾我了很久。

直到今年，看到了一個(gè)據(jù)說是華夏幸福內(nèi)部的戰(zhàn)略資料，我想明白了：

看華夏幸福的前景，平安這是低頭撿到了個(gè)寶貝。

前面所說的隱形冠軍，其實(shí)有一個(gè)核心理念：專業(yè)的人做專業(yè)的事。

不同于其他房地產(chǎn)公司低頭開發(fā)的模式，做產(chǎn)業(yè)見長(zhǎng)的華夏幸福應(yīng)該是國內(nèi)和同行合作、跨界合作最多的企業(yè)了。

這些合作不是簡(jiǎn)單的股份投入，而是在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、科技、金融、產(chǎn)業(yè)、研究等多方面的深度合作，簡(jiǎn)言之，就是讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，讓企業(yè)運(yùn)營(yíng)更高效。

在我看來，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)這塊兒，就是一個(gè)隱形冠軍。

華夏幸福在做的一件事，是行業(yè)的連接者。

而獨(dú)角獸平安與隱形冠軍華夏幸福的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，就是華夏幸福未來增長(zhǎng)的穩(wěn)健基石。

02

4月24日，華夏幸福2019年年報(bào)公布了，業(yè)績(jī)報(bào)表顯示，華夏幸福這一年，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長(zhǎng)、持續(xù)盈利和股東高回報(bào)。

華夏幸福營(yíng)業(yè)收入1052.10億元，同比增長(zhǎng)25.6%，可能對(duì)比其他過5千億的房企，并不算第一陣營(yíng)，但在產(chǎn)業(yè)新城方面，華夏幸福卻是實(shí)打?qū)嵉墓谲姟?/p>

歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)146.12億元，同比增長(zhǎng)24.4%，過去五年凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)32.1%。五年連續(xù)高增長(zhǎng)這個(gè)數(shù)據(jù)，是很驚艷的。

整體毛利率達(dá)43.7%，同比增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。

ROE為35.7%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)金分紅45.20億元，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤(rùn)比重不低于30%。

這個(gè)分紅率，我覺得很多龍頭房企都應(yīng)該臉紅了，很多上市房企都忘記了應(yīng)該為股東提供高回報(bào)，很多股東也忘了關(guān)注股價(jià)之余，分紅是持有一家企業(yè)股票的另一項(xiàng)權(quán)力。

另一個(gè)亮眼數(shù)據(jù)是，那些年華夏幸福畫過的藍(lán)圖，正在一一兌現(xiàn)：產(chǎn)業(yè)簽約再創(chuàng)新高，城市配套正在持續(xù)完善。

華夏幸福這些年，一直都沒離開核心都市圈。

致力于打造“3+3+N”的核心都市圈布局，環(huán)京以外區(qū)域銷售額占比從上年同期的46.5%大幅提升至57.8%;銷售面積比重由54.2%提升至63.7%，異地復(fù)制見效。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，2019年，華夏幸福投資運(yùn)營(yíng)的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，創(chuàng)歷史新高，比去年同期上升了17.8%。

新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%，公司引入龍頭能力顯著。公司新增簽約投資額持續(xù)高速增長(zhǎng)，近四年復(fù)合增長(zhǎng)率38.2%。

這就是我這段時(shí)間想明白的事：為什么平安會(huì)重注華夏幸福?這些園區(qū)逐漸成熟的產(chǎn)業(yè)，就是未來華夏幸福騰飛的渦輪增壓發(fā)動(dòng)機(jī)。

那為什么說華夏幸福是個(gè)超級(jí)連接者?

看看其開放合作進(jìn)展的速度就知道了。

去年其他開發(fā)商參與合作取地的產(chǎn)業(yè)新城從14個(gè)增長(zhǎng)到了31個(gè)，合作伙伴取地面積同比增長(zhǎng)了近六成。

這是資源的連接。

產(chǎn)業(yè)新城配套學(xué)校在校生人數(shù)突破1.2萬人，商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積115萬平方米，運(yùn)營(yíng)各類廠站數(shù)量44個(gè)，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理面積達(dá)6600萬平方米，城市運(yùn)營(yíng)能力得到充分體現(xiàn)。

這是人的連接。

03

在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，華夏幸福另外一個(gè)開始發(fā)力的賽道，是新業(yè)務(wù)。

在傳統(tǒng)的開發(fā)模式基是重資產(chǎn)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，華夏幸福基于自己的特長(zhǎng)技能，開始加速開拓輕資產(chǎn)模式，北京麗澤項(xiàng)目成為公司首個(gè)“輕資產(chǎn)”模式項(xiàng)目，開啟與平安合作新篇章。

華夏幸福也開始大舉進(jìn)軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

這些東西，是嶄新的業(yè)務(wù)，但對(duì)華夏幸福來說并不陌生。

華夏幸福通過北京麗澤、武漢長(zhǎng)江中心兩大標(biāo)桿項(xiàng)目，進(jìn)入了北京及華中片區(qū)核心圈層，開啟了在核心都市圈內(nèi)的新地域布局。

短短一年多時(shí)間里，華夏幸福新業(yè)務(wù)已經(jīng)迅速打開局面，摘牌武漢長(zhǎng)江中心綜合體項(xiàng)目，成為公司首個(gè)從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理全周期的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

布局深圳市坪山區(qū)碧嶺頂?shù)瘸鞘懈马?xiàng)目，成功被選定為城市更新前期服務(wù)商的項(xiàng)目8個(gè)，其中深圳6個(gè)，東莞2個(gè)，并繼續(xù)大力拓展新項(xiàng)目。

華夏幸福以國內(nèi)核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)的布局，是其他房企不具備的優(yōu)勢(shì)。這也是很多人一直看好華夏幸福模式的基礎(chǔ)。

而在城鎮(zhèn)化邁向都市圈化的戰(zhàn)略機(jī)遇下，持續(xù)深耕都市圈，圍繞京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、鄭州、武漢、成都等城市進(jìn)行的布局，是華夏幸福前瞻戰(zhàn)略目光：

在都市圈層和城市圈層重點(diǎn)布局產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)，在城市圈層和核心圈層重點(diǎn)布局商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)。

華夏幸福在做的，是不斷提升現(xiàn)金流能力、降低負(fù)債、保持利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量是華夏幸福2020年的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。

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