房地產(chǎn)租賃泡沫正在發(fā)展嗎

在對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行過多投資之前，投資者最好能非常了解其本地市場(chǎng)的租賃活動(dòng)。從購買單戶住宅的小型“媽媽和流行”投資者到專注于建造更多公寓大樓的REIT，租賃市場(chǎng)正在出現(xiàn)新的“狂熱”。

關(guān)于取消抵押品贖回權(quán)的所有新聞，媒體已經(jīng)發(fā)展出一種理論，即那些流離失所的前房主將尋求出租房屋而不是購買房屋。但是，許多這些前房主遭受了巨大的收入損失，或者仍然沒有工作。長(zhǎng)期失業(yè)普遍存在的影響之一是，新家庭總數(shù)一直在減少。這表明對(duì)現(xiàn)有住房的需求減少，而不是更多。

作為出租物業(yè)的投資者，我看到越來越多的租戶難以支付現(xiàn)有的租金。由于通貨膨脹以及燃料和食品成本的上漲，從來沒有遇到過房租問題的租戶開始掙扎。即使是那些收入較高的人，也發(fā)現(xiàn)維持生計(jì)更加困難。這意味著許多市場(chǎng)的房東都無法提高租金以支付保險(xiǎn)，稅金和維修費(fèi)用的上漲。

由于已經(jīng)有數(shù)百萬的房屋被取消抵押品贖回權(quán)，還有數(shù)以百萬計(jì)的房屋仍處于取消抵押品贖回權(quán)的管道中，在受住房危機(jī)打擊最嚴(yán)重的那些市場(chǎng)，價(jià)格仍在下跌。您可能會(huì)認(rèn)為，租賃房地產(chǎn)是房?jī)r(jià)低廉，借貸成本較低的“明智之舉”，但這并沒有轉(zhuǎn)化為許多地區(qū)的較高租金收入。

盡管如此，不知情的房東仍在爭(zhēng)先恐后地買房出租，卻發(fā)現(xiàn)他們很難以可觀的正現(xiàn)金流量進(jìn)行出租。在已經(jīng)有很多房屋被取消抵押品贖回權(quán)的地區(qū)，新公寓如雨后春筍般涌現(xiàn)，因?yàn)橛袛?shù)以百萬計(jì)的前房主需要租房。但是我的感覺是，這可能再次成為“ deja-vu”，因?yàn)樵谖磥韼啄曛?，有太多的房地產(chǎn)將作為租賃房地產(chǎn)重新投入使用。反過來，這將導(dǎo)致更高的空缺率并減少租金。然后，隨著正現(xiàn)金流變?yōu)樨?fù)數(shù)，又進(jìn)行了另一輪投資者止贖。

雖然主要城市的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)可能會(huì)因?yàn)樾剿叩穆毼缓托枨蟮脑黾佣憩F(xiàn)不錯(cuò)，但郊區(qū)不太可能維持這種需求。住房趨向于成群結(jié)隊(duì)，因?yàn)槿魏慰雌饋硐袷钱?dāng)今“熱門”投資策略的方案最終都會(huì)吸引過多的參與者，產(chǎn)生過多的競(jìng)爭(zhēng)并扭曲市場(chǎng)。這是在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期發(fā)生的，當(dāng)時(shí)每個(gè)人都跳上了價(jià)格上漲的潮流。如今，每個(gè)人都在追趕租賃房地產(chǎn)潮流，可能的結(jié)果是，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和需求無法跟上，許多市場(chǎng)的租金率將趨于平穩(wěn)。

精明的投資者會(huì)仔細(xì)觀察當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，看是否有太多“待租”標(biāo)志，以及廣告中寫著“租金減少”或“首月房租免費(fèi)!”的廣告，而且，如果您是“媽媽和流行”投資者，請(qǐng)勿在大型公寓大樓附近購買租賃物業(yè)。與大型公司投資者競(jìng)爭(zhēng)可能很困難。而且，無論您是個(gè)人投資者還是房地產(chǎn)投資信托基金投資者，都請(qǐng)留意是否有太多租賃物業(yè)被添加到您的本地市場(chǎng)。導(dǎo)致特定類型房地產(chǎn)過度投資或過度開發(fā)的錯(cuò)誤很容易被所有類型的投資者重復(fù)犯錯(cuò)。

如果政府確實(shí)開始出售捆綁的房利美和房地美的財(cái)產(chǎn)，并要求將其用于出租，那么所有賭注都將被取消。這確實(shí)會(huì)使整個(gè)全國的租賃市場(chǎng)錯(cuò)向正確的方向。