房利美和房地美首席削減大選之年不安

您可能還記得， FHFA是由2008年《住房和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案》創(chuàng)建的，以監(jiān)督兩個(gè)GSE，這兩個(gè)GSE占公開(kāi)債務(wù)的 近四分之三(近7萬(wàn)億美元)。

次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是住房業(yè)的支柱。房利美和房地美占該市場(chǎng)的65%。目前，確保房利美和房地美的償付能力對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的生存和抵押貸款的廣泛普及至關(guān)重要。納稅人要為這兩個(gè)機(jī)構(gòu)所蒙受的損失負(fù)責(zé)。確實(shí)，正如我在最近的文章中所記錄的那樣，納稅人目前正在通過(guò)房利美，房地美，聯(lián)邦住房管理局和農(nóng)業(yè)部支持幾乎整個(gè)二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，目前這些抵押貸款市場(chǎng)約占所有新抵押貸款的95%發(fā)行。

簡(jiǎn)而言之，做出可能會(huì)帶來(lái)意想不到的后果的決定是一項(xiàng)嚴(yán)肅的工作。我認(rèn)為，德馬科先生堅(jiān)持對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行最認(rèn)真的研究和考慮是正確的，然后再做出任何決定繼續(xù)進(jìn)行任何旨在降低抵押貸款本金的計(jì)劃的決定。但是，當(dāng)然，認(rèn)真研究和考慮并不是政府要做的事情，尤其是在選舉年，當(dāng)時(shí)人們認(rèn)為減記這些抵押可以幫助現(xiàn)任政府。至少那是看法，其中許多人要求解散德馬科，因?yàn)樗麄?ldquo;阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展”。

首先，房利美和房地美已經(jīng)成為當(dāng)前大多數(shù)房屋抵押贖回權(quán)援助，貸款修改和其他借款人計(jì)劃的主要目標(biāo)，但收效甚微。已經(jīng)有許多程序。但是這些程序只能應(yīng)用于房利美和房地美擁有的抵押貸款，而其他方擁有的其余抵押貸款則受完全不同的規(guī)則約束。

其次，雖然一些國(guó)會(huì)議員和媒體希望公眾相信主要的減記將有助于房主和阻止抵押品贖回權(quán)，但真正的事實(shí)是這將由納稅人承擔(dān)。不會(huì)損失任何東西。

不要愚蠢地認(rèn)為州與大型之間最近達(dá)成的和解協(xié)議意味著遭受了損失。他們沒(méi)有，也不會(huì)去。歸根結(jié)底，任何本金的減少將由納稅人支付，而不是由提供貸款的放款人支付，其中許多本來(lái)就不應(yīng)該還清。與納稅人通過(guò)房利美和房地美擔(dān)保的將近7萬(wàn)億美元的抵押債務(wù)相比，這筆250億美元的清算是一個(gè)笑話。如果您進(jìn)行了足夠的本金削減以僅停止所有止贖，則將使納稅人付出數(shù)十億美元來(lái)償還那些票據(jù)中的投資者，即貸方……他們只投資于此類項(xiàng)目，因?yàn)樗鼈兪羌{稅人保險(xiǎn)的，所以他們知道不能輸。

這是第三個(gè)潛在的難題：由同意對(duì)債務(wù)負(fù)責(zé)的主管方簽署的可強(qiáng)制執(zhí)行的合同的改寫可能會(huì)產(chǎn)生一堆蠕蟲(chóng)，從而破壞二級(jí)抵押市場(chǎng)的未來(lái)。從吸引私人投資者重返市場(chǎng)的角度來(lái)看，這可能對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的未來(lái)產(chǎn)生非常不利的影響。

最后，對(duì)于道德風(fēng)險(xiǎn)存在合理的擔(dān)憂。坦白說(shuō)，政府保險(xiǎn)貸款方面存在著足夠的道德風(fēng)險(xiǎn)，可以辯稱和貸方再也不應(yīng)再奢侈地制造由納稅人擔(dān)保和支付的不負(fù)責(zé)任的貸款。這是道德風(fēng)險(xiǎn)的一種形式，是導(dǎo)致住房泡沫破裂的重要原因，但很少討論。

考慮到FHFA的立場(chǎng)以及允許減免本金的決定，問(wèn)題仍然是：“如果您允許一項(xiàng)專門為那些沒(méi)有按時(shí)償還抵押貸款的人提供福利的計(jì)劃，那么認(rèn)為這樣做會(huì)鼓勵(lì)還有更多的借款人違約，以此來(lái)獲得減免本金的資格嗎?”尤其是如果他們目前還款，但所欠的債務(wù)超過(guò)了他們現(xiàn)在的房屋價(jià)值。

減記本金對(duì)房屋價(jià)值無(wú)濟(jì)于事，因?yàn)闇p少您所欠的金額至房屋的當(dāng)前價(jià)值可能會(huì)在一定程度上降低止贖率，但房屋的價(jià)值仍將保持今天的水平。在過(guò)去的四年中，對(duì)住房市場(chǎng)的破壞已經(jīng)造成。