2020 SA商業(yè)地產市場前景非常謹慎

宏觀經濟和政治格局的不確定性表明，南非商業(yè)房地產的謹慎前景可能會持續(xù)到2020年。

FNB房地產行業(yè)策略師John Loos的最新報告顯示，2020年南非商業(yè)房地產行業(yè)的前景仍將停滯。

進入2020年，主要領先經濟指標的改善幾乎沒有，這向我們暗示，商業(yè)房地產市場今年可能會看到“更多相同”，“更多相同”意味著平均空置率進一步上升率，租金增長的壓力，進一步的實際資本貶值以及單位數的總回報率，

在2019年12月，Eskom的減載達到了前所未有的“ 6級”，這幾乎肯定會對經濟范圍內的生產水平產生重大影響削弱了到2020年的總體信心水平，經濟在很大程度上依靠信心。

事實是，在2019年末減倉之前，我們已經看到第四季度的RMB-BER商業(yè)信心指數(11月完成)再次非常弱的26(從0到100的范圍)，僅略微

FNB-BER消費者信心指數在2019年第四季錄得負-7，較上個季度的第三季低點21 有所上升。

在2019年下半年，我們有了10月份的SARB領先經濟周期指標，繼續(xù)顯示同比下降幅度達1.7%，這表明到2020年經濟可能持續(xù)疲軟。

貨幣和財政刺激措施的范圍有限

盡管增長停滯，但為促進經濟表現而提供“寬松”的貨幣或財政刺激措施的范圍很小。當然，在這種經濟環(huán)境下，通脹壓力微弱，SARB輕松實現了CPI(消費者價格指數)通脹目標3-6%的目標，其中11月份CPI通脹率為3.6%。

反過來，這確實導致本月第二次降息25個基點，繼2019年7月第一次降息之后。但是，由于最優(yōu)惠利率已經達到個位數9.75%，低于SA的歷史標準，SARB似乎是盡管通貨膨脹受到抑制，但在當前的降息周期中動作非常緩慢，是“不情愿的工具”。

在財政方面，由于財政壓力過高的準，特別是電力公司埃斯科姆(Eskom)要求政府提供財政支持，國庫與支出壓力激增作斗爭。鑒于評級機構進一步降級的威脅以及投資者信心的惡化，財政部長正面臨削減政府支出增長并尋找增加稅收收入的壓力，盡管這至關重要，但短期內對增長不利。

政府財政狀況的惡化不僅通過緊縮措施對經濟增長的負面影響而威脅到房地產業(yè)?？紤]到上限利率和債券收益率之間的部分聯系，如果政府債務與GDP的比率在近期內對政府長期債券收益率施加上升壓力，則急劇上升的政府債務/國內生產總值比率可能會對房地產資本化率(Cap)比率施加上升壓力。

此外，更廣泛的政府財政的惡化，延伸到半國營和理事會，很可能轉化為高于市政費率和公用事業(yè)費率的通貨膨脹，這意味著對房地產運營成本的兩個主要領域都施加了上行壓力。

因此，房地產部門面臨著來自更廣泛的政府融資狀況的重大風險

展望–持續(xù)的不動產價值逐步下跌

FNB將其希望寄托在全球經濟溫和“穩(wěn)定”上，而且我們在國內也實施了很小的降息刺激措施。

這導致預測的2020年國內生產總值增長率很小，從2019年的估計0.3%上升到0.9%，但這仍然是一個微弱的增長率，仍然低于1%。

盡管有這種預測將略有增強，但我們認為，期望這種經濟增長足以將對商業(yè)地產空間的需求推高至空置率能夠穩(wěn)定或開始下降的水平，這是不現實的，我們也不認為近期的實際財產價值水平可以維持。

自2014年達到5.2%的多年低點以來，MSCI的平均所有財產空置率一直在上升，到2018年達到6.9%。2014年是GDP增長率降至2%以下(創(chuàng)紀錄的1.8%)的一年。自2009年收縮以來的第一次，以及2015年進一步放緩至1.2%，似乎是空置率趨勢開始上升的催化劑。

因此，最近的歷史表明，在接近1%的GDP增長水平下，平均空置率開始增加，因此我們低于1%的GDP增長預測使我們預期2019年的數據以及到2020年，

所有物業(yè)空置率的上升可能會給2018年本已緩慢的3.6%基本租金增長率帶來進一步的下行壓力(MSCI數據)。確實，最近我們看到了MSCI 2019年上半年的半年度數據，顯示上一學期的所有財產空置率進一步上升。

自2014年以來，MSCI所有財產資本增長(財產價值增長，不包括財產資本支出)數據顯示，2014年至2018年連續(xù)5年以實際(GDP通脹調整后)計算為負資本增長。

每平方米的平均房地產價值(包括資本支出)最近也出現了實際下降(GDP通脹調整后)，在2017年和2018年連續(xù)出現負增長。

根據FNB的預測，的GDP增長在1%以下預計到2020年，隨著最近一月份的降息，利率的預測將從現在開始橫盤整理，我們預計平均所有財產空置率將進一步上升，在經濟壓力下租金和凈收入的增長將放緩，并且房地產價值將繼續(xù)下降，這是房地產價值逐步修正的全部內容，以使市場更符合近年來疲軟的經濟基本面。

因此，預計所有財產總回報(基于MSCI的歷史數據，包括資本增長和收入回報)將進一步下降，從2018年的9.8%降至(估計)2019年的8.3%(數據點尚不可用)和2020年的7.5% 。