辦公室投資前景樂觀

根據(jù)Real Capital Markets的一份新的年中辦公室投資者情緒報告，隨著我們在2019年接近中點，寫字樓業(yè)主、投資者和經(jīng)紀商表示，他們預(yù)計投資活動將會升溫，并在今年剩余時間和2020年保持一致。

盡管考慮到經(jīng)濟周期的長度，投資者仍表達了一些謹慎，但他們認為，許多市場的整體經(jīng)濟實力、就業(yè)增長和人口擴張是他們樂觀的信號。他們還指出，估計還有價值2,000億美元的干電將被用于商業(yè)地產(chǎn)，這為達成交易留下了大量空間。近40%的受訪者表示，他們預(yù)計未來6至12個月投資活動將保持穩(wěn)定。20%的受訪者表示，他們預(yù)計活動水平將在名義上上升，10%的受訪者表示活動水平將上升。另有19%的受訪者表示，他們預(yù)計投資活動只會出現(xiàn)名義上的下降，12%的受訪者表示活動水平將會下降。

超過一半的受訪者(53%)表示，他們預(yù)計未來6至12個月寫字樓投資的定價水平將保持一致。只有3%的人預(yù)計價格會上漲，13%的人只預(yù)計名義價格會上漲。28%的受訪者預(yù)計名義價格將下降，3%的受訪者預(yù)計價格水平將下降。

該報告對與大多數(shù)投資者(87%)合作投資的增長提出了一個可能的危險信號，稱合作投資對投資價值來說是一種中度至高風險，其中37%的人指出市場可能會飽和。該報告稱，辦公室投資者正在更密切地關(guān)注共用辦公空間的投資價值，因為它的迅速擴張和潛在的市場低迷風險。

盡管業(yè)主和投資者擔心未來的風險，但他們?nèi)匀豢吹搅撕献鳌獡?jù)一些估計，2018年辦公室吸納的近一半來自合作——為辦公物業(yè)提供了機會。一些人指出，一個好的合作伙伴可以為辦公樓帶來穩(wěn)定性和現(xiàn)金流。

“行業(yè)專家告訴我們，在許多不同的層面上，協(xié)同辦公運動對辦公市場非常有利。RCM首席運營官Tina Lichens對商業(yè)地產(chǎn)主管表示:“由于租賃和吸收在該行業(yè)一直表現(xiàn)強勁，該行業(yè)的價值一直在增長。”“然而，業(yè)主和投資者都很清楚，從長遠來看，過多的好事可能并不總是好事，所以他們希望在自己的建筑中找到完美的平衡?！?/p>

投資者指出了協(xié)同工作對市場影響最大的三種方式:

L&B Realty Advisors LLP負責收購的副總裁保羅?諾蘭德(Paul Noland)注意到了這種顛覆性的觀點，他說，合作辦公對傳統(tǒng)的辦公空間租賃方式產(chǎn)生了巨大的影響。

資本市場聯(lián)席主管凱文·香農(nóng)(Kevin Shannon)、紐馬克·萊坊(Newmark Knight Frank)和西部運輸公司(Transwestern)執(zhí)行執(zhí)行合伙人史蒂夫·潘珀(Steve Pumper)都建議，在一棟大樓里，共同辦公的空間應(yīng)控制在20%或以下，10%至15%是最理想的。

普遍的共識是，合作供應(yīng)商可以與其他租戶共存，尤其是在面積超過100萬平方英尺的建筑中。他們指出，在那些大型建筑中，業(yè)主要么接受合作，要么自己提供合作。

參與調(diào)查的人表示，最大的機會是增值的郊區(qū)寫字樓(39%)和位置優(yōu)越的新興市場資產(chǎn)(37.1%)。該報告指出，由于投資者更關(guān)注增長、價值和收益率，周期較晚，包括地標性地產(chǎn)在內(nèi)的穩(wěn)定且位置良好的建筑被認為不太可取。他們正在尋找具有良好基礎(chǔ)的市場，包括人口、就業(yè)增長和訓練有素的勞動力，以尋找機會。香農(nóng)說，一個偉大的城市位置或郊區(qū)建筑，是交通導(dǎo)向的發(fā)展的一部分，將比一個a類建筑在一個平庸的位置更好。

超過一半的調(diào)查參與者提到的最大的兩個挑戰(zhàn)是租戶改善津貼的成本(64%)和租戶占用更少的空間(54%)。投資者注意到，整體而言，租戶改善成本的增長速度要比租金快得多。這對業(yè)主來說是個問題，尤其是在租金較低的市場。無論地理位置如何，租戶改善成本(包括材料和勞動力)始終較高。以前每平方英尺60美元到80美元不等的裝修費用現(xiàn)在大約是每平方英尺110美元或更高。