監(jiān)管層嚴防死守涉房再融資 上市房企定增項目仍停滯

房企融資問題再度成為市場焦點。近期銀保監(jiān)會約談信托要求嚴控地產信托規(guī)模，發(fā)改委加強海外發(fā)債的約束，地產融資環(huán)境仍然較為惡劣。

而在資本市場上，21世紀經濟報道記者注意到，上市房企的定增項目仍然處于停滯狀態(tài)。涉房業(yè)務上市公司或募投涉員工宿舍以及辦公大樓的再融資項目，也被監(jiān)管層從嚴審核。近期多個案例顯示，部分上市公司在操刀再融資的同時，轉讓涉房子公司控制權，以滿足監(jiān)管要求。

有投行人士表示，關于涉房的股權融資問題，監(jiān)管態(tài)度一直以來嚴格把控，主要擔心募集資金變相輸血地產，因此要求上市公司在再融資時，需剝離房地產業(yè)務。

涉房業(yè)務堅決剝離

近期地產融資政策進一步收緊，信托與美元債兩大主要融資渠道被嚴控。直接融資方面，監(jiān)管層更早就已上調審核標準，涉房業(yè)務上市公司(主營業(yè)務不屬于房地產但公司存在地產業(yè)務)的股權融資動作也被監(jiān)管嚴格把控。

去年坊間傳出“再融資33條”文件，其中就對上市房企或涉房業(yè)務上市公司的再融資問題進行窗口指導，彼時表示為防止募集資金變相用于房地產業(yè)務，這類公司再融資暫不推進審核。然而，今年7月5日證監(jiān)會發(fā)行部發(fā)出《再融資業(yè)務若干問題解答》30條，并未明確涉房再融資項目審核要求。但多名投行人士談到，實際上監(jiān)管要求并未放松。

“涉房再融資的監(jiān)管一直以來很嚴格，如果不清理就不會推進審核。”廣州一家券商投行保代表示。

北京一家大型券商保代稱，“目前監(jiān)管對這類再融資項目的態(tài)度是，上市公司要剝離地產業(yè)務。”

根據記者梳理近期案例了解到，面對再融資申請文件，“補充披露公司或子公司是否存在房地產業(yè)務”幾乎成為監(jiān)管層標配問題。比如7月15日公告回復內容的英唐智控(5.560, -0.28, -4.79%)(300131.SZ)就被問詢。

此外，多家上市公司在推動定增的同時剝離涉房業(yè)務。家電大王——深康佳A(4.080, -0.09, -2.16%)(000016.SZ)今年3月計劃定增30億，主要用于補充流動資金和償還貸款。證監(jiān)會根據申請文件發(fā)現其子公司存在房地產業(yè)務，要求補充說明上市公司及合并報表范圍內子公司目前存在房地產業(yè)務具體情況;未來是否有開發(fā)和銷售房產的計劃;是否符合房地產調控政策和發(fā)行監(jiān)管政策等。

從公司7月2日回復中可看出，深康佳A在推動定增的同時，在6月轉讓相關涉房子公司的控股權(51%)，轉讓后剩下持有49%股權。公司認為符合發(fā)行監(jiān)管政策。

相似情況的還有哈工智能(6.310, -0.17, -2.62%)(000584.SZ)，公司6月轉讓兩個涉房子公司控股權(各51%)，同月發(fā)布7.82億的定增預案，募集資金主要用于工業(yè)機器人(15.220, -0.41, -2.62%)智能裝備制造及人工智能技術研發(fā)與產業(yè)化項目。

前述北京券商保代表示，其近期接觸的一單股權融資項目，通過剝離只剩下較小比重的涉房業(yè)務。“后續(xù)看監(jiān)管層態(tài)度，若有必要還會繼續(xù)剝離。”

除了涉房控股子公司需要進行處理外，監(jiān)管層還對上市公司的募投項目從嚴審核。

奧佳華(15.400, -0.33, -2.10%)(002614.SZ)7月17日晚向監(jiān)管層回復涉房業(yè)務情況。據了解，證監(jiān)會要求公司補充披露員工宿舍建設內容和規(guī)模，是否變相涉及房地產開發(fā)。

對此公司回復稱，其可轉債募投項目“廈門奧佳華智能健康設備工業(yè) 4.0 項目”包含員工宿舍，公司出具承諾，“本次募集資金投資項目建設的員工宿舍只用于員工住宿使用，不對外出售。”

聯得裝備(27.460, -0.91, -3.21%)(300545.SZ)可轉債項目募集資金 2 億元，用于智能裝備總部基地建設項目，主要建設內容為綜合生產辦公大樓及倒班宿舍樓。證監(jiān)會要求公司說明是否存在變相用于房地產開發(fā)的情形，是否存在違反加強房地產調控政策的精神和證監(jiān)會再融資涉房審核要求的情形。

前述廣州券商投行保代表示，“監(jiān)管層主要是擔心公司可能存在變相規(guī)避募資用于地產業(yè)務的情況，所以會加強這塊的審核。”

對于上市房企來說，股權融資仍處于“冰封”狀態(tài)。部分房企選擇業(yè)務轉型，才能解決融資之困。

根據證監(jiān)會公開資料顯示，已經過會的企業(yè)中，有4家為地產企業(yè)。嘉凱城(7.390, -0.18, -2.38%)(000918.SZ)的定增早在2015年獲證監(jiān)會受理，新城控股(30.020, -0.64, -2.09%)(601155.SH)、泛?？毓?5.360, -0.02, -0.37%)(000046.SZ)、中洲控股(9.500, -0.16, -1.66%)(000042.SZ)均在2016年被受理，但上述企業(yè)的定增方案至今還沒拿到批文。

藍光發(fā)展(6.260, -0.15, -2.34%)(600366.SH)、綠地控股(7.140, -0.02, -0.28%)(600606.SH)、泰禾集團(7.020, -0.14, -1.96%)(00732.SZ)等7家房企，其定增仍然在“已反饋”階段，至今沒有更新進展。

要解決股權融資瓶頸，唯有轉型。前述提到的“再融資33”條稱，對于已經實現轉型的房地產的上市公司，并公開承諾在宏觀調控期內不從事房地產業(yè)務且房地產業(yè)務已清理完畢條件的，再融資可予以推進審核。

萬澤股份(8.390, 0.01, 0.12%)(000534.SZ)就是一個鮮活案例。公司屬房地產行業(yè)，早在2016年3月發(fā)布定增預案，主要用于投資先進高溫合金材料與構件制造建設項目，計劃募資13億，同年獲得監(jiān)管層受理。至今3年定增方案已經歷4次修訂，但仍在證監(jiān)會“已反饋”階段。

隨后公司在今年1月進行重大資產置換，置出房地產業(yè)務并置入醫(yī)藥資產，公司在7月2日公告承諾，公司及合并報表范圍內子公司的房地產業(yè)務已清理完畢，未來將不再從事房地產業(yè)務，不再新增房地產業(yè)務投入。公司的主營業(yè)務也將變更為微生態(tài)制劑、高溫合金的研發(fā)、生產及銷售。

有業(yè)內人士分析，隨著房地產業(yè)務置出以后，萬澤股份的定增計劃有望迎來“解凍”時刻，融資將有助于公司快速實現戰(zhàn)略轉型。