斯科特和米娜奧尼爾 這對(duì)夫婦如何建立了價(jià)值2000萬(wàn)美元的房地產(chǎn)投資組合

斯科特和米娜·奧尼爾每年至少在國(guó)外呆三個(gè)月。

斯科特和米娜·奧尼爾（Mina O"Neill）在上個(gè)十年就開(kāi)始了一次適度的第一次購(gòu)房，并以2,000萬(wàn)美元的房產(chǎn)組合結(jié)束了這次購(gòu)房。

大約六年前，這對(duì)悉尼夫婦有足夠的被動(dòng)收入辭去白天的工作，此后他們每年至少要在海外呆上三個(gè)月。

他們現(xiàn)在在澳大利亞五個(gè)州擁有32處房產(chǎn)，其中一處在希臘，包括商業(yè)方面的8處房產(chǎn)。他們說(shuō)，這促進(jìn)了他們的成功，并使他們能夠在幫助他人的同時(shí)建立起他們繼續(xù)增長(zhǎng)的龐大投資組合。

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一對(duì)夫妻從破產(chǎn)到擁有六套房子

奶奶開(kāi)始在墨爾本西部的邊緣地帶

奧尼爾在悉尼富裕的東郊的家。

一個(gè)單位封鎖了麥格理港的夫婦。

現(xiàn)年32歲和31歲的尼爾（O’Neill）夫婦于2014年開(kāi)始了商業(yè)“重新思考投資”（Rethink Investments），利用他們用來(lái)積累自己財(cái)富的戰(zhàn)略和規(guī)則幫助客戶實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

他們的方法集中于“良好的現(xiàn)金流和良好的資本增長(zhǎng)”，奧尼爾稱(chēng)之為“成功的關(guān)鍵”，是他們長(zhǎng)期持有投資框架的核心。

“我們買(mǎi)的第一套房子是悉尼薩瑟蘭的一套帶奶奶的公寓；2010年我們花了48萬(wàn)美元買(mǎi)的。奧尼爾先生對(duì)《先驅(qū)太陽(yáng)報(bào)》表示：“該房產(chǎn)每周的租金約為680美元，這基本上意味著它是積極的。

“我們當(dāng)時(shí)的選擇是買(mǎi)房或買(mǎi)單位。如果我們買(mǎi)了一個(gè)單位，它將是消極的，在一個(gè)階層的所有權(quán)，較少的租金，因?yàn)樗鼪](méi)有雙重收入，就像房子做了兩個(gè)單獨(dú)的租賃。

“我們買(mǎi)的房子現(xiàn)在價(jià)值110萬(wàn)美元，而且我們看到的房子也沒(méi)有那么多。這一塊地產(chǎn)給我們帶來(lái)了巨大的變化，因?yàn)樗扔匈Y本增長(zhǎng)，又有巨大的現(xiàn)金流。

“我有大約6萬(wàn)美元的第一筆財(cái)產(chǎn)押金，我花了五年多的時(shí)間才存下來(lái)。這第一次購(gòu)買(mǎi)建立了一個(gè)想法，如果我們可以購(gòu)買(mǎi)積極的財(cái)產(chǎn)，這意味著每次我們購(gòu)買(mǎi)一個(gè)，我們創(chuàng)造了一個(gè)被動(dòng)的收入終身。

“在這種情況下，在所有費(fèi)用之后，我們每年的凈收入都在1萬(wàn)美元以上——租金減去維修費(fèi)和費(fèi)率后，我們的口袋里仍然有大約1萬(wàn)美元——所以我們的想法是：如果我們能買(mǎi)到10美元，我們就會(huì)有10萬(wàn)美元的收入。

他們?cè)诓祭锼拱嗄喜康牡禺a(chǎn)。

這個(gè)在黃金海岸的拉布拉多。

奧尼爾專(zhuān)注于現(xiàn)金流和資本增長(zhǎng)的那些支柱——這兩個(gè)支柱可以在兩處房產(chǎn)之間分割——同時(shí)在2012年馬魯布拉（Maroubra）收購(gòu)后，將其投資組合多元化，包括單位塊收購(gòu)，然后進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌膹?qiáng)勁現(xiàn)金流機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)他們很難找到住宅。

“我們的第三次收購(gòu)是2014年在麥格理港的一個(gè)單位區(qū)塊。因此，在開(kāi)始的時(shí)候，這是相當(dāng)緩慢的，但到2014年，我們開(kāi)始在我們的兩個(gè)悉尼房地產(chǎn)擁有大量的股權(quán)，這使我們能夠立即購(gòu)買(mǎi)下一個(gè)，“奧尼爾先生說(shuō)。

“我們?cè)邳S金海岸又買(mǎi)了一個(gè)單位區(qū)塊；每次買(mǎi)的時(shí)候，我們的被動(dòng)收入都在增長(zhǎng)，而且我們的其他房產(chǎn)也創(chuàng)造了權(quán)益。

“我們?cè)诓祭锼拱噘I(mǎi)了一套價(jià)值4萬(wàn)美元的房子，賣(mài)主在別處買(mǎi)了房子，那周幾乎要賣(mài)掉了，快速推出了幾套房產(chǎn)，我們買(mǎi)了一個(gè)雙收入的魚(yú)和芯片店，有一個(gè)20多年的商業(yè)租戶和一個(gè)便利店，這是一個(gè)真正的大房子，已經(jīng)運(yùn)行了很長(zhǎng)時(shí)間-他們讓我們第一次進(jìn)入商業(yè)感到安全，所以我們開(kāi)始尋找商業(yè)地產(chǎn)。

“我們投資了銀團(tuán)和房子，在那里你可以細(xì)分，主要目標(biāo)是保持或改善現(xiàn)金流，有增值機(jī)會(huì)，這可以像市場(chǎng)上的資本增長(zhǎng)一樣簡(jiǎn)單，也可以像為一組單位創(chuàng)造一個(gè)地層瓷磚一樣復(fù)雜。

斯科特和米娜在一個(gè)行業(yè)之夜走出來(lái)。

他們的房產(chǎn)在昆士蘭州、南澳大利亞州、西澳大利亞州、新南威爾士州、澳大利亞首都直轄區(qū)和希臘（“那是一個(gè)假日住宅，我們可能會(huì)以AirBnb作為現(xiàn)金流”），每年租金90萬(wàn)美元，他們的投資組合負(fù)債率為53%。

奧尼爾夫人說(shuō)，這對(duì)夫婦是10年的租客，這有助于他們借更多的錢(qián)。

她說(shuō)：“2018年，我們?cè)谙つ豳I(mǎi)了一套房子——這是我們的第29套房產(chǎn)，也是我們購(gòu)買(mǎi)的第一套不屬于投資范疇的房產(chǎn)。

尼爾表示，自成立投資公司以來(lái)，他們幫助“1700多”客戶購(gòu)買(mǎi)了“高收益住宅和商業(yè)地產(chǎn)”。

“這些是我們喜歡購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)類(lèi)型。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是在租賃市場(chǎng)緊張的地區(qū)購(gòu)買(mǎi)，并且往往有可能通過(guò)提高租金、翻新或在日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)等小東西來(lái)增加價(jià)值：這是幫助我們購(gòu)買(mǎi)大量財(cái)產(chǎn)的東西，“他說(shuō)。

從現(xiàn)金流的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)是他們的主要關(guān)注點(diǎn)，提供了比住宅市場(chǎng)更強(qiáng)的收益率——但奧尼爾表示，新投資者可能會(huì)對(duì)住宅感到更舒服，因此他們將從這里開(kāi)始。

奧尼爾的目標(biāo)是郊區(qū)紳士化的一系列方式。

他們的商業(yè)場(chǎng)所之一。

他們的目標(biāo)是在鄉(xiāng)間城市郊區(qū)擁有最低5%總收益率的獨(dú)立房屋：收入可能在增加，基礎(chǔ)設(shè)施可能在改善，一個(gè)新的醫(yī)院、大學(xué)或火車(chē)線路正在建造，或者來(lái)自更強(qiáng)的鄰近郊區(qū)的連鎖反應(yīng)。

“我們不只是想在你獲得3%的總收益率的地方購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。為什么？你不能讓貸款繼續(xù)下去，“奧尼爾先生說(shuō)。

“其中一部分（獲得貸款）是為了確保收入盡可能高；更高的租金是幫助這一等式的一個(gè)重要部分，”他說(shuō)，增加租金和商業(yè)投資也有助于他們的借貸能力——作為一名工程師和營(yíng)銷(xiāo)人員，高薪工作也是如此。

現(xiàn)實(shí)是，如今的情況比剛開(kāi)始的時(shí)候還要艱難，但他們?nèi)匀粚?duì)初出茅廬的投資者提出了可以實(shí)現(xiàn)的建議：“我們建議我們的客戶看看40萬(wàn)到50萬(wàn)美元的租金，從租金的角度看，那里的租金仍然不錯(cuò)，有增值的機(jī)會(huì)。

奧尼爾表示：“每天購(gòu)買(mǎi)自己第一套房產(chǎn)的人往往會(huì)在首都買(mǎi)一套價(jià)值40萬(wàn)至50萬(wàn)美元的房子——我們不看單位。