北京實(shí)施學(xué)區(qū)房新政 這幾點(diǎn)值得我們關(guān)注

花1000萬(wàn)買一套西城區(qū)小戶型，100%對(duì)口到一個(gè)牛小，比如宏廟小學(xué)，大概率直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)，重點(diǎn)高中之后出國(guó)留學(xué)或者985大學(xué)，基本就是一條精英教育的康莊大道。之后還能轉(zhuǎn)手賣掉，對(duì)于很多中產(chǎn)“前浪”來說，這是頗為理想的選擇了。

近期，學(xué)區(qū)房的相關(guān)新聞?dòng)贮c(diǎn)燃了不少網(wǎng)友的情緒。《北京實(shí)施“六年一學(xué)位”“多校劃片”等措施，降溫學(xué)區(qū)房》、《五一假期18城二手房日度成交量同比增60% 北京漲幅居首》，兩條新聞連起來看倒是有點(diǎn)因果關(guān)系。

4月30日，小長(zhǎng)假前夕，北京市西城區(qū)發(fā)布了一則新規(guī)，宣布西城區(qū)從2020年7月31日起將執(zhí)行多校劃片政策。作為北京優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區(qū)域之一，西城區(qū)的政策變動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)快速作出反應(yīng)。

北京實(shí)施學(xué)區(qū)房新政

西城區(qū)的這則新政，有幾點(diǎn)值得關(guān)注：

(1)自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

(2)自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位(符合生育政策的除外)。

打開APP 閱讀最新報(bào)道來源：北京市義務(wù)教育入學(xué)服務(wù)平臺(tái)

以往北京西城區(qū)，都是“單校劃片”。即一所小學(xué)對(duì)應(yīng)固定的片區(qū)，小學(xué)對(duì)應(yīng)直升的中學(xué)。換句話說就是，只要你擁有一套學(xué)區(qū)房，就可以鎖定學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源。學(xué)區(qū)房的溢價(jià)價(jià)值就在這里。

然而，“多校劃片”新政實(shí)施后，不管你的房子在哪兒，所謂的直升就不存在了，全部打亂之后用電腦派位。一個(gè)小區(qū)可能對(duì)應(yīng)多所小學(xué)初中，就算你買了這個(gè)小區(qū)的房子，也不確定到底能不能上重點(diǎn)學(xué)校，很有可能被派位到普通學(xué)校去。

值得一提的是，這項(xiàng)新政的截止日期是7月31日，也就意味著，如果能趕在7月31日之前，落戶學(xué)區(qū)房，還會(huì)按照單校劃片的老辦法分配學(xué)校。

最后的瘋狂

留給北京家長(zhǎng)的時(shí)間不多了，有想法的迅速行動(dòng)了起來。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，“五一”期間西城區(qū)交易量環(huán)比和同比增長(zhǎng)均超過100%，尤其是金融街(000402,股吧)和德勝片區(qū)。而由于學(xué)區(qū)房大量交易帶來的交易結(jié)構(gòu)變化，也使得區(qū)域成交價(jià)格呈現(xiàn)上浮態(tài)勢(shì)。

安居客的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，西城區(qū)今年的二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在12萬(wàn)/㎡。以目前西城區(qū)的房?jī)r(jià)水平，一套房的總價(jià)隨隨便便上千萬(wàn)，一旦學(xué)區(qū)被打散，10%的房?jī)r(jià)波動(dòng)就是價(jià)值百萬(wàn)的差別。

今天下午，小編在某中介網(wǎng)站查詢西城區(qū)二手房?jī)r(jià)格，豐匯園小戶型46㎡房源也要千萬(wàn)以上，均價(jià)23萬(wàn)/平。這個(gè)單價(jià)，足夠“媲美”豪宅了。

“價(jià)格倒是沒有漲多少，但是賣得特別快”。當(dāng)小編以購(gòu)房者身份問起近期豐匯園小區(qū)的交易狀況時(shí)，某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)小林如是說。“大家都想在7月底之前搞定，你懂的。”

豐匯園小區(qū)，房源已下架。圖源：鏈家

即便如此，學(xué)區(qū)房也是要搶的。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)報(bào)道，5月4日到5日中午這36小時(shí)內(nèi)，豐匯園已經(jīng)成交了3套千萬(wàn)元級(jí)老破小學(xué)區(qū)房，最高單價(jià)超過25萬(wàn)元/平方米。小長(zhǎng)假這幾天，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)每天的房屋成交量在8-10套。

北京優(yōu)質(zhì)教育資源集中，東城、西城、海淀三區(qū)幾乎占據(jù)了全市過半的好學(xué)校。相比東城和海淀，西城區(qū)是最后實(shí)施多校劃片的區(qū)域。

“考慮慢的話房子就沒了，”小林說道，當(dāng)小編表示預(yù)算不夠的時(shí)候，“那就不要考慮宏廟小學(xué)了，西單或者奮斗考慮一下吧，西單也直升實(shí)驗(yàn)中學(xué)的”，緊接著小林又介紹了兩套房源，價(jià)格分別為790萬(wàn)和825萬(wàn)，也就是說，西城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)的入門門檻在800萬(wàn)左右。

圖源:電視劇《小歡喜》

花1000萬(wàn)買一套西城區(qū)小戶型，100%對(duì)口到一個(gè)牛小，比如宏廟小學(xué)，大概率直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)，重點(diǎn)高中之后出國(guó)留學(xué)或者985大學(xué)，基本就是一條精英教育的康莊大道。之后還能轉(zhuǎn)手賣掉，對(duì)于很多中產(chǎn)“前浪”來說，這是頗為理想的選擇了。

各地學(xué)區(qū)房之現(xiàn)狀

熟悉樓市的朋友都知道，每年第一季度都是學(xué)區(qū)房交易最頻繁的時(shí)候。這個(gè)季節(jié)，為學(xué)區(qū)房奔走的不僅僅是北京的家長(zhǎng)。

據(jù)浙江新聞報(bào)道，今年4月，杭州二手房成交10232套，環(huán)比上漲62.6%，創(chuàng)近兩年新高。在影響下，近兩月也成為了杭州學(xué)區(qū)房的置業(yè)高峰期。

“帶看量有著比較明顯的提升，五一假期每天有7、8組客戶要接待。”某房產(chǎn)中介表示，“成交量也比去年這個(gè)時(shí)候增長(zhǎng)了不少，一些優(yōu)質(zhì)的小戶型房源掛出來，客戶看了一兩次就下定了。”

特別是杭州實(shí)行公民同招以來，由于民辦搖號(hào)招生的不確定性，像保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校這樣的九年一貫制學(xué)校深受家長(zhǎng)青睞，周邊小戶型的學(xué)區(qū)房掛牌單價(jià)大多在8萬(wàn)以上，比之前漲了不少。

同樣火熱的還有深圳。“學(xué)區(qū)房最近都賣瘋了，好一點(diǎn)的出一套馬上成交一套，有的小戶型對(duì)比去年甚至一平米漲了好幾萬(wàn)。”一位深圳房地產(chǎn)中介人士說。

“整個(gè)深圳市場(chǎng)，這幾年來優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格漲幅最大，成交也旺。”中介表示：“拿附近的愉天小區(qū)為例，帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，成交價(jià)超過13萬(wàn)/㎡，去年這個(gè)時(shí)候也就每平方米不到9萬(wàn)。”

圖源:電視劇《小歡喜》

放眼上海，這兩年最出彩的板塊莫過于浦東前灘。畢竟，前灘坐擁冰廠田幼兒園和九年一貫制的華師大二附中，這樣優(yōu)質(zhì)的教育配置整個(gè)上海都不可多得。

無論是晶耀名邸、東方逸品，還是今年4月剛剛開盤的東方惠禮，前灘每逢新盤入市，都會(huì)引發(fā)購(gòu)房者的追捧。即便是在東方惠禮無法確定學(xué)區(qū)的情況下，很多購(gòu)房者還是選擇“無腦購(gòu)入”，“就當(dāng)為了孩子賭一把，我的選擇不多了”，小編一位剛剛購(gòu)入東方惠禮的好友坦言。

“多校劃片”能為學(xué)區(qū)房降溫嗎?

房子和子女教育，可以并稱為中庭的兩大使命，尤其是當(dāng)二者結(jié)合在一起的時(shí)候。對(duì)于很多家長(zhǎng)來說，要讓“雞娃”變“后浪”，那就必須買一個(gè)好的學(xué)區(qū)房。孟母三遷的故事告訴我們，居住環(huán)境中教育的重要性，從這一點(diǎn)看，在能力范圍內(nèi)買學(xué)區(qū)房無可厚非。

近年來，為了平衡教育資源，教育部陸續(xù)出臺(tái)了一系列措施。“多校劃片”為學(xué)區(qū)房降溫，效果仍值得期待。不過只要有學(xué)區(qū)房這個(gè)概念在，“多校劃片”只能降低房子拼學(xué)位的概率，并沒有從根本上改變學(xué)區(qū)房的附加值，畢竟還有抽簽搖號(hào)的資格。

以前，花高房?jī)r(jià)就能得到名校資格，現(xiàn)在不能100%保證，黃金地段的學(xué)區(qū)房可能會(huì)適當(dāng)降價(jià)。未來，多校劃片可能是大勢(shì)所趨。如果是長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不妨考慮區(qū)域的綜合水平，以及城市發(fā)展重心和方向等。

上海房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京西城區(qū)此次政策體現(xiàn)了當(dāng)前學(xué)區(qū)改革的重要導(dǎo)向，即通過限制學(xué)位和隨機(jī)分配學(xué)區(qū)的方式，使得部分二手房的買賣降溫。在過去的情況下，為了確保可以獲得較好的入學(xué)名額和機(jī)會(huì)，很多購(gòu)房者會(huì)選擇部分戶型小的學(xué)區(qū)房，這也使得此類學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價(jià)格炒作等亂象。而通過此類學(xué)區(qū)的政策調(diào)整，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫。同時(shí)也改變了教育的方式，促進(jìn)教育教學(xué)資源更加合理配置，對(duì)于促進(jìn)教育公平和房住不炒等都有積極的作用。