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就是大家雖然都在調(diào)侃上海樓市的不爭氣,編排各種“上海是環(huán)滬后花園”的段子,但是對上海樓市價(jià)值被低估的現(xiàn)實(shí)認(rèn)知,在逐步統(tǒng)一。
我們整理了一些數(shù)據(jù),發(fā)生在現(xiàn)在,但是似乎也在決定樓市未來的五年。
01
我們來看,先是從兔博士APP那里提供的數(shù)據(jù),上海樓市能真實(shí)反饋的二手房市場成交。
從2019年上半年3月進(jìn)入到一個(gè)小爆發(fā)后,一直維持在2萬套以上,這基本就是16年9月后的水位線了。
直接止住了從18年6月開始的二手房價(jià)格下滑,即便還沒有回到這兩年高點(diǎn),可勢頭已經(jīng)慢慢逼近18年上半年了。
各位可以去真實(shí)肉身感知下二手房市場,典型的感受就是,房東的價(jià)格還是可以談,卻已經(jīng)很強(qiáng)勢了。
慢慢的,上海是長三角的最大洼地,這樣的觀點(diǎn)開始越來越被認(rèn)可,本質(zhì)上來說,這是上海對樓市的操盤精準(zhǔn),然后剩下交給市場化運(yùn)作的結(jié)果。
這點(diǎn)上,不能不佩服市場化最強(qiáng)城市的手腕,總是能在不知不覺中達(dá)到他想要的效果。
到說到底,無論價(jià)格的篩選還是5年限購,二套7成的準(zhǔn)入,上海樓市都精準(zhǔn)甄別合適,并愿意堅(jiān)定的信任他的人。
這樣上海樓市最珍貴的一件事,就會(huì)如何把自己手上房票的價(jià)值最大化。
也讓當(dāng)下入手上海樓市,要變的更審慎,哪怕你覺得未來可以置換,因?yàn)槎?成,把換手成本抬的很高,意味著在上海,投資的容錯(cuò)率其實(shí)不高了。
所以,在上海樓市的下半場,能一次性精準(zhǔn)找到想要的標(biāo)的,本質(zhì)都在考驗(yàn)著每一個(gè)入局者。
02
為什么說,上海樓市是將是一個(gè)下半場的狀態(tài)。
首先,上海已經(jīng)過了城市擴(kuò)張的高光時(shí)刻,除了要承當(dāng)長三角責(zé)任的大規(guī)劃,你已經(jīng)很少聽說上海在哪里搞什么新城了,該起來也起來的,帶不動(dòng)也就躺著不動(dòng)了。
而且就像前文說的,上海樓市的池子已經(jīng)閉合,這樣的話,換手和流動(dòng)只會(huì)發(fā)生在內(nèi)部進(jìn)行,那這樣,上海板塊內(nèi)部就會(huì)接受市場用腳投票,而誰贏誰輸,數(shù)據(jù)說話。
我們曾經(jīng)做過一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì),上海樓市近10年,平均漲幅在6倍左右,但是板塊漲幅真的冷熱不均,我們就有過這樣的抽樣。
出乎意料,很多在市中心的地段項(xiàng)目,居然是上海樓市回報(bào)率的輸家。
非常有意思的是,和抽樣結(jié)果很重合,那些出現(xiàn)在郊環(huán)的低基數(shù)項(xiàng)目,在回報(bào)上,是上海樓市的贏家。
那么,這是否代表,郊環(huán)盤就是上海樓市的下半場。
說到這點(diǎn),我想和各位聊聊上海樓市的板塊邏輯。
03
差不多在2000年前后,上海做了一件很耐人尋味的事情,就是突然大面積擴(kuò)充中外環(huán)的地鐵里程。
這不僅讓上海成為世界上地鐵里程最多的城市,悄然間,中外環(huán)的地鐵密度直接增長60%。
接著,我們可以看到,上海樓市這段時(shí)間最大住宅供應(yīng)增量,都是隨著地鐵的城市骨架進(jìn)行分布。
但這么做的目的,不是在外圍簡單建幾套房子,然后在市中心和郊區(qū)來回用通勤去折磨你。
圍繞著地鐵的延展,率先布局的是產(chǎn)業(yè),上海近5年間的新增9823家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),70%出現(xiàn)在郊環(huán)產(chǎn)業(yè)園。很聰明,其實(shí)排在孩子上學(xué)和買東西的需求,就是怎么賺錢。
然后,有了生活,才能留住人,近些年上海新增商場,幾乎密集出現(xiàn)在內(nèi)環(huán)以外的區(qū)域,并且生意還不錯(cuò)。
記得我七寶朋友和我分享過,說七寶廣場去年的營業(yè)額幾乎快趕上陸家嘴正大廣場,還把我嚇了一跳。這背后,是上海人口真的有變化,不是文件中那種口號。
哪怕學(xué)區(qū)房這種最不容易遷移的資源態(tài)勢,也說明了這點(diǎn)。
這樣,上海樓市的下半場,就是一個(gè)多中心的上海。
這不代表上海的郊環(huán)都是對的,地鐵,產(chǎn)業(yè),配套三套操盤手法有沒有加持,這是一套成體系的打法,少一個(gè)雖然也很誘惑人,但效果一定會(huì)有折扣。
還有,落地,是板塊。曾有人統(tǒng)計(jì)了這三年,上海樓市跌幅超過20%的209個(gè)小區(qū)。
耐人尋味的是,同樣有著“大規(guī)劃”的背書寶山和青浦,寶山不抗跌的小區(qū)有29個(gè),青浦只有3個(gè),因?yàn)橄啾葘毶?ldquo;主城區(qū)”的口號,青浦說到很多東西,都做到了。
好比17號線的外延,而這次我們?nèi)?7號線的市調(diào),真的發(fā)現(xiàn),沿線的項(xiàng)目去化很快,出現(xiàn)了上海樓市中板塊少見供不應(yīng)求的現(xiàn)象。
嗯,能落地的好手法,才是最好的手法。
04
而在上海對自己內(nèi)部進(jìn)行多中心解構(gòu)的時(shí)候,上海樓市在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也開始有了深刻變化。
價(jià)格上,和很多人想象中不一樣的是,上海樓市超過6成,甚至更高的成交區(qū)間,出現(xiàn)在300到500萬的階段。
而差不多也是上海的準(zhǔn)入門檻了,換句話說,未來最好的流動(dòng)性差不多也在這個(gè)框子,能接盤的人,也是最多的出現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格段。
目前,成交最好的二手項(xiàng)目。
和漲幅最好的二手項(xiàng)目,不出意外證明這點(diǎn)。
其實(shí)從投資角度,也不難理解,配套著板塊操盤手法,在人口外遷的過程中,壓下了上車門檻,也能做低了郊環(huán)基數(shù)。
這樣,合適的板塊配上合適的價(jià)格,加上愿意接盤出價(jià)的人最多,超出盤面的回報(bào),其實(shí)是理所應(yīng)當(dāng)。
變化不僅在價(jià)格上,還藏在需求中。
我們會(huì)發(fā)現(xiàn),上海的新房產(chǎn)品比例中,對剛需的兩房,供應(yīng)不僅不大,還在減少,因?yàn)樾路窟@點(diǎn)是要比二手房有優(yōu)勢,就是能夠更敏銳察覺市場要什么。
90-160平的改善戶型,已經(jīng)成為上海產(chǎn)品的主力段位,而且在逐年擴(kuò)大。某種程度上,這和大家認(rèn)知中,高房價(jià)的上海應(yīng)該多做小戶型的主力段,去迎合上海樓市門檻不同,改善,是未來上海樓市的真實(shí)需求主力。
一方面,生活是要去住個(gè)大房子而不是擠個(gè)小房子去改善的,但上海真的很貴了,能買一套大房子的,基本都是拋掉一套小房子去置換的,所以現(xiàn)在二手市場上,掛牌釋放的都是小戶。
另一方面,這樣一種房價(jià)格局下,房票還更稀缺,三代同堂能將是未來上海很常見的局面,所以,90平以下做三房的新一代產(chǎn)品,已經(jīng)是很常見的了。
雖然這句話聽著或者有點(diǎn)廢話,但是上海樓市的未來回報(bào)的最好房子,就是能適應(yīng)市場接盤邏輯的房子。
起碼,你要對未來買你房子的人,讓他多一個(gè)能讓他自己說服自己的理由。
05
其實(shí)上海樓市走到今天,本質(zhì)上已經(jīng)很成熟了。
就像一個(gè)成熟的中年人,大家對他期待,首先一定是靠譜的,能信的過了。但不會(huì)很出格,穩(wěn)健就是最大的預(yù)期。
可往往最成熟的市場,也意味著選籌能難度最高的盤子,上半場可以很粗放,怎么做都是對的。
但下半場的哨聲已經(jīng)開始,合適的板塊,合適的價(jià)格,和合適的產(chǎn)品,能不能跟上節(jié)奏,或許才是走向領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)的關(guān)鍵。
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