郊區(qū)買一手房易升值 市區(qū)買二手房易出租

最近小茹姐發(fā)現(xiàn)郊區(qū)買一手房易升值 市區(qū)買二手房易出租這個話題相信很多小伙伴們都很感興趣吧，那么今天就帶大家了解下郊區(qū)買一手房易升值 市區(qū)買二手房易出租的具體詳情,那么小茹姐就來給大家說說具體的一些問題吧，希望對大家有所幫助。

市民兩百萬元買住宅買郊區(qū)還是市區(qū)?

“在9月份之前，一周都接不到一個看樓電話，現(xiàn)在每天可以接到兩三個，大都是郊區(qū)的一手新盤或者市區(qū)的二手住宅。”投資型買家李小姐表示，樓市回暖，希望入市，但是還在郊區(qū)一手新盤和市區(qū)二手住宅之間糾結(jié)。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，投資房產(chǎn)也適用于“富貴險中求”，市區(qū)二手房價比較高，出租相對有保障，但是由于本身房價高企，升值幅度有限;而郊區(qū)大都是一手新盤，雖然目前出租比較難，但如果選對了區(qū)域，未來的升值空間要大于市區(qū)。

案例：

郊區(qū)大新房“守四年”

不如市區(qū)二手小房?

李小姐告訴記者。她現(xiàn)在手有余錢，希望投資房產(chǎn)，并從今年上半年就開始斷斷續(xù)續(xù)看樓，現(xiàn)在感覺到樓市啟動了，想入手一套。“現(xiàn)在大概可以承受總價200萬左右的房子，不知道到底是買郊區(qū)的大戶型住宅呢，還是在市區(qū)買一套小小的二手房。”

而買家劉先生則有自己的苦惱——他2010年時考慮買房，在市區(qū)中心和亞運城之間猶豫了很久，最終選擇買下了一套亞運城100平方米左右的單位，四年過去了，這套單位的價格還是沒有什么變化。因為上班不方便，他和太太只好在市區(qū)中心租了一套房子，想把亞運城的單位出租，結(jié)果無人問津。而當時在市區(qū)中心看到的一套小兩房單位，價格也只略高于100萬元，如今已經(jīng)漲了幾成，租賃無任何壓力。

劉先生后悔莫及：“當時要是買了市區(qū)的小單位，現(xiàn)在都能換近郊一套‘豪華房’啦!”

數(shù)據(jù)：

“9·30”后廣州一二手房成交量同漲

記者從陽光家緣數(shù)據(jù)了解到，“9·30”以后，廣州一手的成交量突飛猛進，整個10月，廣州共網(wǎng)簽7222套一手住宅，與9月的4515套相比，環(huán)比上漲60%。

記者發(fā)現(xiàn)，分區(qū)域來看，中心六區(qū)的成交量和外圍五區(qū)的成交量上漲幅度相近，中心六區(qū)環(huán)比上漲65%;外圍五區(qū)則環(huán)比上漲57%。

目前，11月已近半，廣州網(wǎng)簽量比上月有所回落，僅為2787套，但是也比9月同期有不小的上漲。

而二手方面，從本月成交量來看，“回暖”的勢頭明顯。據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，10月份二手住宅成交量回升明顯，成交宗數(shù)環(huán)比9月大漲50%。而在10月份全市二手住宅成交均價為25694元/㎡，環(huán)比上月升7.4%，全市二手樓市整體呈現(xiàn)出量價齊漲的態(tài)勢。

從10月份陽光家緣中介促成交易數(shù)據(jù)來看，除了144平方米的豪宅成交環(huán)比下降18%外，其他面積段成交都環(huán)比上漲。100～144平方米的大戶型環(huán)比增長27%，而電梯樓成交占比也將近提升了7個百分點。但從成交占比來看，目前以60-100平方米以為置業(yè)的剛需客戶仍然是市場的主要群體。

記者了解到，在購房者之中，自住需求占比已連續(xù)2個月錄得下跌，環(huán)比上月下降2.1個百分點，而投資性質(zhì)環(huán)比微升0.8個百分點，占總比例的3.3%。

升值：

市區(qū)盤保值更強 部分郊區(qū)盤更易升值

有買家認為，未來廣州地鐵四通八達，只要選到靠近地鐵的物業(yè)一定有升值潛力。但也有投資者告訴記者，房地產(chǎn)投資還是以地段論英雄，即使地鐵在通達，只要放開限購，市區(qū)的物業(yè)還要繼續(xù)升值。

一位主力做一手樓的中介銷售坦言：“投資肯定選市區(qū)，說買郊區(qū)盤就是違心之論。”他說，郊區(qū)盤生活配套跟不上是最實際的問題，買郊區(qū)新盤還不是即時交樓，市區(qū)中心二手樓即時可住可租，郊區(qū)即使有地鐵，利好早就消化在樓價里了。

“如果其他區(qū)域現(xiàn)在每平方米一萬二三千，過幾年升到一萬四五千，市區(qū)中心都可能從兩萬多三萬升到三萬幾四萬。”該中介人士認為，有買家質(zhì)疑市區(qū)中心樓價還有沒有空間，他認為無論是什么板塊價格都受經(jīng)濟環(huán)境影響，勢頭一樣，而幅度可能因為基數(shù)不同而不同，原因是市區(qū)中心配套齊全，快進快出快租，周期短，更適合投資。

“現(xiàn)在市中心的盤源，要從3萬元漲至4萬元，已經(jīng)是非常高的漲幅，但是郊區(qū)盤從1萬元漲到1萬5千元，則非常容易。”他建議郊區(qū)投資的話，要跟著規(guī)劃走，“一個就是地鐵的規(guī)劃，交通規(guī)劃，另外就是政策規(guī)劃利好，包括中新知識城，南沙自貿(mào)區(qū)這些有政策利好的地區(qū)。”黎文江說。

回報：

市區(qū)盤易租回報低 郊區(qū)盤暫難談出租

上述銷售人員告訴記者，目前在亞運城，200萬元可以買到一百多平方米的單位，但租金最多只有3000元左右，而且往往有價無市;而在市區(qū)中心，200萬元在珠江新城頂多只能買到不到80平方米的舊樓，但租金可達五六千元一個月，而且租賃流通沒問題。

合富輝煌首席市場分析師黎文江則表示，現(xiàn)在手頭200萬元，在市區(qū)按照3萬元左右一平方米，只能買到約70平方米的住宅，而按照市區(qū)平均50元/平方米的出租均價，租金僅為3500-4000元左右，雖然能租出去，但是回報很低。“如果貸款，投資回報是沒有辦法覆蓋貸款利率的，如果貸款買樓出租，即使能租出去也不劃算。”

而對于郊區(qū)盤源，由于供應量大，業(yè)內(nèi)人士表示，目前暫時都比較難出租。

投資提醒：

購買新樓要注意選擇品牌開發(fā)商

市場人士認為，本來不同板塊不同物業(yè)就是適應不同的市場需求，比如資金實力強的投資者當然集中投資市區(qū)中心，年輕的剛需人群剛剛接觸社會，需要解決住所問題，當然量力而行，選擇平靚正的物業(yè)。但建議買郊區(qū)物業(yè)要選擇大開發(fā)商物業(yè)，因為擔心有一些小開發(fā)商會在這一波市場行情中受到?jīng)_擊。

黎文江表示，如果要在郊區(qū)買一手房，除了注意選擇地段以外，要注意選擇品牌開發(fā)商。“品牌開發(fā)商首先能有比較好的物業(yè)管理是很重要，新樓如果有好的物業(yè)管理，可以保存得很好，保值升值能力強很多。而新樓大都是期房，選擇品牌開發(fā)商的樓相對風險較小。”

同時，黎文江建議，如果要在市中心買二手房投資，盡量選擇樓齡比較新的二手樓。“樓梯房一般都不要買，首先使用年限是個問題，其次，以后各方面維修的投入比較大，而剛剛過了五年的電梯樓，是不錯的選擇。”

投資潛力PK

記者以買家身份表示要以200萬元入市。“200萬元可以在珠江新城買一套一房一廳，也可以在郊區(qū)買一套小三房，問題就是買家是什么目的，有什么樣的心態(tài)了。”一個中介的銷售人員告訴記者。

升值潛力PK

市區(qū)盤主要以保值為主;而郊區(qū)盤由于價格低，配套跟不上是最實際的問題，但如果選對了位置，未來會有更好的升值空間。

投資回報PK

市區(qū)中心，200萬元在珠江新城能買到不到80平方米的舊樓，但租金達五六千元一個月，租賃流通沒問題;郊區(qū)盤源目前暫時都比較難出租。