物業(yè)費漲價 綁定停車位催繳 物業(yè)收費到底誰說了算

新物業(yè)漲費50% 物業(yè)費定價誰說了算?

“從800元跳漲到1200元，好像只用了一個月。”家住北京豐臺區(qū)的小姜向記者描述自家物業(yè)費的變化，新物業(yè)公司入駐后，除提高了物業(yè)費，未曾感受到服務的改善。

小姜所住小區(qū)建于1994年，由于年代較早，起始征收的物業(yè)費較如今市場行情來說確實偏低，因此，像這樣的“老小區(qū)”就有了漲費苗頭。

物業(yè)費上漲，業(yè)主能不能拒交?小姜不是沒有想過反抗，可物業(yè)公司隔三差五就打電話催促，一直不交又怕上了他們的“黑名單”，“沒享受到服務就罷了，別因為這點錢，再給家里添麻煩。”

“不堪其擾的我們，最終還是會妥協(xié)的。”小姜道出了很多業(yè)主的心聲。

作為購房初期訂立的物業(yè)合同，物業(yè)公司能否擅自修改條款?提高物業(yè)費是否要征得多數(shù)業(yè)主同意?又有著怎樣的流程規(guī)范?

“物業(yè)費漲價須‘雙過半’業(yè)主同意，即小區(qū)要有超過一半住戶(以戶為單位)同意漲價，而且同意的住戶所占面積超過一半。”北京市兩高律師事務所副主任賀榮斌向記者介紹了相關流程， 物業(yè)公司擬上調(diào)管理費，需根據(jù)經(jīng)營狀況核算后公告小區(qū)業(yè)主，征得業(yè)主大會(召開會議或者書面形式)同意后，將漲價方案上報至相關部門備案，物價部門進行最終核定。

北京律師張新年持有相同觀點，“物業(yè)公司單方公示或通知漲價對業(yè)主沒有約束力，收費調(diào)整無需重新簽訂合同，可以變更或補充合同條款”。

停車費“捆綁”物業(yè)費 做法是否違規(guī)?

社區(qū)服務涉及的收費，遠不止物業(yè)費一項。隨著近年私家車數(shù)量的猛增，小區(qū)停車位變得愈發(fā)緊俏，停車費自然成了部分物業(yè)公司逐利的新途徑。

今年8月，北京大興區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司就曾臨時變更車位月租金，由每月260元抬高至300元，一時激起眾多業(yè)主的不滿。

“停車費漲價完全沒有理由，物業(yè)公司突然貼出漲價通知。”業(yè)主胡楊至今憤憤不平，后來有業(yè)主向12345熱線投訴，物業(yè)公司才將停車費調(diào)了回來。

根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。據(jù)悉，北京地區(qū)已放開對小區(qū)內(nèi)停車場的政府定價管理，實行市場調(diào)節(jié)價，這被部分業(yè)主看作停車費上漲的導火索。

記者加入該小區(qū)業(yè)主群采訪發(fā)現(xiàn)，停車費漲價還不是最大的矛盾點，與物業(yè)費的“捆綁”收取，更讓業(yè)主們頭疼。

另一位業(yè)主道出了其中玄機：如果你想租小區(qū)內(nèi)的車位、交停車費，就必須同時交納物業(yè)費，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的費用，“我相信大部分業(yè)主不是不想交物業(yè)費，但物業(yè)的服務和這種威脅的態(tài)度，讓人無法接受。”

“兩種錢款屬于不同的性質(zhì)，二者不能捆綁收取。”賀榮斌明確指出，根據(jù)《物權法》及相關法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位應當先滿足業(yè)主需要，物業(yè)公司不應當將“繳納物業(yè)費”與“租賃車位”兩者捆綁，以限制車主使用小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃車位。

記者注意到，在雙方簽訂的車位租賃合同中，物業(yè)公司作為甲方，權利義務過于簡單，相關責任并未得到有效約束;而乙方業(yè)主卻被要求，“車位使用期限內(nèi)，自行負責待停車輛的安全，如發(fā)生任何損壞或者丟失，由乙方自行承擔，與甲方無關”。

這份被業(yè)主視為“免責聲明”的合同有效?“要看合同是否有失公平性原則，如果雙方權責不平等，合同本身就沒有法律效益。”北京市兩高律師事務所執(zhí)業(yè)律師黃村夫稱。

針對停車期間發(fā)生的車輛損害，物業(yè)是否要承擔責任，賀榮斌認為這取決于三方面因素：首先要參考合同約定和是否存在保管關系，如果雙方對車輛保管沒有特別約定，物業(yè)公司對車輛的管理屬于管理車輛的行駛和停放，實為一種場地管理，而非保管關系，物管單位不應當承擔車輛損壞或失竊的責任;同時，還要看物業(yè)公司是否盡到相應的管理義務。

酬金制OR包干制 藏著哪些小心機?

與上述小區(qū)物業(yè)費與停車位捆綁不同，北京青年路附近的一個社區(qū)業(yè)主艾女士則向記者反映了讓其不解的“新情況”：新物業(yè)公司入駐后，將原有物業(yè)公司施行的酬金制更改為包干制。

此舉是否會影響業(yè)主利益?接受記者采訪的多位律師均表示，“酬金制更能保障業(yè)主利益，對業(yè)委會的要求也更高”。

張新年表示，酬金制是從物業(yè)費中按約定比例或數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余部分屬于物業(yè)公司代管，有利于業(yè)主對物業(yè)行使監(jiān)督權;而在 包干制中，企業(yè)收入固定，要想獲得更多利潤，只能降低成本，其直接后果可能就是服務質(zhì)量不及約定標準。

在上述幾個小區(qū)的物業(yè)糾紛案例中，不少業(yè)主深感投訴無門，解決糾紛還有哪些辦法?

“撥打12345熱線，可對物業(yè)收費、合同、資金管理等問題進行實名投訴;若進一步協(xié)商無果，業(yè)主可向住建、物價等主管部門申請行政調(diào)查，或者通過司法程序解決。”張新年稱。