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最近小茹姐發(fā)現(xiàn)樓盤售價(jià)與開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)差距大幅縮小這個(gè)話題相信很多小伙伴們都很感興趣吧,那么今天就帶大家了解下樓盤售價(jià)與開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)差距大幅縮小的具體詳情,那么小茹姐就來給大家說說具體的一些問題吧,希望對(duì)大家有所幫助。
前些年,新盤樓面價(jià)與售價(jià)之間動(dòng)輒就有上萬元甚至幾萬元的差額,如今這種現(xiàn)象已逐漸得到改變。隨著市區(qū)樓市回歸理性,市區(qū)近期開盤的樓盤,定價(jià)也較為理性,相比開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià),差距已大幅縮小。
樓盤售價(jià)與開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)差距大幅縮小
一二級(jí)市場(chǎng)回歸理性
今年下半年以來,市區(qū)多個(gè)樓盤相繼開盤,并獲熱銷。其中,各大樓盤相對(duì)較為理性的定價(jià),是取得銷售佳績(jī)的主要原因之一。
根據(jù)溫州商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示,今年下半年市區(qū)開盤的住宅樓盤有濱江九里、海景壹號(hào)、溫州大公館、金域傳奇、海派公館等十多個(gè),形成近年來少有的開盤潮。除位于鹿城區(qū)核心地段的海景壹號(hào)、溫州大公館外,其余都位于新興板塊,每平方米銷售均價(jià)均不到兩萬元,其中位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海園區(qū)的溫州碧桂園,其均價(jià)更是在7000元/?左右。較前些年動(dòng)輒兩三萬元,甚至四五萬元一平米的價(jià)格,已逐漸回歸理性。
與此同時(shí),經(jīng)過幾年樓市的調(diào)整,近兩年的土地市場(chǎng),也不再像前些年那么瘋狂。近兩年,市區(qū)土地出讓,大多以開發(fā)商底價(jià)拿地或略高于底價(jià)成交,較少出現(xiàn)多家開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)地的現(xiàn)象,尤其是今年以來,市區(qū)土地市場(chǎng)均為僅一家開發(fā)商報(bào)名直接拿地,前幾年頻頻出現(xiàn)的“地王”,如今更是難以見到。
個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)與樓面價(jià)無差別
那么,樓盤售價(jià)與開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)相比,又有怎樣的變化呢?記者分別從溫州市公共資源交易中心、溫州商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)中了解到相關(guān)數(shù)據(jù),并對(duì)其進(jìn)行計(jì)算,獲得了幾個(gè)樓盤的銷售均價(jià)和拿地時(shí)的樓面價(jià),發(fā)現(xiàn)近年來樓盤的銷售均價(jià)與拿地時(shí)的樓面價(jià)相比,差距大幅縮小。比較發(fā)現(xiàn),2009年前后,兩者差價(jià)大多在15000元/?以上,甚至出現(xiàn)幾個(gè)差價(jià)超過20000元/?的樓盤。而今年開盤的樓盤,兩者差價(jià)基本在15000元/?以下,而其中多數(shù)在10000元/?內(nèi)(如下表)。這中間,有部分樓盤是市場(chǎng)高峰時(shí)拿地,卻碰到市場(chǎng)低迷,致使這些明星樓盤的銷售價(jià)與拿地時(shí)的地價(jià)幾乎沒有差別,形成了溫州樓市的獨(dú)特一景。
另外, 2009年前后開盤的樓盤基本位于鹿城區(qū),新興板塊僅有位于黃嶼、龍灣中心區(qū)等地的少數(shù)樓盤,而如今各大新興板塊樓盤遍地開花,鹿城區(qū)不再獨(dú)大。近期開盤的金域傳奇均價(jià)在17850元/?左右,而2009年前后,同屬黃嶼板塊的多個(gè)樓盤開盤均價(jià)在25000元/?左右,而樓面價(jià)相差并不大。
值得一提的是,近年來,萬象城、立體城等多個(gè)城市綜合體地塊,由于是政府招商,均以較低的價(jià)格出讓,這在前幾年的樓市中是比較少見的,其住宅樓盤定價(jià)與拿地時(shí)的樓面價(jià)差距甚遠(yuǎn),但這些項(xiàng)目中大多需建設(shè)不同規(guī)模的辦公和自持商業(yè)面積,應(yīng)與純住宅樓盤區(qū)別看待。
開發(fā)商利潤(rùn)空間逐漸被擠壓
關(guān)于樓盤售價(jià)與樓面價(jià)差距縮小的原因與影響,溫州智越房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐曉清有深刻的體會(huì)。
徐曉清認(rèn)為,由于近幾年市場(chǎng)變化,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已從當(dāng)初以單一的廉價(jià)取得土地的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向,轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃褚匝芯肯M(fèi)者的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。目前,市場(chǎng)上投資型客戶已基本退出市場(chǎng),主要以剛需客戶和改善性購房者為主,加上大量新盤庫存及安置房、二手房等房源,客戶分流現(xiàn)象較為嚴(yán)重。
同時(shí),如今在土地出讓時(shí),一般會(huì)規(guī)定開工時(shí)間、竣工時(shí)間等,且開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)難以預(yù)測(cè),使其必須縮短開發(fā)周期,追求銷售速度。而當(dāng)年開發(fā)商看漲樓市時(shí),往往采取放慢開發(fā)周期的做法,以相對(duì)較低的價(jià)格獲取土地,并以高價(jià)出售,形成較大的利潤(rùn)空間。
如今,開發(fā)商必須在產(chǎn)品上追求品質(zhì)與包裝,在銷售上追求“短平快”換取銷售量,以盡快回籠資金,相對(duì)而言利潤(rùn)已大幅度降低。當(dāng)前,盡管個(gè)別樓盤面臨虧損,但在這種情況下,即使除去建安成本、財(cái)務(wù)成本及稅收等,多數(shù)樓盤仍有一些利潤(rùn)空間。
面對(duì)新的市場(chǎng)形勢(shì),以及準(zhǔn)現(xiàn)房的出現(xiàn)、新興板塊配套建設(shè)的需要等,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)將更考驗(yàn)開發(fā)商的資金、專業(yè)度、資源等,使得開發(fā)商不得不進(jìn)行整合,抱團(tuán)開發(fā)、地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐的現(xiàn)象將會(huì)增加,并確立鮮明的開發(fā)模式。
磁致伸縮位移傳感器(關(guān)于磁致伸縮位移傳感器的簡(jiǎn)介)
個(gè)別企業(yè)的公私合營(yíng)是什么性質(zhì)的企業(yè)(關(guān)于個(gè)別企業(yè)的公私合營(yíng)是什么性質(zhì)的企業(yè)的簡(jiǎn)介)
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