投資直覺(jué)與ElmTree基金創(chuàng)始人的談話

吉姆?科曼(Jim Koman)在2011年創(chuàng)立了ElmTree基金，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)剛剛開始消除經(jīng)濟(jì)崩潰的影響。自那以來(lái)，該公司已完成了價(jià)值60億美元的辦公、工業(yè)和醫(yī)療物業(yè)凈租賃、售后回租或代建制等交易。今年7月，ElmTree宣布收購(gòu)6項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)值3億美元，其中包括西南地區(qū)一處120萬(wàn)平方英尺的工業(yè)地產(chǎn)，以及阿拉巴馬州Valley一處37.5萬(wàn)平方英尺的工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。這家公司名為WestRock Co.，是一家紙張和包裝公司。

不斷加強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)和稅收改革鼓勵(lì)了凈租賃投資，眾所周知，這一領(lǐng)域不受市場(chǎng)變化的影響。ElmTree還利用外國(guó)投資者對(duì)房地產(chǎn)的興趣，在與人壽(China Life)達(dá)成9.5億美元的交易后成為新聞?lì)^條?？坡懻摿斯镜膽?zhàn)略，并指出了幾個(gè)值得研究的熱門市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)、稅收和信貸監(jiān)管的變化如何影響凈租賃行業(yè)?

稅收改革和基礎(chǔ)設(shè)施支出的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將主要惠及工業(yè)部門。預(yù)計(jì)各公司將利用節(jié)省的費(fèi)用來(lái)資助資本支出和新的發(fā)展，這將導(dǎo)致對(duì)凈租賃工業(yè)倉(cāng)庫(kù)和制造設(shè)施的需求增加。話雖如此，積極的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)也有利于辦公行業(yè)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通常會(huì)導(dǎo)致辦公空間需求增加，因?yàn)楣緯?huì)增加員工。

你能告訴我們?cè)趦糇赓U投資環(huán)境下，外資與內(nèi)資的平衡情況嗎?在貿(mào)易政策修訂后，這一比例是否發(fā)生了變化?

外國(guó)資本在凈租賃部門非?；钴S，因?yàn)樗粌糇赓U資產(chǎn)經(jīng)常提供的穩(wěn)定收益所吸引。根據(jù)Real capital Analytics的數(shù)據(jù)，就凈租賃行業(yè)的外資與內(nèi)資之間的平衡而言，2017年約有16%的凈租賃工業(yè)和寫字樓交易是由外國(guó)投資者完成的。2017年5月，我們與人壽合作，對(duì)我們現(xiàn)有的凈租賃投資組合進(jìn)行了9.5億美元的資本重組。這筆交易讓人壽迅速擴(kuò)大了在市場(chǎng)的規(guī)模，并實(shí)現(xiàn)了多樣化。

在貿(mào)易政策方面，我們看到外國(guó)資本投資活動(dòng)略有下降，特別是在。2017年16%的凈租賃交易是由外資完成的，相比2015年外資活動(dòng)的峰值略有下降。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)，2015年期間，21%的凈租賃交易是由外資完成的。盡管如此，與歷史水平相比，外資在凈租賃領(lǐng)域仍是一個(gè)活躍得多的參與者。例如，2013年，外國(guó)投資者僅完成了4.8%的凈租賃交易。

你對(duì)未來(lái)凈租賃行業(yè)的預(yù)測(cè)是什么?

目前的市場(chǎng)基本面是積極的，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，國(guó)內(nèi)投資者的認(rèn)可度提高，外國(guó)資本不斷涌入。由于投資者對(duì)凈租賃資產(chǎn)的持續(xù)需求，這些強(qiáng)勁的基本面因素導(dǎo)致了價(jià)格的穩(wěn)定，預(yù)計(jì)這種需求將持續(xù)到2018年。利率正在上升，這可能導(dǎo)致上限利率小幅上升，但整體而言，由于對(duì)凈租賃資產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，我們預(yù)計(jì)上限利率將保持相對(duì)穩(wěn)定。

關(guān)于今天的工業(yè)市場(chǎng)，你能告訴我們些什么?

由于電子商務(wù)銷售的增長(zhǎng)，工業(yè)部門表現(xiàn)非常好。能夠滿足現(xiàn)代電子商務(wù)租戶需求的大型工業(yè)倉(cāng)庫(kù)的供應(yīng)跟不上租戶需求的增長(zhǎng)。這推動(dòng)了工業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勁的年度租金增長(zhǎng)，并因此為投資者帶來(lái)了極具吸引力的回報(bào)。

工業(yè)部門還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間嗎?

鑒于供應(yīng)尚未趕上需求增長(zhǎng)，而強(qiáng)勁、正面的凈吸收數(shù)據(jù)以及電子商務(wù)革命仍相對(duì)處于起步階段，我們認(rèn)為，在可預(yù)見的未來(lái)，工業(yè)部門應(yīng)會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)良好。例如，僅亞馬遜在2017年就吸收了約3400萬(wàn)平方英尺的工業(yè)空間，預(yù)計(jì)2018年也會(huì)有類似的吸收。

如今，二級(jí)市場(chǎng)正受到房地產(chǎn)投資者的大量關(guān)注。列舉一些CRE投資的熱門市場(chǎng)。

由于公司越來(lái)越注重運(yùn)營(yíng)效率和吸引最優(yōu)秀的千禧一代人才，公司越來(lái)越重視確定其辦公總部、區(qū)域辦公設(shè)施、工業(yè)分銷和制造設(shè)施的正確位置。公司在做房地產(chǎn)選址決策時(shí)，會(huì)分析幾個(gè)因素，包括熟練勞動(dòng)力的獲取、整體勞動(dòng)力成本、公司靠近地區(qū)市場(chǎng)、高速公路的可達(dá)性和企業(yè)稅收優(yōu)惠。

北卡羅來(lái)納州首府羅利(Raleigh)在很多指標(biāo)上都表現(xiàn)出色。這座城市擁有優(yōu)秀的勞動(dòng)力，靠近一流大學(xué)，有優(yōu)惠的政府激勵(lì)措施，通過(guò)有效的交通基礎(chǔ)設(shè)施可以進(jìn)入其他大型市場(chǎng)。我們?cè)诘轮菀部吹搅撕芏喾e極的趨勢(shì)。奧斯汀的人口增長(zhǎng)尤其驚人，該地區(qū)的熟練勞動(dòng)力和德州政府的優(yōu)惠政策都吸引著企業(yè)。

最后，弗吉尼亞州里士滿是另一個(gè)顯示出積極趨勢(shì)的市場(chǎng)。里士滿位于東海岸經(jīng)濟(jì)走廊的中心位置，有利于其不斷增長(zhǎng)的工業(yè)市場(chǎng)。超過(guò)100家汽車貨運(yùn)公司和經(jīng)紀(jì)人在該地區(qū)，包括專業(yè)的重型運(yùn)輸，多維負(fù)荷，液體或干散貨。此外，里士滿是獨(dú)特的，因?yàn)樗怯蓛蓚€(gè)主要的州際鐵路，三個(gè)機(jī)場(chǎng)和里士滿港口弗吉尼亞州。

ElmTree基金的近期和長(zhǎng)期目標(biāo)是什么?

我們的計(jì)劃是繼續(xù)利用我們的機(jī)構(gòu)知識(shí)和關(guān)系，在全國(guó)范圍內(nèi)獲得有吸引力的凈租賃投資機(jī)會(huì)。我們最近收購(gòu)了6項(xiàng)資產(chǎn)，總計(jì)3億美元。這些交易恰恰代表了我們希望從市場(chǎng)上獲得的交易類型。我們相信，我們已證實(shí)的方法和能力，以執(zhí)行凈租賃交易與高信用品質(zhì)的租戶，為我們提供了一個(gè)可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。