房地產(chǎn)行業(yè)正在快速重啟中 原先積壓的需求開始了集中釋放

房地產(chǎn)行業(yè)正在快速重啟中，原先積壓的需求開始了集中釋放。

單就單月銷售量來看，4月的新房成交量仍在恢復(fù)中，不少城市的表現(xiàn)格外亮眼，深圳樓市的成交量更是達(dá)到5年來的新高。幾天前，58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布了《4月國民安居指數(shù)報(bào)告》，2020年4月全國找房熱度環(huán)比上漲10.9%，其中，武漢找房的熱度環(huán)比上升三成。

而從房企2020年1月至4月的銷售數(shù)據(jù)來看，也可以初步判定樓市小陽春即將到來。只是，在這個(gè)春天里，房企之間的分化也更明顯了。

01

房企們的小陽春

2019年，全國的新房銷售面積和銷售額都創(chuàng)了歷史新高，千億房企的規(guī)模也越來越大，不少中小房企都志得意滿。沒成想2020年的突發(fā)衛(wèi)生事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停擺，樓市自然也不能偏安一隅，場面一度陷入混亂。

在那混亂的兩個(gè)月里，拼的就是“地主”家的余糧了，能耗就能贏。

但是房企由于自身的特質(zhì)，高負(fù)債與高風(fēng)險(xiǎn)并存，真能耗得下去的并不多，一層層耗下來，剩到最后的一定是頭部房企。所以，頭部房企在危機(jī)中取勝幾乎是毫無疑問的，而房企之間的分化也會(huì)進(jìn)一步加劇。

畢竟樓市的蛋糕就那么大一塊，分的人多了，總要有些人出局。

4月下旬，福布斯發(fā)布了新一期的全球億萬富豪榜，馬化騰成為地區(qū)首富，房地產(chǎn)行業(yè)的富豪還是老面孔，恒大的許家印和碧桂園的楊惠妍都是頭部房企界中的“扛把子”。而在過去的幾個(gè)月，這兩家頭部房企的成績也是頗為亮眼。

尤其恒大在2月以來的那一波“全民買房”營銷，聲勢(shì)浩大，頻上熱搜。甭管買不買房，老百姓(603883,股吧)都知道恒大在做大活動(dòng)，噱頭賺得足足的。其他房企也有緊跟恒大步伐搞復(fù)制粘貼的，很多也取得了不俗的效果，但論風(fēng)頭還是恒大最勁。

5月6日，恒大發(fā)布了4月的銷售簡報(bào)。簡報(bào)顯示，很大4月單月實(shí)現(xiàn)銷售額652.1億，同比增長11.6%;銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%;銷售回款646.5億，同比增長70.8%。這樣的數(shù)據(jù)，當(dāng)下沒有幾個(gè)房企能交得出來。

克而瑞也在最近發(fā)布了2020年4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，Top100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，與去年4月同比基本持平。

也就是說，被突發(fā)衛(wèi)生事件影響的房地產(chǎn)行業(yè)正在加班加點(diǎn)的恢復(fù)中。而碧桂園、恒大這樣的頭部房企，已經(jīng)擺脫了影響，并且逐漸轉(zhuǎn)向“正收益”。

就像硬幣的正反面，在頭部房企走出陰霾的同時(shí)，另一部分房企則在角逐中失勢(shì)，不得不讓出手中的蛋糕。數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企時(shí)代在2020年1月到4月期間，銷售排名連續(xù)下滑。而在2019年9月，時(shí)代曾傳出過強(qiáng)制員工賣房的消息。賣不出，就裁員。

2019年就處于風(fēng)口浪尖的時(shí)代，在2020年也沒能迎來個(gè)好年頭。2020年4月，時(shí)代實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約46.62億元，同比減少約10%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，時(shí)代1月-4月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約170.86元，年度銷售目標(biāo)為823億元。

目前已經(jīng)完成五分之一的銷售目標(biāo)，無功無過，競爭乏力已是事實(shí)。

02

房企融資再加大

雖然大多數(shù)房企的銷售金額不盡人意，但這并不能拖延他們?nèi)谫Y的腳步。

前腳剛剛宣布完自家合同銷售金額同比下滑，后腳時(shí)代就邁入到了融資的陣容中。5月6日，時(shí)代控股有限公司發(fā)布公告稱，將發(fā)行2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率6.0%，票據(jù)的上市及買賣預(yù)期將于5月7日生效。

作為一家老牌房企，這自然不是時(shí)代第一次融資，肯定也不是最后一次。

2019年，時(shí)代從6月份開始連續(xù)發(fā)債，融資品種包括美元債、小公募債、ABS、境內(nèi)公司債等，基本上能發(fā)的債，時(shí)代都想“嘗一嘗”。這些債券大多被時(shí)代用來抵舊債了，基本上就是拆東墻補(bǔ)西墻，補(bǔ)到哪里算哪里。

據(jù)《每日財(cái)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2019年時(shí)代差不多融資300億人民幣。而補(bǔ)墻的效果如何，就跟時(shí)代的銷售成績一樣，是不好多說的。只是2020年的6月也近了，時(shí)代在一年前發(fā)的那些債又要到期了，該是時(shí)候繼續(xù)拆墻補(bǔ)墻了。

只是今年這情況，恐怕時(shí)代的融資成本還要再翻上一些。

跟時(shí)代情況差不多的房企還有不少，這類房企跟頭部房企有差距，但也絕不是小門小戶，他們拿地的手筆并不遜色于行業(yè)龍頭，高價(jià)拿地并不是稀罕事。時(shí)代曾在2017年以55437元/㎡的價(jià)格拿下了廣州的一處地塊，直接刷新了廣州的樓面價(jià)格，拿地價(jià)直逼售樓價(jià)。

據(jù)了解，時(shí)代拿地的溢價(jià)率都在33%以上，財(cái)大氣粗是特色，還有一股子“蠻勁兒”。

如今三四線城市的樓市空間乏力，大部分房企重新回到一二線城市的布局上，雖然土拍市場空前火熱，但低價(jià)拿地仍是核心。畢竟每年的毛利還得算，而這些年房子遠(yuǎn)沒有以往掙錢。

在此前的年報(bào)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)董事長孫宏斌表示，今年并購的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年，但這些機(jī)會(huì)可能并不是特別好，優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的機(jī)會(huì)其實(shí)不多。

之所以這么說，是因?yàn)楝F(xiàn)在部分出現(xiàn)困難的房地產(chǎn)公司，在前幾年沖量的時(shí)候拿地成本過高，所以盈利壓力、流動(dòng)性壓力都大。這些地握在手里麻煩，想要賣出去也麻煩，畢竟雙方心里都有把算盤，算得門清兒。

為了不把地砸在自己的手里，自然只能債臺(tái)高筑，繼續(xù)滾雪球。

畢竟現(xiàn)在早就不是“酒香不怕巷子深”的時(shí)代了，更何況蓋房子還跟釀酒不一樣，沒有資金周轉(zhuǎn)是玩不起來的。今年還是個(gè)債務(wù)年，不少房企一邊卡著最后期限還債，一邊忙著控制輿情，也是亞歷山大。

房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債，宛如懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，指不定什么時(shí)候就砸下來了。

03

結(jié)語

大魚吃小魚，小魚吃蝦米，社會(huì)達(dá)爾文主義在樓市里也是玩得風(fēng)生水起。

由突發(fā)衛(wèi)生事件帶來的蝴蝶效應(yīng)，正在其間起到推波助瀾的作用。擁有話語權(quán)的頭部房企天生就具備一定的優(yōu)勢(shì)，在傳播中能取得雙倍的效果，所以它們的恢復(fù)周期也相對(duì)較短。

此外，由于頭部房企規(guī)模宏大，社會(huì)的信任感也更高，所以人們?cè)谇楦猩弦哺么蠓科?，這兩年更是如此。頭部房企的周邊配套相對(duì)更為完善，給大眾畫的餅也更大，一來二去的，購房者就像羊群效應(yīng)一樣趨之若鶩了。

隨著逐漸過去，樓市正在一步步恢復(fù)，畢竟老百姓的購房需求永遠(yuǎn)存在。但房企的氣運(yùn)就沒那么容易恢復(fù)了，畢竟聚財(cái)難，守財(cái)更難，拿蠻力去對(duì)抗樓市更是難上加難。